열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열중반 41기 2븐하게 독서하고 3십억 이루조 금룡이]

[1강] 

비교평가를 하는 이유

1. 제한된 투자금으로 더 버는 투자를 할 수 있다.
2. 확신을 가지고 자산을 지킬 수 있다.

• 비교평가 전, 시장 진단
  - 몸이 아프면 진단부터 받고 치료방법을 선택하듯, 

     올바른 시장 진단을 해야 현상황에 맞는 가장 좋은 투자를 할 수 있다.
   

Step1 분위기 파악: 기사, 뉴스
Step2 사실 확인: kb통계, 매물수, 전화임장

•  확인 결과 / 판단
  서울수도권: 싼것도있고 비싼것도 있다 -> 좋은것 중에 싼거
  지방: 다 싸다 -> 싼거중에 제일 좋은거

• 절대적 저평가 vs 상대적 저평가
  절대적 저평가: 전고점 대비 -20%하락한 가격
  상대적 저평가: 비싼데vs싼거 -> 좋은데 아직 싼 거

(결론)
비교평가를 통해
투자 우선 단지를 찾고
투자 의사 결정

[2강] 서울수도권 비교평가 / 지방시장 비교평가

• 방법1) 생활권 고정 비교평가 (동일 생활권 내)
• 방법2) 가격 고정 비교평가 (생활권 구분 없이)

방법1) 생활권 고정 비교평가 (동일 생활권 내)

• 대표단지 뽑기
  - 전고점대비 20%내외로 하락한 단지로 1차 필터링 후,

  - 교통/환경/학군으로 비교

  - 전고점은 가장 나중에 보자 (답안지 같은것)

  - 나의상황 + 투자금을 고려해 싼것 중 제일 좋은 것

  - 비교평가를 통해 가치판단하는 단계에서는 호재는 참조X

  - 여기까지 동일 조건이라면, 가장 마지막에 호재를 적용

(3강)
 

방법2) 가격 고정 비교평가 (생활권 구분 없이)

• 동일하게 유사 가격대 비 주변 환경 비교하기
  : 입지좋은 구축 vs 입지애매한 신축 <- 환경이 이슈
  : 학군좋은 20평 vs 학군중간 30평 <- 평형차이를 극복할 만한 다른 근거가 있는지 점검

이 경우는 정답은 없다, 나라면 어떤지.. 등을 파악해보고

그렇게 정해진 후보군은 매물 임장을 통해 판단해야한다.

[투자 의사 결정] 매임 후 투자 의사 결정 과정

• 단지별 1등 뽑기

  - 가격이 싼가?
  - 조건/상태가 좋은가?
  - 투자금이 적게 들어가는가?
  - 감당 가능한가?

• 상태에 따른 최종 투자금
  - 수리비에 필요한 가격을 포함할 것. (선호하는 물건으로 만들려면)

• 계약형태에 따른 투자금 적용하기
  - 수리를 위한 기간 확보(잔금 필요)
  - 올수리 시, 잔금없이 진행가능 세팅 가능하다면,
  - 세입자 갱신여부 확인에 따른 투자금 묶임 가능성 확인

→ Next Step 1

- 위 과정(매임포함)을 거친 단지별 1등을 모아놓고
- 저/환/수/원/리 에 맞는지 검토

-> 이런한 과정의 것들을 다른 앞마당의 것과 다시 비교하여 (반복) 최종 투자 결정

--

→ Next Step 2 

- 투자금이 없어 즉시 투자 불가능할 경우,
  앞마당확장과 더불어 시세트레킹 꾸준히 할 것.

- 그 시세트레킹 과정속에 갑자기 튀어나오는 것들을 확인할 수 있다.
   트레킹 속에서 발견되는 단지가 있다면, 현장에 가면 더 싼 물건들도 만나볼수 있다.

- 본인만의 트레킹 양식과 습관을 만들어가자

[4강] 지방시장에서의 비교평가[1]

• 지방: 땅의 가치가 낮다
  - 빈 땅이 많아 새롭게 짖는 단지들이 꾸준히 나타나며
  - 살기좋은 새아파트 대단지가 나타나면 옮겨간다.

   

비교평가 밥법은 동일하지만 기준점이 다르다.

좋은것, 덜 좋은 것이 다 싼 시장 -> [좋은것]부터 봐야하는 절대적 저평가시장

→ 상품성(연식) 좋은 것 + 전고점대비 -20%
    단, 2~3년차 단지는 전고점을 찐전고점으로 보기 애매하다.

    이럴때는 주변 단지의 전고점을 참조한다.

• 교통의 가중치보다 환경의 가중치가 높음
  - 교통의 기준: 도심접근성/자차
  - 환경의 기준: 브랜드,상품성,세대수,커뮤니티

   

  - 지역내 선호 아파트브랜드가 있다 (ex, 대구는 화성)
  - 환경 중, 학군은 초품아 단지 선호도가 높음
  지방은 신축끼리 비교하게 되는 경우가 많으므로, 저런 부분들의 차이가 가격에 반영된다.

