2024.11.4. 실전준비반 강사와의 만남 후기

저번 열기 때 강사와의 만남에서 바보같은 질문을 해서 빈쓰튜터님께 뼈를 맞고 더 열심히 했던 기억이 있기 때문에 이번에도 빈쓰 튜터님을 만나길 바랐다. 내 바람이 통했는지 1부 때는 권유디 강사님, 2부 때는  빈쓰 튜터님이 들어오셨다. 내 질문에 대한 답뿐만 아니라 다른 분들의 질문 덕분에 많은 것을 배워갈 수 있었지만, 다만 너무 아쉬웠던 것은 내가 아직 공부가 깊지 못해 대출 관련 팁을 잘 알아듣지 못한 것…ㅠㅠㅜㅠㅠ

그리고 내가 정말 쉽지 않은 길에 들어섰구나 하는 생각과 함께 약간의 좌절이 느껴지긴 했지만, 너나위님이 나긋나긋에서 말씀해주신 것처럼 그 상황을 회피하지 않고 나보다 잘난 사람들의 틈에 껴서 더 발전해 나가야겠다고 생각했다.

열반스쿨 중급반에서도 강사와의 만남에 선정되어 더 뾰족하고 수준높은 질문을 하고 싶다. 

1. 투자와 내집마련 물건의 차이점

- 종잣돈 8천이면 1기 신도시 지역 중 평촌과 분당 제외한 지역 투자 가능

- 투자 : 내가 안 들어갈 것

- 거주와 보유의 분리 : 5~10년 뒤에 들어갈 집을 미리 세끼고 사놓는 것(내가 지금 당장 사기 어려운 단지를 미리 사놓고 들어갈 때까지 기다리는 것)

ex) 매매가 9억에 전세가 6억 단지를 세끼고 산다면 내 집 마련하는 단지보다 훨씬 가치 있는 9억짜리 단지를 살 수 있음. 10년 뒤 이 단지가격이 15억 정도 한다고 했을 때 15억에서 주담대 받고 전세반환대출받고 세입자 내보내고 본인이 들어가면 내 주담대는 6억.

ex) 성동구 단지 9억 vs 강서구 마곡 단지 6억 : 내 직장이 마곡이라면 거주는 마곡을 선택하는 것, 투자에서는 성동구를 택하는 것

ex) 종잣돈 3억, 월 저축액 300 + 대출 3억 5천 가능 : 내집 마련 예산 6억 5천이면 경기도 신축 아파트 24평 가능

2. 평촌 vs 영등포

- 영등포는 많이 올랐지만 평촌은 덜 오름. 평촌은 장기적으로 갖고가야 할 물건이며 전세 현금흐름을 발생시킬 수 있는 지역

- 투자적 측면에서 평촌을 팔고 영등포로 옮기는 건, 싼 걸 팔고 비싼 걸 사는 것과 같음.

3. 서울은 브랜드 (부촌)

- 임장을 하다보면 등급으로 매겨지지 않는 곳들이 있음. 학군, 환경 다 그저 그런데 브랜드 자체가 다인 곳이 있음. 처음에는 이해되지 않겠지만 점차 이해될 것.

- 압구정 현대는 말 그대로 압구정 현대 (넘사벽) + 한남동, 청담동

- 압구정, 청담, 삼성 > 도곡, 역삼, 일원 > 개포, 대치 (개포, 대치에 아무리 신축 들어와서 날고 기어도 압구정, 청담, 삼성에 들어갈 수는 없음)

4. 1억 이상 종잣돈

- 수도권 1기 신도시 혹은 부산, 대구 우선으로 보기

- 광주는 우선순위 아님 (좋은 지역이나 부산, 대구에 비해 우선순위에서 밀림)

5. 서울의 누적수익률은 같음

- 서울은 상승시점만 다를 뿐 누적수익률이 같음

- 강남, 용산이 먼저 오름 –> 관악, 서대문 오를 때는 강남, 용산 덜 오름 but 분당을 놓치면 수지를 투자하기엔 애매함

6. 7천만원으로 광역시 투자

- 광역시 구축 but 지방 구축은 정말정말정말 조심해야 함. 그러므로 그 지역에서 1급지인 구축을 하는 게 좋음 ex) 울산 신정동

- 광주는 연식, 눈에 보이는 좋은 환경 보기

- 울산은 입지가치 명확하므로 신정동 안에 있는 것, 앞으로 울산 중구 혹은 북구 ok

- 소액투자 시 감안해야 하는 것 : 이 단지가 내 마음에 안들기 때문에 소액까지 기다려주는 것. 지방은 구축만 아니면 괜찮음. 2010년식 이후 단지들은 다음 상승장 때 전고점 넘어간다고 생각하면 ok

