열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 9해줘, 홈즈! 9해줘 웡정]

안녕하세요.

열반스쿨 중급반 41기 웡정입니다.

3주차 강의에서는 식빵파파님께서 비교평가 하는 방법에 대해서 다뤄주셨습니다.

다른 강의에서도 비교평가에 대해 다뤄졌기에 대략적으로 어떻게 비교평가 해야 하는지 알고 있다고 생각했습니다.

“비슷한 급지 내의 단지끼리 저환수 원리에 따라 비교해서 입지 대비 싼 거를 고르면 되는 거 아닌가?”라고 막연하게 알고 있었습니다.

하지만 3강에서 식빵파파님을 통해 비교평가 해야 하는 이유, 비교평가 하기 전에 시장을 어떻게 바라봐야 할지, 비교평가 할 단지를 어떻게 추려야 하는지, 비교평가의 프로세스는 무엇인지 비교평가의 A to Z를 알게 되었습니다.

먼저 비교평가에 앞서 시장의 상황이 어떤지 체크해야 함을 알게 되었습니다.

시장 상황이 어떠 한지에 따라 봐야 할 단지들이 달라질 수 있다는 말이었습니다.

현재 서울 및 수도권에서는 상대적 저평가 시장, 지방에서는 절대적 저평가 시장입니다.

상대적 저평가 시장에서는 싼 거와 비싼 거가 섞여 있으며 따라서 좋은 것들 중에 ‘싼 거’를 봐야 합니다.

절대적 저평가 시장인 지방에서는 대부분의 단지가 가치 대비 싸기 때문에 싼 것들 중에 ‘좋은 거’를 봐야 합니다.

또 알게 된 점은 비교평가를 통해 얻을 수 있는 유익입니다.

그것은 비교평가를 통해 물건의 가치에 대한 확신이 생기고, 시장 상황이 좋지 않더라도 지킬 힘을 낼 수 있다는 점입니다.

강의 수강 전에는 단순히 싸게 사기 위해 비교평가를 해야 한다고 알고 있었습니다. 

물론 가치 대비 싸게 사는 것도 중요합니다. 하지만 투자 물건을 운영하고 잘 지켜 내기 위해서는 물건의 가치에 대한 확신이 필요한데, 비교평가를 통해 그 확신을 가질 수 있다는 점입니다.

비교 평가를 하는 방법에 대해서도 단편적으로 알고 있었음을 알게 되었습니다.

비슷한 가치와 위상을 지닌 단지끼리 붙이면 되는 것인 줄 알고 있었습니다.

하지만 강의를 통해 비교평가에는 생활권 내 비교, 가격 고정 비교 두 가지 방식이 있으며, 각 물건들의 가격과 가치의 순위를 매겨 가치가 높은데 가격이 저렴한 물건을 골라야 함을 알 수 있었습니다.

또 비교평가가 힘들 때 어떻게 접근해야 할 지에 대해서도 알 수 있었습니다.

예를 들어 입지 좋은 구축과 입지가 덜 좋은 신축 사이에서 고민할 때,

또는 입지 좋은 20평대와 입지가 덜 좋은 30평대를 고민할 때 입니다.

이럴 때 “나라면 어떤 물건을 선택할까?”라는 접근이 필요합니다.

즉, 입지가 좋음에도 구축이라면 상품성을 극복할만한 입지 독점성이 있을지, 

입지가 좋지 않더라도 이를 극복할만한 신축으로서의 상품성이 있을지,

평형이 다르다면 평형 차이를 극복할 만한 요소가 있을지 등

각 단지의 장단점을 파악하고 비교하여 최종 판단을 할 수 있다는 점입니다.

물론 나의 직관적 판단이 틀릴 수도 있습니다. 하지만 나의 판단과, 동료들의 판단을 종합하여

판단한다면 최고의 선택이 못 되더라도 적어도 잃지 않는 투자를 할 수 있다는 생각이 들었습니다.

강의에서 나온 사례들을 보다 보면 머리로는 이해가 되지만

스스로 비교평가를 하려고 하면 아직은 막히고 어려운 것이 사실입니다.

‘이렇게 하는 것이 맞나?’라는 생각이 들기도 합니다.

하지만 일단 시도하여 나만의 관점을 형성해가고 피드백을 반영하여 나의 관점을 발전시켜 나가다 보면

시간이 흘러 나의 실력이 단단해질 수 있다고 생각합니다.

배운 것을 실전에서 잘 활용할 수 있는 웡정이 되도록 노력하겠습니다.