[장장이] 매물 안보고 계약했습니다 (1호기 하기 전까지 과정) - 1호기 경험담 (1)



안녕하세요 장장이입니다

제목에서 보았듯 매물은 보지 않고 중소도시에 1호기 계약한 경험담을 적어보겠습니다 (긴 줄글로 적어보겠습니다)

정~말 늦게 경험담을 남기네요 잔금은 7월 말에 했는데 말이죠

4개월만에 복기글을 적네요;; 반성합니다

24년 6월에 투자코칭(참고로 지금은 없습니다)를 하면서 메로나튜터님께서 했던 말씀

"복기를 해봐야지, 뭘 잘못했는지 알 수 있고 중요성도 알 수 있어요, 더 성장하는 사람이 될거예요"

그렇게 저는 '돌아가면 1호기 경험담 꼭 남겨봐야지, 복기해봐야지' 마음만 먹고,

투코 녹음한 거 개인적으로 필사만 하고

1호기 투자 경험담은 미루고 미루었네요 그토록 원했던 1호기인데.

그래서 지금이라도 남겨보려고 합니다 더 성장하는 사람이 되기 위해서요

월부에서의 타임라인을 적어보자면 이렇습니다

23년 4월 내집마련반(현재 내마기)으로 월부 입성,

(내 집 하나는 있어야 되지 않겠나 싶어서 유튜브로만 보다가 강의 결제)

23년 6월 열반기초반(투자 하기로 마음먹음)

23년 8월 열중

23년 10월 실준

23년 11월 지기

24년 1월 실준

24년 2월 내마중

24년 3월 서기

~자실도 하면서 1~2달에 1번 기초반 수강, 아너스 등급~

24년 4월 지방투자실전반

6월 4일 1호기 가계약

6월 12일 본계약

7월 16일 전세 잔금=매매 중도금

7월 31일 매매 잔금

저는 투자금이 소액이라 중소도시 위주로 앞마당을 늘려나가고 투자해야겠단 생각이 들었습니다

월부에 들어온지 1년 2개월만에 했습니다

1호기 할 때 앞마당은 서울1개, 광역시 1개, 중소도시 5개로 앞마당이 총 7개였습니다

나름 중소도시 비교군이 있었기 때문에 현재 임장지가 위상이 어느 정도 되는지 감은 잡혔고,

비교평가를 절대 잘하는 것이 아니었고, 그래도 가치를 먼저 보려고 노력했고

그 중에서 저환수원리에 맞는지, 감당가능한지, 투자금에 맞는 조건으로 찾으려고 노력했습니다

24년 5월 현임장지를 혼자 자실로 했고

바로 전 달인 4월에 지투실전반을 들으면서

담당 튜터님이신 웰뜨 튜터님께 배운 것을 적용해서 해볼려고 했습니다

많은 것을 알려주셨지만, 다 적용은 못해서 너무 아쉬울 따름이었습니다

이전에는 의무적으로 분,단,매임을 했는데

지투를 하고 과정마다 개인적으로 크게 얻었던 것이 있었습니다

분,단임때까지는 내가 모르는 지역이니 세입자 모드로 전임을 하면서 각 생활권이 위상이 어떻게 되는지, 그리고 단지의 선호도가 어떻게 되는지 최대한 파악하려고 했습니다. 임장지에 대한 전체적인 부분을 이해해보려고 노력했습니다

그리고 매임때는 각 생활권마다 투자 가능한 단지들을 1개씩이라도 매물을 볼려고 했다는 점입니다

이전에는 매임할 때 그냥 내가 관심가는 단지를 하거나 투자금에 맞는 단지만 골라서 봤습니다

분임을 하고 해당 임장지는 생활권이 비교적 명확하게 나눠졌고 위상을 파악하기가 어렵지 않았습니다

단임을 하고 나서는 전 달에 같은 지역에 있는 옆에 구보다 좀 더 좋다는 생각이 들었습니다

그렇게 매임을 하게 되었고, 1등 생활권에서 환경이 좋고, 연식도 좋은 곳에

투자금도, 잔금범위도 24평이 맞아서 24평 위주로 보았습니다

매임을 할 때, 시행착오도 겪었습니다

전 달에 지투에서 조원분들이 매물을 턴다, 예약 안하고 워크인으로도 한다고 해서, 그냥 의미도 모른체, 그 이전의 과정도 생략하고 무작정 따라해봤습니다

마침 야간 근무라 마치고 아침에 이동하는 버스에서 잠 2시간을 자고 임장지로 갔습니다

제 마음은 이랬습니다 '그냥 가서 사장님께 보여달라하면 다 보여주겠지', '소위 말하는 장부 물건을 브리핑해주시겠지' 하면서 부동산 4~5곳을 들어갔는데, 워크인도 혼자 해본 경험이 없었고, 저번 달에 실전반 하면서 동료따라 처음으로 긴장하면서 들어갔던 것 밖엔 없어서 부동산 들어가기 전에도 주위를 엄청 서성였습니다.

평일 낮이라 불은 켜져 있지만, 문 닫은 곳이 많았습니다.