- 지난 상승장 때 지방 광역시에 있는 물건 2억 8천 -> 4억

- 능력범위 안에서 투자하기

7. 임장 순서 : 부천 > 산본 > 수원

- 부천과 산본은 비교 가능한 지역

- 수원은 위치적으로도 독자적인 삼성이라는 회사가 있음. (교통입지를 뛰어넘는 직장가치)

- 부천, 산본은 선도지구 선정 추이 잘 보기

8. 1호기 투자의 최소 조건

- 비교할 수 있는 앞마당 2개 ex) 강남접근성 좋은 1기 신도시 2개 (비교가능)

9. 손품만 팔아도 투자할 물건이 나오는데 월부 방식을 계속 고수해야 하는지?

- 실제 투자를 안해봐서 그런 것. 보이는 게 전부인 줄 아는 것. 네이버부동산에 나온 금액만으로 거래가 된다고 알고 있어서 착각하는 것. 현재는 매물이 쌓이는 상황인데 깎일 가능성을 열어두고 더 좋은 것부터 봐야 함. 겉으로 보는 것만으로도 굉장히 가치 있고 전고점 –20% 떨어진 매물이라면 잃을 확률은 적음. 그러나 대가가 클수록 결과가 좋음. 손품만 팔아도 투자할 수 있고 경제적 자유 달성할 수 있으나, 조금만 더 공부하면 이 단지 투자했을 텐데 하고 후회할 수 있음. 중요한 건 매수가 끝이 아님. 가격이 떨어진다면 멘탈 나감. 매수라는 하나의 점을 찍는 것은 네이버부동산의 데이터로 해도 되지만, 우리가 하는 투자는 가격이 가치를 찾을 때까지 기다려야 하는 것. 그 과정은 매우 길며 임장을 하고 임보를 쓰는 이유는 그 과정을 지키기 위한 것. 내가 이 매물 갖고 끝까지 간다하는 마음이라면 월부방식을 따르는 것이 좋음.

10. 현재 시장

- 2021.9. ~ 2022.10.에 거래 안됨. 매매물량 계속 쌓이는 상태. 그 시기와 비슷.

- 수도권 가격이 2016년부터 계속 오르다가 2021년 9월에 갑자기 멈추고 거래 안됨. 2021년에 전세가 계속 오르다가 2022년부터 하락거래 발생하면서 가격 오르기 시작. 지금은 대출규제가 나오면서 멈춘 상태. 간보는 것. 멈춘기간이 2개월밖에 안됨. 전고점 대비 –20% 떨어진 단지는 이미 많이 떨어졌기 때문에 급매가 나올 수 없음. 이 자체가 급매. 그런 단지는 지금 투자 해야함. 전고점대비 –5%~-10%는 조심하기.

11. 임보 쓸 때 주의점

- 투자 불가능한 지역도 투자 가능한 것처럼 앞마당 만들기

- 이 정도 돈이라면 이걸 한다 or 안한다 / 왜? / ‘매매가는 싸지만 전세가도 싸기 때문에 전세가율 올라오면 한다’ 등의 결론이 나야 함

- 투자한다는 물건이 나온다면 언제 한다 등의 계획 및 결론까지 도출되어야 함

- 생활권 순위 매길 때 1등은 절대 헷갈리면 안 됨. 2, 3등은 개인 선호도에 따라 달라질 수 있음. ex) 성동구 1등 : 성수동 (지구단위계획으로 인한 기대감 반영)

- 임보 쓸 때 재개발, 재건축은 투자 안한다고 해도 무조건 봐야 함. 입지를 바꾸는 요소이기 때문.

- 같은 값이면 미래 가치가 개선될 수 있는 곳을 매수하는 게 내 수익에 큰 도움

- 기대심리가 가격에서 빠질 때 혹은 하락장을 맞아서 갑자기 가격이 떨어질 때 나에게 기회가 옴.

12. 매임은 필수

- 생활권별로 보고싶은 단지, 주요한 단지 하나씩이라도 보기

- 안보면 우선순위 정하기 어려움

13. 재개발 단지들은 하락장에 진행 어려움