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열반스쿨 중급반 - 직장인으로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요. 열중 41기 성앤경 입니다.
이번주 강의는 식빵파파님께서 비교평가를 통한 최고의 아파트 매수법에 대해서 너무 이해하기 쉽게 강의를 해 주셨습니다.
1.시장 진단과 비교평가
- 비교평가란 비교를 통해 가치 대비 가격이 싼 것을 찾는것
- 내가 할수 있는 가장 좋은 투자를 하기위해서 비교평가를 하기전,전체적인 시장 분위기 파악(기사,방송 뉴스등),실제 현장을 통한 사실확인(KB통계,전화 임장,부동산 매물수 등)한다.
- 투자하고자 하는 지역이 절대적 저평가인지 상대적 저평가 지역인지를 확인,
- 절대적 저평가일 경우(대부분 단지가 전고점 대비 -20%) "다 싸면 제일 좋은것"을
- 상대적 저평가일 경우(비싼것+싼것) "좋은데 싼 곳"에 투자한다.
2.실전 투자로 이어지는 비교평가
2-1 서울수도권에서의 비교평가
- 생활권 고정 비교평가
같은 생활권내에서 전고점 대비 -20%를 기준으로 단지를 선정하고, 최대4-5개까지만 비교평가한다.(매매/전세가,전세가율,교통(강남접근성),환경(계단식,복도식),학군(중학교)으로 비교평가)
- 가격 고정 비교평가
상위/중위/하위 가격을 나누고 생활권, 평형 상관하지 않고 단지를 찾는다
생활권 고정 비교평가와 마찬가지 조건으로 비교 평가를 한다.(단, 신축과 구축비교는 무조건 신축이 좋다 아니다 입지 좋은 구축이 좋다라는 공식이 있는것이 아니고 케이스별로 판단한다)
- 투자 의사 결정
가치 대비 싼 단지들 매물 임장 후 단지별 1등 뽑기(가격,조건,투자금,감당가능)를 했다면, 이 매물이 저환수원리에 적합한지 다시한번 검토한다. 그 후 다른 앞마당이 있다면 내가 선택한 매물과 비교하여 같은 가격과 투자금으로 더 좋은 가치와 입지의 물건을 고른다.
(만약, 지금 당장 투자가 불가능하다면 정기적으로 단지들의 가격을 트래킹한다)
2- 2 지방시장에서의 비교평가
- 지방도시는 서울수도권에 비해 땅의 가치가 낮다. 따라서 교통보다는 상품성,커뮤니티 좋은 단지를 더 좋아한다.
- 서울수도권과 마찬가지로 생활권 고정,가격 고정 비교평가를 한다.
- 지방에서도 신축,평형(20평대,30평대) 역시 케이스 별로 판단해야 하며, 같은 조건이라면 나라면 어디를 살까를 생각해서 판단한다.
3. 실전 사례
비록 지금 가격이 하락하고 힘든 상황이 라도 제대로 된 비교평가 과정을 거치고, 저환수원리의 원칙에 맞는 물건에 투자를 했다면 흔들림 없이 내 투자 자산이 제 가치를 찾을 때까지 즐거운 마음으로 기다릴수 있을것이다.
마지막으로 식빵파파님께서는 부동산 투자자로 성장하려면 싸게 사서,비싸게 판다는 원칙에 부합하는 부동산 투자를 해야지 시장에 따라 조급해져서 원칙을 어기는 투자를 해서는 안되며, 그러기 위해서는 앞마당을 넓히는데 시간을 투자하고 실력을 키우는것이 흔들림없이 성공하는 투자자가 되는 길이라고 말씀해 주셨다.
마지막까지 독강임투에 대한 중요성 알려주시고 열정적으로 강의해 주신 식빵파파님 너무 감사합니다~^^
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