어째 처음엔 들어간 부동산에서 공실이었지만 매물을 보는데 성공은 했습니다. 2개를 보았는데 가격이 비쌌습니다

그리고 옆에 있는 단지 부동산에 가보았지만, 지금 볼 수 있는 매물도 없고, 가격 브리핑정도만 해줬는데 제가 원하는 가격만큼 싼 것도 없었습니다

겨우 4~5군데만 들어갔는데, 진이 빠졌습니다. 이건 안되겠다 싶어서 다음에 매물을 예약하고 다시 와야겠다는 생각이 들었습니다. 당연한 건데, 뭐가 그리 급했는지 그냥 무작정 왔는게 참 아쉬운 선택이었습니다

그래도 워크인을 혼자 해보면서 자신감도 생겼지만, 예약하고 왔더라면 주어진 시간 내에 더 많은 매물을 볼 수도 있었다는게 아쉬웠습니다

그래도 이렇게 또 하나를 배우고 주말에 각 생활권마다 볼 수 있는 단지들을 예약해서 보았습니다

한 달씩 앞마당을 만들 때 매임을 안하진 않았지만, 적게는 2개 많게는 5개 단지정도만 하고 다음 임장지로 넘어가는 정도였습니다.

그리곤 '나 그래도 매임 한달에 한번씩은 했다' 안일한 생각을 했습니다

지투를 하면서 매임은 이렇게 한다는 것을 동료들을 통해서 배웠습니다

동료들, 함께하는 것의 소중함과 실전반을 가야하는 이유도 이렇게 글로 적으니까 더더더 필요하다고 느껴집니다

총 4개의 생활권 중에 3개 생활권에서 잔금범위에 들어오는 단지 6개 단지를 예약해서 8개 매물 정도를 봤습니다

(잘했다는게 아니고, 너무 모자랐기 때문에, 다음에는 더 많이 보고, 더 많이 비교해봐야겠다는 생각이 많이 들었습니다)

다 보고 집 상태를 보니 비교평가에서 순위들이 나름 세워졌고, 생활권이 우위에 있고, 집 상태, 가격적인 측면을 보니 제가 투자 할 수 있는 유력한 후보가 2개 단지가 나왔습니다

2등 생활권에 있는 준구축 34평(관리 잘됨) vs 바로 옆에 있지만, 2.5등 생활권에 준신축 24평이었습니다

정말 1등을 뽑을려고 하니까 되게 어려웠습니다 가치도 비슷해보이고 가격도 둘 다 적당하게 싼 거 같아서 참 헷갈렸습니다

너~어무 고민하니까 생각만 많아지고 답이 안날것 같아 나름의 이유를 붙이고 1등을 뽑았습니다

저는 1등을 준구축 34평을 뽑았고, 2등을 준신축 24평으로 했습니다

그 이유는 1등은 환경이 다 갖춰져있으면서, 학군도 적당히, 직장도 혁신도시라 공기업들이 주변에 많아서, 2등으로 뽑은 곳보다 유동인구도 충분히 있었습니다 그리고 집 상태는 그래도 기본으로 충분히 전세입자를 받을 수 있는 상태지만 도배, 장판은 해야되는 정도였습니다 여기에도 전세 수요가 충분히 있겠다라고 생각을 했습니다

2등은 단지는 준신축이라 수리를 할 부분이 거의 없었고, 공기업 본사가 있어서 단지내에 1인 가구, 신혼부부가 많이 보였고, 주변 단지도 다 신축이고, 환경이 깔끔하긴 했지만, 주말에는 사람들이 빠져나가는 약간 휑한 곳이었고, 학군도 좀 떨어졌습니다 그래도 거래량과 매매, 전세수요는 충분히 있었습니다

이제 이렇게 뽑았으니 이것보다 더 싼것을 찾기 위해서 다시 매물털기를 하기 위해서 2개 단지를 전임하면서 예약을 잡고 1주일 뒤 가게되었습니다

1등으로 뽑은 단지에서는 저층 빼고 가장 쌌지만, 네이버 부동산으로는 더 이상 싼게 없어서 전임을 해도 없다고 하셔서 직접 워크인한다는 생각으로 했고,

2등에서는 제일 싼 가격에 3개 정도 물건이 있었고, 가격 차이가 1000만원 더 비싼 물건까지 다시 예약을 잡았습니다

그런데 수요일 쯤 900만원 내린 물건이 보였고, 저층빼고 최저가 였습니다.

바로 사장님께 전화를 드렸고, 예약을 잡을려고 했지만 세입자는 문걸어 잠근 상태..

잡은 매물들과 사장님께서는 층수만 다르고 똑같은 구조, 향 볼수 있는 것이 있다고 일단 예약을 잡은 상태로 토요일 주말에 임장지로 가게 되었습니다

길어지는 거 같아 다음 글로 이어서 적어보겠습니다

이번 글에서는 1호기하기 까지의 과정 위주로 담았지만,

다음 글에선 1호기 거래 중심으로 적어보겠습니다

부족하지만 읽어주셔서 감사합니다

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!