[장장이] 매물 안보고 계약했습니다 (1호기 찾는 과정) - 1호기 경험담(2)



안녕하세요 장장이입니다

1편에서는 1호기 하기 전까지의 과정 중심으로 적었는데

이번 2편에서는 1호기 찾는 과정, 거래 중심을 위주로 적어보겠습니다

임장지에서 1등, 2등 물건을 뽑고 매물을 더 보기 위해서 소위 매물털기라는 것을 해보려고 예약을 최대한 많이 잡고 다가오는 주말에 임장지로 갔습니다

1등(2등 생활권 준구축 34평/ 매 3.4억, 전 2.9억)은 저번주 보았던 물건이 최저가였고, 다른 매물이 많이 없는 상태였고, 있어도 4천정도 비싼 물건밖에 없어서 비싸다 판단해서 워크인으로 찾아봐야겠다는 생각이 들었습니다

그리고 해당 물건은 전세낀 물건이었고 법인전세로 전세권 설정된 공기업의 관사로 쓰고 있었습니다

뭔가 법인전세라는 것을 강의에서는 들어봤지만, 잘 모르니까 겁?나서 칼럼을 찾아봤습니다. 그런데 전세권 설정을 하더라도 특약만 잘 쓰고 하면 크게 문제가 없다는 걸 알게 되었습니다

또 질문을 해보자 생각이 들었고 저번달 지투 담당 튜터님이신 웰뜨 튜터님께 여쭤보고

"해도 괜찮다 법인전세 투자한 분도 계신다" 며 용기도 주셨습니다.

그리고 이때까지 진짜 도움 많이 주셨던 찐주부 조장님께 여쭤보니, 1호기를 전세권 설정하신 경험담을 말씀해주시고 적으신 글들을 참고해서 많은 도움이 되었고, 무엇보다도 매코를 신청해보시라는 말씀이 진짜 많이 도움이 되었습니다.

처음 하는 매코라도 매물털고 안털고 매코를 신청하는 것이 중요한게 아니라 큰 투자관점에서 거인의 어깨를 빌려서 어떤 방향으로 나아갈지 투자 물건에 대해서 물건 협상을 어떻게 할지 많은 깨달음을 주실거다 해서 바로 결제를 하고 매코를 하고 빈쓰 튜터님께 매코를 받고 협상포인트를 얻고 임장지로 갔고, 내 앞마당에 대한 분석을 통해 많은 것을 배울 수 있었습니다

이때 물건에 대한 질문을 하면서 정말 많이 배웠습니다

다시 한번 감사의 말씀을 드립니다

매코 후기 링크 걸어두겠습니다

https://cafe.naver.com/wecando7/11124737

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[장장이] 어쩌다 매코, 첫 매물코칭 후기 - 빈쓰튜터님

안녕하세요 장장이입니다 첫 매물 코칭을 받고, 벌써 2달이 지났네요 기억을 되새기며 후기를 남겨보도록 하겠습니다 결론부터 말씀드리면 정말 잘했다고 생각합니다 투자 생활을 ...

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다시 돌아와서 2등 단지가(2.5등 생활권 준신축 24평/ 매 3.2억, 전 2.56억) 볼 수 있는 물건이 더 많았고, 7개의 매물을 예약하고 갔습니다

3.2억이 저층 제외 단지 내 최저가였는데, 수요일쯤 네이버부동산을 보다 보니 3.25억에서 900만원 내린 금액인 3.16억으로 올라온 물건을 봤고, 전화드렸습니다

'상상가(상황, 상태, 가격') 위주로 물어볼려고 노력했고, 전임을 통해 매도자의 상황을 모두 파악하기에는 어려웠습니다

처음에는 사장님께서 물건에 대해서 기본적인 설명만 해주셨습니다

현재 임차인이 살고 있지만, 1달 뒤에 만기가 되어서 나가시고, 새로운 임차인을 벌써 맞춰놓고 중개수수료까지 지급한 상태였다는 것이었습니다. 난이도가 쉬운 전세끼고 투자였습니다

그리고 매물 예약을 잡을려고 했는데, 저번주까지 잘 보여주던 세입자는

이미 새로운 세입자를 맞췄고, 그전에 많이 보여준 상황이라 귀찮아하고 피곤하셨던 모양입니다.

그리고 한 달 뒤면 나가니까 나몰라라 였던거 같습니다. 그래서 매매 거래를 하는데에는 문을 걸어 잠그셨습니다

사장님께서는 이번에 전세도 본인이 직접 맞췄다고 하시고, 저번주까지 봤을 때, 아주 깔끔하고, 수리할 곳도 없다고 엄청 강조하시면서 저를 급하게 만드셨습니다

지금 최저가이고, 조건도 좋고, 다른 사람이 낚아채간다고.. 안보고 해도 충분히 괜찮은 물건이라고 어필을 엄청 하셨습니다.

