내마중 3강 강의후기작성 [9to6 임장해서 내집마련하조 레인보우]

안녕하세요. 행복한 노후를 꿈꾸는 레인보우 입니다.

이번 내마중 3강은 권유디님의 내집마련 질의응답으로 그동안 궁금했던 점들에 대한 상세한 답변으로 이루어졌습니다.

항상 질의 응답시간 질문들을 통해 생각지도 못했던 다양한 분야와 상황에 대한 궁금점을 풀 수 있었고, 안다고 착각했던 부분에 대해서도 다시 한번 복기 하는 시간이여서 이번 강의 또한 집중해서 질문마다 복습하는 유익한 시간이였습니다.

가치성장투자

좋은 단지란 전세가가 오르면 매매가가 같이 반등한다. 이런단지들은 갭이 좁아질 때까지 기다려 주지 않는 사람들이 사고 싶어하는 단지이다. 그러므로 매매가가 저렴하다면 먼저 사두고 전세가가 충분히 오르는 시기 오른 상승분으로 같은 단지를 한 채 더 매수하는 전략을 쓰자(=가치성장투자에 대해 다시 생각해보는 시간! 내가 하는 투자는 가치성장 투자가 될 수 있는가? 내집마련으로 1년 뒤 투자할 때 가치대비 저렴하다면 충분히 싼시점 먼저 진입해도 전세가가 상승되므로 지금 당장은 투자금이 많이 들지만 결코 손해보는 투자는 아니다)

소액투자 단지는 매매가와 전세가의 갭이 좁아지고 투자자가 살 수 있는 시기를 오랜 시간 열어둔다. 하지만 당장에 매수하려고 보면 맘에 안드는 단지가 대부분이다. 당연하게도 나뿐만 아니라 그곳에 거주하는 사람도 전세와 매매가 얼마 차이 나지 않아도 이 돈을 이 단지에 넣어 매수하고 싶진 않은 단지이기 때문이다. 

투자단지와, 거주보유 분리, 실거주는 각자의 상황에 맞춰 선택하는 것이다. 

가족들과 아이들의 상황 교우 관계를 고려해 감당 가능하다면 실거주의 거주만족도를 높이면서 해당지역에 살면서 자산으로서의 상승을 기대하면 될 것이고, 거주보유 분리도 언제간 내가 그 집에 들어가서 살겠다는 생각으로 현재 내 종잣돈보다 살수있는 곳보다 조금 더 비싼 곳에 자산을 사두고 향후 실입주 만족도를 고려한 투자전략이며, 투자로서의 접근은 정말 가치대비 저렴한지, 자산가치로서만 집중해서 투자하는 것이다.

대규모 입주장에서 기회잡는법

헬리오시티(18년)입주를 통해 올해 말 대규모 입주를 바로 앞 둔 올림픽파크포레온의 미래를 예측해보는 예시에서 오히려 강남의 도곡렉슬의 전세가, 매매가의 동반 하락이 있었으며, 매매가가 대규모 입주장에서 많이 하락한 시점, 매수하면서 전세가가 매매가 보다 더 떨어지는 경우 매매절대가가 싸기 때문에 신용대출을 적극 활용해서 좋은 단지를 공격적으로 매수하는 전략에 대한 설명이 인상깊었습니다. (우리가 대출을 이용하는 것은 이러한 경우에만 국한되며, 1년정도 지나면 입주장은 정상가를 회복한다는 점을 알고 공격적 매수로 싸게 기회를 잡으라고 하셨음)

하지만 주변 송파나, 관악의 경우 매매가는 하락하나, 전세가는 그대로 였던점을 보아 모든 공식이 그대로 적용되지는 않는점! 대규모 공급시 기회를 잡고 싶은데 공격적 투자가 너무 무섭다면 전세가가 반등하는 시점을 (=공급이 마무리되고 전세가 회복되는시점) 을 보고 진입해도 늦지 않다고 말씀해 주셨습니다. 물론 이러한 단지들은 좋은 단지,신축은 아닐 가능성이 크다는 것을 인지하고 매수하도록 해야 할 것입니다.

서울의 경우 송파의 대규모 입주가 주변 관악구 까지도 영향을 미친다는 점이 신선했고, 공급이 많은 동대문구와 강동구의 신축 입주장에서 좋은 단지들의 기회를 어느범위까지 설정해야 할지? 의문이였으나, 공급장 시 그 영향범위를 생각보다 넓혀봐야겠다고 생각했습니다.

역전세 리스크 때문에 절대가를 낮춰 매수하고 싶다는 질문

내 예산에 맞는 단지 매수시 주변 공급물량을 체크하고 인구 이동이 많은 3개의 지역의 공급을 확인하고 들어가야한다. 잔금치는 날을 기준으로 2년 후 재계약시 전후 3개월의 기간에 주변공급물량이 어느정도 인지 확인하고 기존 전세가의 10%정도 보유해야 함(리스크 대비:마이너스 통장+보유현금),아니면 전세계약을 1년6개월 정도로 공급시기를 벗어나도록 설정하면 된다.  지방의 경우 공급이 아주 중요한 리스크 이기에 꼭 확인하지만 서울수도권의 경우 물량자체가 적은 점을  고려했을 때 역전세 리스크는 크게 걱정하지 않아도 된다고 말씀하셨다.(현시점  공급물량이 너무 적은 점을 생각했을 때 임대사업자 제도가 다시 부활할 가능성 있음:나온다면 꼭 신청)

서울 수도권 입지가치는

1.부촌 2. 강남접근성 3. 입지독점성(위치) 4. 환경 (택지) 순으로 보라고 기준을 잡아주셨습니다.

