(별바람햇살나무) 최고의 서울투자 프로젝트 3주차🏠
1. 매물 임장 후 느낀 점
- 최근 매임을 하면서 느꼈던 부분을 단지별 예시로 살짝 말씀드려 보겠습니다.
- (A단지) : 투자금보다 살짝 오버되지만, 현장에서 네고를 잘 해보면 되지 않을까라는 희망회로를 돌리면서
현장에 도착했는데, 무려 10팀이 줄서서 같이 보게됩니다. 정신도 없고, 제대로 보기도 어렵고.. 요즘 이런곳이 너무 많습니다. 저평가라고 생각되면서도 나름 전고가 높은 단지들은 여지 없습니다.
그래도 슬쩍 부사님에게 떠봅니다.
이 물건 얼마까지 협상 붙은적 있나요? 부사님은 많이는 안되요 500만원 정도…그러면 저평가(-20% 이상 하락)가 아닌데 말입니다. 3천만원 감액 전달해 달라고 했더니 부사님은 이렇게 보는 사람이 많은데, 집주인이 그렇게 해주시겠어요? 반문하시는 부사님.. 그래도 말씀이라도 해주세요. 거절당하는 것도 다반사이지만, 한푼도 못깎고, 저평가도 애매하고, 무엇보다 투자금도 살짝 오버되고, 패스 그렇지만 지켜보자~
- (B단지) 저평가이기도 하고, 나름 네고의 여지도 있는데, 문제는 강남역 도달시간이 1시간 살짝 오버.. 아 이거 해도되나? 그런데.. 전고점은 의외로 낮지 않다. 뉴타운은 그냥 하라고 했는데… 왜일까? 나름 뉴타운에 준신축이라서일까.. 교통과 입지 독점성은 살짝 떨어지는데.. 그리고, 연식이 빠지면 가치도 애매해지려나…
게다가 오르막끝에 있는 동의 물건, 분명 저평가 맞는데.. 이게 맞나? 강남접근성 애매, 학군 양호, 환경도 좋으나 오르막 끝이라 마이너스… 그런데 전고는 왜 이러지? 저 단지보다 더 안좋아보이는데… 매물코칭이 너무나 간절하다… 분명 배웠는데 아~! 참 애매하다… 집상태는 최상인데, 오르막끝이라 싸구나. 전고점은 이게 맞을까? 후보지로 찜.
- (C단지) 분명 좋다.. 저평가에 수리도 좀 되어있고(올수리는 아님), 전세도 끼어있고, 그런데 갱신계약체결, 이 지역 공급많은데, 중간에 나간다고 하면 어쩌지? 전세금 수준은 높지는 않아 보이는데, 그래도 낮지도 않고, 지금 적정 수준의 전세가… 입주장에서 갱신계약자는 언제든 나갈 수 있는데,, 나간다고 하면 어쩌지? 전세가가 더 빠질수 있다. 그럼 감당가능할까? 우선순위로 보기는 어렵지만 일단 후보물건으로 찜…
- (D단지) 저평가 맞고, 전세도 끼어있다. 문제는 전세가가 너무 낮아 투자금이 너무 많이 든다는.. 이런걸 위해서 신용대출을 받아도 되나? 참 그러하다. 계약기간도 아직 한참 남았는데.. 신용대출을 너무 많이 받는거 아닐까? 이러면 후속투자가 늦어질 수 있는데… 후보지로 찜…
- (E단지) 저평가는 맞고, 입지도 나름 괜찮다. 그런데 수리가 하나도 안되어있어 올수리가 필요하다. 수리비를 합치면 저평가도 애매해지는데.. 그리고 수리해서 빼려니 경험도 없고, 솔직히 자신이 안생긴다. 미친척하고 해볼까하다가도 워스트를 생각하자. 잠을 잘 잘 수 있는걸로 하자. 이건 그냥 후순위로 두자.
2. 매물임장 후 보완할 점
실력이 없어서, 참 확신을 가지기 어렵습니다.
그래도 온갖 시행착오를 다 겪으면서
조금씩 정말 바보같은 저는 성장하고 있다고 믿고 있습니다. 나는 분명 결정장애가 맞단 생각을 하면서요.
- 그래도 더 많이 보고, 더 넓게 보겠습니다. 최소 매물 150개를 목표로 하겠습니다.
2. 데드라인을 정하고, 비교평가 애매하면 80%의 정확도라는 전고점을 믿어보겠습니다.
다만, 전고가 왜곡되었을 수도 있으니 로케이션과 입지도 신경써겠습니다.
3. 기계적으로 매뉴얼처럼 약점을 찾아 보겠습니다. 협상포인트를 찾아서, 네고를 과감하게 해보겠습니다.
네고 하나도 안되도, 저평가이고, 70%의 확신이 있다면 그냥 특약부터 던져보겠습니다.
4. 앞마당이 아닌 지역에서는 정말로 가치를 보기 어렵습니다. 앞마당을 만들기 위한 노력도 지속하겠습니다.
3. 앞으로 1년 이내 내집마련 계획
ㅇㅇ월까지 서울 투자, 이후 1년이내 0호기 매도, 투자 시점 1년 후 2호기 투자를 베스트 시나리오로 설정하고,
되는 방법을 최대한 찾고, 다 쏟아부어보겠습니다. 반드시 마침표 찍습니다.
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