저도 가격이 제일 싸니까 혹했고, 급한 마음이 들기도 했습니다

일단은 같은 타입의 매물을 보기라도 해야되니까, 사장님한테 같은 타입의 물건을 보여달라고 부탁을 했고, 해당 단지에 예약 잡은 다른 매물들도 보았습니다

내부 컨디션은 6년차라 충분히 괜찮았고, 수리가 필요 없었습니다. 이 단지는 상태에 따라 도배정도만 하면 되고 입주청소하고 들어가면 문제될 게 없다는 게 매물을 보면서 느껴졌지만, 해당 매물을 못봤으니까 당연히 마음에 계속 걸렸고 사장님께 물어봤습니다 고칠 곳 없냐고, 세입자한테 연락해서 보여달라고, 근데 세입자는 연락을 받지도 않은 상황이었습니다

사장님은 엊그제도 전세를 뺐다며 집 수리할 거 하나도 없다면서, 그냥 안보고 사도 된다고 닦달을 했습니다 아니면 다른 사람이 낚아채간다고 하시고.

사실 저도 이런게 처음이고 다른 물건보다도 비교적 싸니까 저의 조급함이 생기기 시작합니다

그래도 조금 차분하게 가볼려고 노력했고 전화를 다시 걸어서 왜 파는지 물어보았고, 매도자의 상황을 파악하게 되었습니다

매도자는 매수한지 2년 미만으로, 양도세 60%를 내고서라도 매도를 한다는 것이었고, 현재 2주택으로 서울에 더 좋은 자산을 취득하기위해 즉, 취득세 중과를 피하기 위해서 판다는 것이었습니다.

그럼에도 매도자는 1년 정도 보유하면서 2600 정도 수익을 보는 상태였고, 60% 내더라도 잃지 않았고

서울에 취득하는 것을 선택하셨던 겁니다

(잔금 때 만나서 얘기해보니 매도자분께서는 서울에 계약했다고 했습니다)

이걸 보고 처음엔 막연히 ' 왜 60%나 세금 내면서 파는거지?' 이렇게만 생각했지만,

매도자는 서울에 자산을 심는 것이 비용보다 편익이 큰 것을 선택했던 것입니다

작은 정보지만 하나 배울 수 있었습니다

사실 처음부터 이 말들을 다 이해한게 절대 아닙니다.

전화를 하는데 경황도 없고, 파악능력도 떨어져서 매도자가 무슨 이슈가 있긴한데 뭐지..? 하면서 들었던거 같아요

지금 생각해보면 진짜 급하다는 좋은 협상카드가 줄줄이 나왔는데요

그리고 했던 녹음들을 다시 들으면서 내가 몰랐던 내용들을 카페에서 참고해보고, 사장님과도 실시간으로 통화할 때는 잘 모르는 내용들이 나오니까 당황했고, 어떤 부분을 놓쳤는지, 파악하기 위해서

이때까지 사장님과 통화한 것들을 필사하고, 녹음한 것을 반복해서 듣기도 하고

현 매물에 대한 상태나 상황을 제대로 파악하고 대응할려고 노력했습니다.

그리고 모르는 부분은 인터넷 검색도 해보고 가격 협상 준비를 했습니다

그리고 해당 단지(2등 준신축 24평)에서 본 물건들 중에 1등을 뽑은게 현재의 1호기이고, 다른 것들은 가격 네고도 되지 않았고, 사장님들도 현재 가격에서 1천만원씩 깎는 거는 안될거 같다고 다른데 알아보라고 하시더군요

해당 구의 1등 단지(준구축 34평) 에 대해서는 워크인으로 단지 주변에 있는 부동산에 워크인으로 다 들리면서 이 물건보다 더 싼것이 없냐고 물었고, 더 싼 것은 찾지 못했습니다. 지금으로서는 좀 아쉽지만, 10군데 정도 워크인으로 가니까 그래도 제가 해보지 않았던 벽들을 깨는 기분이었습니다. 한참 부족했지만, 다음에는 더 해보도록 노력해야겠습니다

이 때 깨달은 것은 워크인을 할 때도 지도로 찾아서 가는게 아니라 미리 인근 부동산 단지리스트를 뽑고 가면 더 편하고 시간 절약도 되겠다는 생각이 들었습니다

1호기 경험담을 읽으면서 다른 분들이 많이 했지만, 직접 해보니 왜 그렇게 하는지 알겠더라구요

머리가 똑똑하지 않아서 몸이 고생하는 스타일입니다. 역시 경험이 답입니다

이렇게 매물들을 보고 주중에 가격 협상에 들어갑니다

매코를 하면서 빈쓰 튜터님이 최대한 많이 깎아서 싸게 사는 게 제일 핵심이라고 했습니다

그렇게 하다가 정~ 안된다 현재 가격으로 사도 되긴한다고 말씀해주셨지만,

우리는 월부에서 무조건 싸게 사라고 배웠기 때문에

저도 나름 욕심이 생겼습니다.