   

• 초신축 20평대 vs 준신축30평대, 비교
  동네별 소소한 가치를 따져봐야 한다.

  → 생활권에 따른 구분이 어렵다면, 세세한 강점들을 비교해야한다.

5강 지방시장에서의 비교평가[2]

• 신축 가격평가에는 다른 컨디션이 비슷하므로
  시스템에어컨의 수로 추가공사비용으로 포함 필요 (시에2대기준 약 500백)

   

Step1. 수리비가 포함된 매/전차이 검토
Step2. 계약형태에 따른 -> 실투자금 반영하여 검토

(고층이 확실히 유리하다. 매매든 전세든 먼저 나간다)

비교평가를 통한 실전 투자 사례

1. 21년 불장 가운데, 투자 후보군을 선정한 기준
2. 최종 결정 기준 (타지역 앞마당과 비교평가)
3. 하락장에서의 불안감
4. 지키기로 결정한 근거: 비교평가 ★★★

• 6강 부동산 투자자로 성장하는 법
  식빵파파 튜터님이 생각하는 2가지
  - 기준
  - 시간

  
  -> 조급해 하지마라, 
  - 본인 투자하기 위한 명확한 기준을 정하고
  - 아는 지역, 아는 단지를 만드는 최소한의 시간을 가져야 한다.

소중한 경험담, 독서의 중요성

강의의 내용이 최대한 노출되지 않도록 메모를 하였으나

저 좋은 내용이 하나도 안 넘쳐나오기에는 후기가 아마도 힘들거 같다;;;

(직접 강의수강한 사람 눈에만 보이는 착한 내용)

찐 3강 후기

절반이 퍼저나간다는 마의 3주차이다.

그 난관 중에 만난 식빵파파 님.

정말정말정말 남성분이실 줄 알았다.

개인적으로는 월부 경험이 워낙 일천한지라.. 아직 파파님 강의 등을 접할 기회는 없었으니^^

결론부터 내리자면,

이번 열중반은 진짜 인생 강의

모든게 뼈와 살이 되는 내용이었지만

진짜 찐은 실제 경험담이다.

울산 투자 경험담과 지금의 현황까지..

• 아직 +로 결과는 나지 않았다

• 하지만 식빵파파튜터님은 확실했다.

  그 투자의 기준이 틀리지 않을 이유를 백만가지 보여주셨으니

  24년의 진행형이지만, 

  부족한 내눈에도 그 투자가 성공한 결과로 돌아올것이라는 기대밖에 할 수 없었던 경험담이었다.

찐 후기를 듣다보면, 

개인적으로는 참 기운을 받는 Point는 

그들이 성공한 사람들이기 때문..은 아니다

 

되려, 그들의 경험담에 

지금의 우리와 같은 우당탕탕 초보 시절의 모습이 존재했었다는 사실이다.

강의 내용 속 임장 애기 중에

책상 옆자리에 무언가가 보였다.

지난 주말 임장가방에 들어있다가, 비를 함께 맞아 젖어서 말려주었던 무릎보호대

..

사실 1번 밖에 실착하지 않은 새거와 같은 아이들이다.

그리고 저 것을 샀던 당시의 기억이 되살아 났다.

때는 바야흐로, 24년 4월 실준반 분임을 마치고 였다.

지금 생각하면 아무것도 아니지만

당시에는 무릎이 터질것같아서, 저 임장을 복귀하고는 곧장 보호대를 샀었다.

다만,

월부내 조언해주신 분이, 

아직은 보호대를 낄 나이는 아니라고 도움을 주셔서 그냥 고이 모셔놓고 있다.

지금은 큰 무리 없이 주말엔 25~30km정도를 걷는것같다 (물론 맨몸으로, 변수가 없었면)

예전에는 죽을것같건 만큼의 거리가..

지금의 한계치의 절반정도

..

“너도 6개월 전에는 고작 저정도에서 힘들어 했었어

그치만,

지금은 아무것도 아니잖아?"

달리 말하면 내가 예전의 나보다 발전했기 때문이라는 사실을 깨닳았고

지금의 내 발걸음이, 

언젠가는 디디고 갔을 월부 선배님들의 그 길 위에 있음을 확신할 수 있었던

너무 감사한 시간었다. 

그리고 지금의 열중의 내용을 6개월 전의 나였다면..

이번 열중 강의 속의 넘쳐흐르는 인사이트를 오롯이 인지할 수 있을런지..

(그 것을 느낀다는 점 역시 내면속의 내가 어제보다는 성장했다는 사실)

감사합니다 식빵파파튜터님~