[따라간다] 수도권과 지방, 비교평가의 모든 것 식빵파파 멘토님의 열중반 3강 후기

안녕하세요 월부 여러분

여러 멘토님들을 따라가고 싶은

따라간다입니다.

오늘은 식빵 멘토님의 열중 3강을 수강했는데요!

그동안 단지임장을 하면서, 여러 멘토님들의 칼럼을 읽으면서

비교평가에 대해 약했던 부분들을 조금씩 보완해왔는데

이번 강의는 그 모든 것들을 총정리해주는,

말 그대로 나는 앞마당만 넓히고 알려주신대로만 하면 되는

비교평가의 끝판왕 강의였다고 생각합니다.

핵심 내용만을 추려서 바로 레츠기릿 해보겠습니다.

1. 비교평가에서 놓치기 쉬운, 시장진단 단계

월급쟁이 부자들에서 듣게 되는 여러가지 강의에서는

늘 비교평가 이야기가 나옵니다.

식빵님께서도 강의 도입에서부터 

우리가 비교평가를 해야 하는 이유에 대해 정확히 짚어주셨는데에요

우리가 하는 이 투자는

좋은 것을 그냥 사는 것이 아니라

1. 좋은 단지를 싸게 사는 것

2. 싸게 산 물건을 오를 때까지 보유하고 지키는 것

두 가지가 핵심이기에

이 관점에서 비교평가를 왜 해야 하는지 

확실히 알려주시면서 강의를 시작했구요

그렇다면 무작정 비교부터 하고 그래프만 붙이면 되느냐?

그건 또 아니었습니다.

비교에 앞서 반드시 ‘시장 진단’ 단계를 통해

-내가 지금 투자하려는 이 지역이 어떤 시장분위기인지

-상대적 저평가 시장인지, 절대적 저평가 시장인지

-시장 진단을 하는 구체적인 프로세스는 무엇인지(초록색 창-아실-지역/단지 -20%범위)

를 판단할 수 있어야

각 지역마다 시장분위기에 맞는 

올바른 투자의사결정을 할 수 있다는 점을 알려주셨습니다.

그동안 월부에서 꽤 오랜 기간 강의를 들어왔지만

시장 진단 단계를 생략하고

무작정 가격부터 비교해보고

아무런 기준없이 00단지가 싸다 / 00지역 00단지는 비싼거같다고

막연하게 생각하고 판단해왔는데,

앞으로의 투자후보단지를 찾고

비교평가를 하는 과정에서는 

이 시장단계를 적용해서 조금 더 디테일하고,

실제 투자로 연결되는 비교평가를 할 수 있겠다는 자신감이 생겼습니다.

내년 2호기 투자를 검토할 때

지방광역시/중소도시 각 단계에 ‘시장 진단’ 단계를 적용해보고

더 좋은 물건, 싼 데 아직 오르지 않은 물건을 찾을 수 있도록

배운 내용을 잘 적용해 보겠습니다.

Check Point

-시장 진단 3단계 프로세스 →투자후보 찾기 적용

2. 실전 투자로 이어지는 비교평가

저를 포함한 많은 동료분들이

비교평가에 대해 어려움을 호소합니다.

아마도 비교평가가 수학처럼

어떤 절대적인 공식이나 법칙이 있어

명확하게 1등 / 2등 / 3등 과 같이 나오지 않기에

‘내가 비교평가로 뽑은 이 단지가 잘 못 뽑은 단지 아니야?’ 라는 

불안감, 의심 때문이 아닐까 합니다.

식빵님께서는 이런 수강생들의 고민을 잘 아시고

생활권 고정 비교평가 / 가격 고정 비교평가

두 가지 과정에 대해 자세히 알려주셨고

-비교평가 단지를 어떻게 선정하는지

-수도권과 지방에서 가격 고정 비교평가의 차이점은 무엇인지

-교통,환경,학군이 모두 같으면 어떤 요소를 추가로 봐야 하는지

-두 단지의 가격 차이 적정성을 판단하는 디테일한 관점은 무엇인지

수강생들이 가장 어려워하고

가장 고민하는 포인트들을 총정리해서 알려주신 점이 무척 좋았습니다.

저같은 경우는 지방에 내려가다보면

입지좋은 준신축 33평 vs 입지 떨어지는 신축 24평

이런 비교평가의 딜레마에 직면하는 경우가 많아 어려웠는데

“내가 결혼해서 가정이 있는 사람이라면 어디를 갈까?”

"연식, 평형 등의 단점을 감수하면서라도 00단지로 갈까?" 라는

중요한 판단기준을 알려주셔서

비교평가에는 정답이 없지만 지역민들의 입장에서,

실수요자들의 입장에서 한번 더 고민해볼 수 있는 판단기준을 주셔서 좋았습니다.

이 강의 하나로 모든 문제가 해결되진 않겠지만

-꾸준한 비교평가 연습

-비교평가 Tool을 써 보며 익숙해지는 과정

두 가지에 집중해서

저만의 비교평가에 디테일을 더해가도록 노력하겠습니다.

Check Point

-단임과정에서 매임단지 후보리스트 뽑기

-매임 후보 리스트끼리 비교평가/적용해보기

3. 투자의사결정, 단계별 핵심 포인트

비교평가 이후에는

생활권마다 가치대비 싼 물건을 선정하고

실제 매물임장을 통해 현장에서 조건을 파악하고 협상하는 과정이 이어지는데요!

그 과정에서 단계별로 우리가 봐야 할 점은 무엇이며,

우선순위 판단은 어떻게 하는지를 알려주셨습니다.

-가격이 싼가?

-조건/수리상태 좋은가?

-투자금이 적게 들어가는가?

-감당 가능한가?

네 가지 관점에서 각 매물을 판단하고,

가치 순서대로 매물 순서를 매긴 이후

가격 순서대로 한번 더 순서를 매겨서

가치 대비 싼 물건을 선정하는 핵심 프로세스가 

정말 간결하고 명쾌하게 제시되어 있었습니다.

보통 임장보고서를 쓰면

끝으로 갈수록 시간에 쫓기면서 

비교평가의 사고흐름이 담기지 않는 경우가 많았습니다.

-그냥 싸다는 생각이 들어서

-누가 봐도 좋은 단지인데 비싸진 않은것 같아서

-잘 모르겠지만 이 단지가 깔끔하고 예뻐보여서 등

지금 돌이켜 생각해보면 핵심이 담기지 않았다고 생각합니다.

비교평가를 하려고 노력했지만

‘왜 이 단지가 이 생활권에서 1등이야?’

‘왜 00지역에서 00단지가 1등이야?’ 라고 

누군가가 물어봤을 때 명쾌하게 설명하기가 어려웠는데

비교평가의 본질을 임장보고서에 잘 담아내지 못했기 때문에

설명하기가 어려웠구나!! 하는 생각이 들었습니다.

2호기 투자를 검토할때는

반드시 이와 같은 사고 프로세스를 거치고

명확하게 임장보고서에 남겨서 

투자 과정을 명확하게 남기고, 사고 프로세스를 점검할 수 있도록 하겠습니다.

Check Point

-비교평가 → 가치 순서/가격 순서 종합 판단 흐름 임보넣기

투자에서 가장 중요한 비교평가에 대해

긴 시간동안 열심히 강의해주신 식빵파파 튜터님께 감사드리며

남은 과제도, 시세체크도, 루틴들도 열심히 해 보겠습니다.

감사합니다.