열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 17기 41조 갓세정]

비교평가 하기 전, 시장 진단 필수

시장에 맞는 투자 우선순위를 파악해서 내가 할 수 있는 가장 좋은 투자를 하기 위해 시장 진단은 필수이다. 기사, 뉴스 등을 통해 전체적인 시장 분위기를 파악하고 kb통계, 전임, 부동산 매물 수 등을 통해 사실 확인을 한다.

상대적 저평가 = 싼 것 + 비싼 것 혼재 -> 좋은데 싼 것 투자

절대적 저평가 = 다 싸다 -> 제일 좋은 것 투자

월부에서 처음 저환수원리라는 걸 배우고, 임장을 다니고 임보를 쓰면서 내 투자금으로 할 수 있는 단지 중 제일 좋은 곳을 사라는 걸 수십번 수백번 들었다. 하지만 시장 상황에 따라 투자할 수 있는 단지는 달라질 수 있다는 말은 처음 들은 것 같다. (예전에 들었는데 이해를 못하다가 이제서야 이해한 것일수도 있다.) 어떤 상황에서도 투자를 할 수 있으며 앞마당을 늘려갈수록 기회를 주는 단지는 어디든 있다는 말로도 들린다.

저환수원리라는 기준은 변하지 않지만, 저평가의 기준은 시장 상황에 따라 달라진다. 현재는 전고점 대비 -20% 빠진 단지를 저평가라고 하지만, 부동산 상승 직전에는 전고점이라는 게 없이 상승장을 만나서 오르기 전까지는 투자를 해도 버티기 힘들었을 것 같다. 예전에는 ‘좋은 운 때를 만나서 투자하고 수익이 올랐네, 부럽다.’ 라고 생각했다. 그런데 지금 보니, 현재 투자를 준비하는 나에게는 전고점이라는 정답이 있는데 (물론 전고점이 100% 정답은 아니지만…) 과거에 투자했던 사람들은 하락장이나 보합이 왔을 때 정말 버티기 힘들었을 것 같다. 추격매수하는 사람들도 많았을 거고 버티지 못해 매도를 한 사람들도 많았을 것이다. 시장이 싸다는 것과 별개로 명확한 전고점이라는 것이 있어서 투자하기 좋은 시장이라는 생각도 든다. 이 기회를 놓치지 말자. 나는 반드시 6개월 안에 투자할 것이다.

가격 받아들이기

각각의 단지가 이만한 가격을 형성하는 데는 이유가 있다. 내 관점을 생각하기보다는 이 지역 사람들이 받아들인 가격을 이해해야 한다. 가격을 인정하는 것부터가 투자의 시작이다.

나라면 어떤 선택을 할 지 고민하기

부동산을 매수하는 것은 나와 같은 똑같은 사람들이 하는 것이다. 비교평가할 때 나라면 어떤 선택을 할 지 계속 고민하다보면, 시장이 말해주는 것과 비슷한 선택을 하게 될 것이다. 또한 비교평가는 공식이 아니다. 비교평가를 하다보면 공식처럼 ‘수도권은 무조건 입지지!’라고 생각할 수 있지만, 그것은 단지마다 다르다. 더불어 단지 vs 단지로 계속 비교함으로써 선호도를 고려해야 한다. 예를 들어 a단지와 b단지가 평형차이가 난다면, a단지는 평형이 부족한데 이 평형차이를 극복할만한 다른 선호도가 있나 생각해봐야 한다.   

시세트레킹은 기회를 준다

가격은 소리소문 없이 계속 변하기 때문에 계속 시세트레킹을 하다보면 비싸서 투자 못한 단지들도 조건에 들어와 투자할 수 있는 기회를 열어주게 된다. 아울러 기회를 발견한 단지를 매임하다보면 더 좋은 기회를 발견할 수도 있다. 이 대목에서 꾸준한 노력을 하는 사람은 기회를 발견할 수밖에 없다는 생각을 하게 되었다. 앞마당을 만들어가는 데서 끝나는 것이 아니라 지속적인 시세트레킹은 많은 사람들이 지루해하고 하기 어려울 것이다. 나 역시 원래는 이번 달 말에 광진구 앞마당 시세트레킹을 하려고 했는데 어차피 투자금이 한참 모자란 나에게는 시간낭비라고 느껴졌다. 그러나 식빵파파님이 시세트레킹의 중요성을 강조하시는 걸 듣고 나의 이런 마음가짐을 반성하게 되었다.

부동산 투자자 = 기준+시간의 집합체

저환수원리처럼 투자 의사 결정에 명확한 기준이 있어야 하며, 앞마당을 만들어가면서 축적한 시간이 있어야 제대로된 부동산 투자자로 성장할 수 있다. 식빵파파님은 아직 수익을 내지 못한 울산 물건을 보여주셨는데 그 과정에서 겪었던 힘듦을 이야기해주셨다. 마치 내 일처럼 생생했고 안타까웠는데 그동안의 비교평가 과정에서 들인 노력의 시간과 비교평가의 기준 덕분에 역전세가 난 시기, 수익을 내지 못한 시간을 버틸 수 있었다고 한다. 만약 기준과 노력의 시간이 없었다면 버티지 못했을 것 같다. 솔직히 말하면 강사님이 투자하신 물건이고 아직 싸다는 말을 들어서 매수하고 싶은 마음에 혹했다. 하지만 같은 물건을 사더라도 나는 기준없이 샀고 그 물건을 매수하기 위해 노력하지 않았기 때문에 하락장이나 보합의 시기가 오면 견딜 수 없을 것이다. 마찬가지로 우리나라 대장주인 삼전이 많이 떨어져서 삼전을 살까 말까 고민했다. 하지만 나는 아직 삼성전자의 가치를 제대로 알지 못하고 ‘이렇게 떨어졌는데 이제 바닥은 없겠지’ 하는 생각이 오만한 생각이라는 것을 이제는 알기에 투자하지 않았다. 부동산 투자 공부를 하면서 주식 투자 기준도 생긴 것이다.

독서의 중요성

독서는 내가 힘들거나 어려운 일이 생길 때 나침반이 되어준다. 사실 요즘들어 성인이 된 후 가장 많은 독서를 하게 되는 것 같은데 실제로 독서가 나에게 주는 이점을 체감하고 있다. 예를 들어 <원씽>에서 수많은 할일목록을 만들고 한 일을 지워나가는 것에 초점을 맞추는 게 아니라, 목표를 위한 단 하나의 일을 정해놓고 그것은 무슨 일이 있어도 실천하라고 해서 실천하고 있다. (실천 못할 때도 있다..)  그리고 <아주 작은 반복의 힘>을 통해 좋은 습관을 만드는 기술적인 방법에 대해 깨달아서 책에서 BM할 것을 발견할 때마다 내 몸이 거부감을 느끼지 않게끔 조금씩 실천하고 있다. 그리고 어느 책인지 잘 생각은 안 나는데 하루에 6시를 2번 보내지 않는 사람(새벽 6시에 자고 있는 사람)은 배우자감으로 적절하지 않다는 말에 미라클모닝을 3개월째 실천하고 있다. 누군가는 내가 실천하고 있는 것을 보고 ‘별거 아니네’라고 생각할 수도 있지만 나에게는 아주 큰 발전이며 특히 새벽 6시에 일어나서 책을 보는 일은 기적 그 자체다. 이 모든 것은 강의와 책을 통해 이뤄낼 수 있었으며 앞으로 어려움을 겪을 때마다 나에게 더 큰 깨달음을 주었으면 좋겠다.