열반스쿨 중급반 3강 후기 [열중반 41기 67조 섬아낙}

월부의 모든 튜터 강사님들의 강의는 들을 때 마다 한결같이 감탄 하게 만드는 첫째,  둘쨰. 셋째 …가 있다.

어떤 강의를 하는 튜터님들이라고 할 지라도,  모두 진심을 담아 수강생들에게 자신이 배우고 습득한 한 것들을 아낌없이 주고 싶어 하는 마음, 월부를 꾸준히 지켜가며 투자를 계속하는 열정,  튜터님들도 월부에서 자신들의 성공 투자를 위해 다 년간의 경험치가 쌓여 있으면서도 겸손하게 계속해서 사장을 공부한다는 점이다.

열중반을 듣기에 앞서 실준반을 들었었는데 , 실준반에서도 비교평가, 1등 뽑기 내용들이 있었지만 여전히 비교평가의 영역은 어렵고, 헤깔리며 , 자신이 없어 , 함께 수강하는 조원들과 의견을 나누고 평가에 대한 의견을 구한다.

식빵 파파님의 또랑 또랑한 목소리와 여러가지 예를 들어 주신 내용들에서 좀 더 세밀하게 정리가 되는 것 같아서 좋았다. 특히 수도권, 지방의 여러가지 예를 들어 비교 평가해 준 부분이 도움이 되었다

그러나 튜터님이 언급하셨 듯이,  강의를 들을 때는 이해가 잘 되고 비교평가를 잘 할 수 있을 것 같다가도 혼자 분임, 단임,  매임을 하고 나서 비교평가를 하게 되면 여전히 동공 지진에 ,  내가 뽑은 것이 1등이 맞는지 확신이 안가고 매우 어렵다고 말씀해 주신 부분이  나만 그런것은 아닌것 같아 마음 한 편으로는 공부를 몇 달 째 하면서도 1등 뽑기가 어려운 1인으로서는 마음의 위안이 되기도 했다.

1. 강의로 들은 내용

• 시장 진단과 비교평가 하기

  - 비교를 통해서 가치 대비 가격이 싼 것을 찾는다

  - 내가 할 수 있는 가장 좋은 투자를 하기 위해서 비교 평가를 하기 전, 전체적인 시장 분위기를 파악 하고

     실제 현장을 통한 사실 확인 하기 (KB통계, 전화 임장, 부동산 매물 수 등)

  - 투자 하고자 하는 지역이 절대적 저평가 인지, 상대적 평가 인지를 확인 하고, 

     절대적 저평가 일 경우 (전고점 대비 -20%) , 모든 후보가 다 싸다면 제일 좋은  것을 선택

     상대적 저평가일 경우 (비싼것 + 싼것) , 좋은데 싼곳에 투자 한다

   

• 서울 수도권에서의 비교 평가

  - 생활권 고정 비교평가

    :같은 생활권내에서 전고점 대비 -20%를 기준으로 단지를 선정하고, 초대 4~5개 까지만 비교 평가한다

      (매매가/전세가/전세가율/교통(강남 접근성), 환경 (계단식, 복도식), 학군(중학교)로 비교 평가

   

  - 가격 고정 비교평가

    생활권 고정 비교 평가와 마찬가지 조건으로 비교 평가를 한다. 

  (신축/구축의 비교는 무조건 신축이 좋다 아니다 입지 좋은 구축이 좋다라는 공식이 있는 것이 아니고 케이스 별로 판단해야 한다)

   

  - 투자 의사 결정

   가치대비 싼 단지의 매물 임장 후 단지별 1등 뽑기 (가격, 조건, 금융비용과 수리비 포함한 투자금,  감당가능 여부 확인 후 결정)

    1등 뽑기를 한 후에 반드시 이 매물이 저환수 원리에 부합한지 재 검토한다.

    다른 앞마당을 있다면 내가 선택한 매물고 비교하여 같은 가격과 투자금으로 더 좋은 가치와 입지의 물건을 고른다 ( 앞마당이 많을 수록, 비교할 단지 대상 리스트가 많을 수록 유리))

    지금 당장 투자가 불가능 하다면 정기적으로 단지들의 가격을 트레킹 해야 한다

   

• 지방 시장에서의 비교 평가

  - 지방은 서울 수도권에 비해 땅의 가치가 낮아 교통 보다는 상품성, 커뮤니티 좋은 단지를 더 선호 

  - 서울 수도권과 마찬가지로 생활권 고정, 가격 고정 비교 평가를 한다

  - 지방에서도 신축, 평형 (20평대, 30평대) 역시 케이스 별로 판단해야 하며, 같은 조건이라면 나라면 

     어디를 살까를 생각해서 판단 

2. 적용 할 점

하락장이 와서 매매가,  전세가가 하락을 하는 힘든 상황이 라도 제대로 된 비교평가 과정을 거치고,  전환수 원리의 원칙에 맞는 물건에 투자 했다면 , 시장 상황에 휘둘리지 않고 내가 투자한 자산이 제 가치를 찾아 갈 때 까지 기다릴 수 있을 것이고, 이것을 위해 지금 월부에서 열심히 공부하고 임장 하고 비교평가하여 투자 대상 리스트를 만들어 가는 이유일 것이다.

식팡 파파님께서 언급하신 데로 부동산 투자자로 성장 하려면 싸게 사서, 비싸게 판다는 원칙에 부합하는 부동산 투자를 해야지 추격 매수나 주변 환경이나 압박에 의해서 조급증을 느껴 원칙을 어기는 투자를 해서는 안되며 그러기 위해 앞마당을 넓히는데 시간을 투자하고 실력을 키우는 것이 중요함을 느끼는 시간이었다.

끝까지 독강임투에 대한 중요성에 대해 알려 주시고 ,  하나 하나 자세하게 강의 해 주신 식빵 파파님 진심으로 감사 드립니다.