가격 협상을 하는데도 생전 처음 해보는 일이니까 너무 떨렸고, '이렇게 하는거 맞아?'라는 생각이 많이 들었고,

사장님께 우물쭈물 말하는 제 모습이 정말 어색하고 이상했습니다

그래도 두 눈 꾹 감고 그냥 했습니다

제가 원하는 것은 1600만원 협상이었는데, 사장님이 그거는 정말 안되는 가격이라고 하셨습니다 저층도 지금은 그렇게 못산다 하면서 자체적으로 그냥 커트치는 기분이었습니다

그러고 사장님이 먼저 다음날 또 전화오셔서 구매할 생각이 없으시냐고 물으셨고, 저는 1000만원이라도 그냥 말씀이라도 한번 해달라 하시니까 처음에는 안된다 하셨습니다

사장님께서도 입장이 곤란한 건 알지만, 자체적으로 잘 안해주려고 하시니까 협상의 진전이 없었습니다

이 때, 근데 저도 생각해보면 내가 줄 것이 무엇인지는 생각도 안하고 무작정 싸게만 해달라 했습니다

2번째 말씀드릴 때는 매물 못보는 조건으로 해서 한달 뒤 기존 세입자가 나가고 새로운 세입자가 이사들어올 때 보는 것으로 가격 협상을 해달라고 하니 그때서 그러면 물어봐주겠다는 겁니다

이 때 느낀것은 나 혼자만 이득을 취할 순 없다는 것을 깨달았습니다 주고받는 게 있어야 된다는 것을 느꼈고,

그래서 강의에서도 매도자의 상황을 잘 파악하라고 하셨던 것 같습니다

결국엔 1000만원 협상은 못했지만, 700만원을 깎았습니다

매물을 못보는 대신에 웰뜨 튜터님께 그리고 찐주부 조장님께 질문도 하고, 몇 일 뒤에 있었던 투코를 통해서 메로나 튜터님께 많이 배웠는데, 못 보는 조건으로 매수하는 대신에 특약사항을 잘 적으라고 하셨고, 집을 볼 수 있는 노력을 더 해보라는 것이었습니다. 직접 찾아가서 잠깐만이라도 볼 수 있게끔 하라고 하셨습니다

하지만, 세입자는 단단히 문을 잠궜기 때문에,

결국 이사일에 보았지만, 큰 문제는 없었고, 상태도 좋았습니다.

기본 수리 같은게 하나도 안해도 될 정도였어서 정말 다행이었다는 생각이 들었습니다

특약사항도 꼼꼼하게 확인하고 또 확인해서

가계약 문자를 수정도 하며 제 손으로 직접 해보는 경험까지 해볼 수 있었습니다

다시 한번 타임라인을 적어보자면

06.04 가계약금 입금

06.12 본계약

07.16 전세 잔금=매매 중도금

07.31 매매 잔금

전세 잔금 즉, 매매 중도금을 둔 이유는 사장님께서

전세 잔금때, 매매 잔금까지 같이 한다면, 지금의 규제처럼 소유권 이전 등기 시 손바뀜이 있다면 혹시나 은행에서 대출의 실행이 제한될 수도 있다고 해서 이렇게 설정을 하셨다고 했는데, 이건 그냥 둘러대기용 이었던거 같네요

지금 글 작성하다보니 알게 되었는데, 매도자의 1년이 지나는 시점으로 잔금을 잡았군요. 전세 잔금때는 1년 미만이었던거네요

이런 것 까지 꼼꼼하게 체크를 못했네요 정말 부끄럽고 반성해야겠습니다

사실 처음이니까 이런 것들이 쌓이고 쌓이다 보면 성장하는 것 아니겠습니까

또 합리화해봅니다 진짜 복기를 꼭 해봐야겠다는 생각이 더더욱 드네요

그래도 매매 잔금을 위해서도 여러가지 부대비용이 필요한 것을 거래하면서 알게 되었습니다

법무사 비용, 취득세 무이자 할부, 채권비, 장기수선충당금, 선수금관리비 등등 카페의 경험담, 칼럼을 통해서 많은 도움을 받았고, 실제 거래가 아니면 알 수 없었던 것들을 경험하였습니다

이렇게 1호기 마무리를 했습니다

물론, 매물을 안보고 한다는 조건이어서 리스크는 있었지만,

질문을 통해 도움을 얻고 그 리스크를 대응하기 위해 특약사항을 맞게 적었고

나름의 방어를 할 수 있었기 때문에 가능했습니다

잘했다는 것은 아니지만 이렇게 복기를 통해서 다음 투자를 할 때

내가 실수한 부분, 아쉬운 부분을 더 채울 수 있도록 해야겠습니다

긴 글이라 가독성이 떨어질 수 있지만,

저도 1호기 경험담을 읽으면서 용기를 얻고 정보를 얻은 것처럼

1호기를 하기 전 단 한사람에게라도

완전 부린이인 저도 했다는 용기를 주고 싶고 작은 도움이라도 되었으면 하는 마음에 복기글 남겨봅니다

부족한 저의 긴 글 읽어주셔서 너무 감사합니다

또한 1호기하면서 도움을 주신 웰뜨 튜터님, 찐조장님, 빈쓰튜터님, 메로나튜터님 그리고 이때까지 저와 함께한 조원분들에게도 너무 감사드립니다



드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

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