사람들이 택지(아파트가 밀집되어있는곳)을 좋아하며, 연식과, 브랜드 만큼 그 힘이 강하다.역세권 브랜드 대단지 보다 중요한 것은 택지이며, 헷갈릴 땐 택지를 1순위에 두고 보기!

지방광역시 매수전략

현재 부산, 대구는 절대가가 많이 하락/ 공급물량이 정리되고있는 시기이므로 25년이후 물량이 급격하게 감소된다. 전세가 상승-→매매가 영향을 미칠것으로 생각

많이 싸진 입지좋은 신축을 7억대 실거주 하기 너무 좋은 시장이다(가장  베스트) 이러한 단지들은 2억대 투자금으론 현재 전세가가 저렴해서 매수할 수 없는 상황이다. 그러므로 실거주 수요자들에게 매우 유리하다.

하지만 나의 경우도 남편의 반대로 실거주는 할 수 없는 상태임. 그렇다면 서울 수도권에서 매매가 -20%단지에서 실거주 생각해 보기 (문론 부산과 대구 1급지와 함께 비교해보자!)

대전의 경우 27년까지 입주물량이 남아았는 상태임. 전세가가 빠르게 회복하기 어려운 지역이므로 대전실거주 가능한 단지의 매매가> 서울거주보유분이 단지 매매가 크다면, 대전 실거주를 선택해도 괜찮다는 답변을 주셨다.

재건축과 리모델링 호재가 있는 단지

리모델링의 호재로 인해 기존에 주변 단지보다 상승한 단지의 경우 당장의 호재를 반영한 가격보단 내 종잣돈으로 살 수 있는 더 좋은 입지의 단지를 찾아보자! 

기본적으로 리모델링이나 재건축은 분담금+5억정도를 생각하고 진행해야한다. 이 사업은 상승장에서 주로 추진되며, 용적률은 210%미만일수록, 대지 지분이 클수록 그 사업성이 크다. 하지만 지금과 같은 하락장에선 이러한 호재로 인해 리모델링 후 주변 신축의 가격보다 더 가격이 높아진다면 그 가치가 얼마나 좋을지가 의문이다.

추가분담금 이슈가 나온다는 것은 그 사업이 가시화되는 시점이며, 상승 흐름이 가장 클 것이다. 이런 시기 매도 후 갈아탄다면 투자자에게 가장 큰 수익을 남겨주므로, 투자자는 가치대비 싸다면 매수 /분담금 이슈가 나오고, 상승장에서 상승흐름을 탈 시점 매도하는 전략을 쓰자!

재개발로 인한 환경이 개선되면 전체 지역의 가치상승이 일어나는 것이다.

위치는 좋으나 환경이 아쉬웠던 지역이 재개발로 인해 부족했던 퍼즐이 채워지면서 그 가치도 함께 좋아지는 것!

(뉴타운 사이 관심없는 구축단지들을 유심히 살펴보아야 한다)

뉴타운이 생성되면 그 사이 구축은 관심을 못받고 더 가치가 떨어지는게 아니라, 오히려 환경이 개선되고, 주변에 젊은 사람들이 많아 지면서 같이 키맞추기로 가격이 흘러간다. 원래 이 지역은 별로야, 이단지는 이런사람들만 살던곳이라고 편견에 휩쌓지 말고, 사람들의 관심이 없을 때를 노려 저평가 받는 단지를 투자하자!

이번 내마중 강의들으며 느낀 점이 많았습니다.

가장 큰 깨달음은 첫 강의가 열반기초 강의였고-실준반-서울기초반을 들으며 한번도 왜 내집마련을 먼저 고려해보지 않았을까란 의문이 들었습니다. 당장 25년초 1호기를 지방 소액으로 해야한다는 목표로 잡고 있던 저에게 내마중 강의는 현재 종잣돈+대출로 좋은 환경에서 학령기 아이들을 키울 수 있는 내집마련을 먼저 하는 것이 어쩌면 마음 깊숙한 곳에 있었을지도 모른다는 생각에 즉흥적으로 신청한 내마중 강의였지만 가장 큰 방향성을 바꿔준 강의였다고 생각합니다.

 항상 불만이였던 아이들의 학교 고민과, 거주 불안정성을 먼저 해결 한 뒤 2호기로 소액투자를 이어나가고자 방향을 바꾸고, 25년 말~26년 초 수도권 내집마련을 목표로 내 저축가능한 예산과, +1억으로 상급지의 지역까지 범위를 넓혀 가족을 위한 가장 최선의 선택을 할 수 있도록 달려보아야 하겠습니다.

현명한 방향과, 그 노하우를 알려주신 너나위님, 밥잘님, 유디님 감사드립니다!

꼭 내년에 내집마련해서 후기 작성하도록 하겠습니다. 또한 투자자로서 지방과 수도권 앞마당 역시 꾸준히 만들어 갈 예정입니다. 조급해 하지 않고 느리지만 나의 속도를 지키며 행복한 노후를 위해 노력하겠습니다.

감사합니다.