식빵파파님 강의 열차를 타고 지역 임장 다녀온 후기 [지방투자기초반 23기 44조 라파스피릿]

안녕하세요~

지투기 23기 44조 라파스피릿입니다~

지방투자 기초반의 마무리는 

식빵파파 튜터님의 강의였어요.

워낙 딕션도 좋고, 내용을 쉽게 설명해주시니

온라인으로 들어도 이렇게 강의 전달력이 좋은데

실제로 수업 현장의 분위기는 얼마나 좋을지 상상이 안 가네요~

그런데 저는 강의 시작 전에 걱정이 되었어요.

실제로 나들이로 몇 번 다녀본 게 다인 C지역..

강의만 듣고서 이 지역을 제대로 파악할 수 있을까?

아는 지역이 아니면 재미가 없던데..

6시간이라니..

그냥 강의 듣지 않고 이렇게만 생각했었답니다.

.

.

.

그런데 역시가 역시였네요.

식빵파파님의 우수한 강의 실력은 강의를 듣는 내내

감탄에 감탄이~

흐릿한 지역이 좀 더 선명해질까라는 저의 걱정이

무색할만큼 6시간의 강의 컨텐츠는 매우 풍부했고요.

쏙쏙 이해가 잘 되었어요.

실제로

강의를 듣고 나서 어느 지역이 최우선&우선&중급&하위 입지인지,

왜 좋은지, 왜 덜 선호하는지

그리고 어떤 입지의 어떤 단지가 현재 싸고 좋은지까지도

기억이 날 정도로 이 지역을 한 번 돌아본 것 같은 느낌이 들었거든요.

뭐지? 이 기분은~

나 혼자 임장 다녀온거야?

정말로 식빵파파 튜터님의 강의 열차를 타고

이 지역을 한 바퀴 임장하고 온 느낌입니다!

시간 가는 줄 모르고 들은 강의,

바로 잊어버리기 전에 BM할 부분 남겨봅니다.

항상 “왜?”라는 의문을 가져라.

C지역의 종사자수는 많지만

우리가 알 만한 대기업급 회사들은 없다.

그런데 소득 수준은 괜찮다?

나라면 자영업이겠지~하고 넘어 갔을 텐데

왜 그런지,

대기업급 회사가 없는 이 지역에서

이 만한 비싼 아파트를 어떻게 살 수 있는지에 대해

근보적인 질문을 계속 던지고

이 물음표가 느낌표가 될 때까지

집요하게 파봐야 한다는 것을 깨달았다.

이런 질문들은 지역이 다르더라도 임장을 하면서

임보를 쓰면서 스멀스멀 올라오는데

가급적 내가 할 수 있는 범위 내에서

해결해보려고 노력해야 겠다.

가격을 떼고 단지를 먼저 봐라.(가치&가격)

단지의 가치를 제대로 볼 줄 아는 안목이 아직 갖춰져 있지 않다면 

단지의 가격을 먼저 보고 그 가치를 끼워 맞추려고 한다.

이런 습관은 장기적으로 봤을 때 나의 투자 실력에 도움이 되지 않는다.

그렇다면

어떻게 단지의 가치를 측정할 수 있을까?

C지역은 학군지의 위상이 높기 때문에

학군지라고 알려진 특정 행정 구역의 거주 수요가 높다.

(때문에 지역 분석 파트에서 

지방 광역시, 중소도시마다의 핵심 선호 요소를 잘 파악해야

결론까지 제대로 된 결과를 도출할 수 있다.)

C지역의 최고 입지인 ○○구는 지역 특성 상

학군지와 비학군지를 나누어서 단지의 가치를 판단해야 한다.

시세의 흐름을 보고 현재의 가격을 판단하라.

상승장이기 전 시점과 상승장 시점의 가격의 흐름을 보고

하락장인 지금의 가격이 어떤지 판단할 수 있다.

(2020년 > 2021년>2024년)

이렇게 지역 전체에 대한 가치와 가격을 비교해보니

지금 C지역에서도 어느 구가 싸고 좋은지 알 수 있었고,

좀 더 들어가서

단지 별로 입지와 상품성을 고려해서

매매가와 전세가, 전세가율을 

지켜봐야 하는 곳임을 느꼈다.

C지역의 투자 전략을 파악하라.

C지역에 투자하기 위해서는 

3가지 핵심 요소를 기준으로 두어야 한다고 하셨다.

하지만 이 세가지 요소를 퉁쳐서 볼게 아니라는 게

중요하다.

대구 사람들이 무엇을 좋아하는 지 파악했다면,

어느 지역까지 그 핵심 요소가 영향을 미치는지

또 쪼개어서 봐야 한다는 말씀에 

내가 이제껏 놓친게 무엇인지 알 수 있었다.

그냥 퉁쳐서 단지를 보니 단지를 뾰족하게 

바라볼 수 없었다.

이런 관점에서 지방을 볼 때는

지역 주민들이 선호하는 핵심 요소가 무엇인지,

그리고 그 핵심 요소를 포함하는 범위는 정확히 어디까지인지

뾰족하게 바라봐야겠다는 생각을 했다.

파트마다 한 판 정리하라.

나는 입지 분석을 하고 파트마다 정리를 해보니

지역을 좀 더 선명하게 볼 수 있어서 임보에 무조건 

지역분석 파트별로 정리를 하는 편인데..

식빵파파님은 거기에 더해

시세까지 한 판 정리를 계속 계속 하셨다.

한 눈에 매매가, 전세가, 투자금을 파악할 수 있고

가격 흐름이 한 눈에 보였다.

이번 임보부터 무조건 적용해야겠다고 생각했다.

나를 옥죄어온 시세트레킹에서 벗어나라.

내가 이제까지 억지로 해온 시세트레킹은

그냥 가격 나열 수준이었기에

괜한 시간 낭비인가, 이렇게 하는게 맞나 의문이었는데

이번 강의에서 어떤 절차로 시세트레킹을 해야하는지

튜터님께서 차근차근 알려주시니

이 것만큼은 나도 할 수 있겠다는 용기가 생겼다.

항상 시작은 화려했지만 도중에 포기해버린 시세트레킹.

이제는 연식별, 생활권별로 나뉘어서 정리해보고,

시세트레킹이 투자까지 연결될 수 있도록

한번이라도 끝까지 완성해봐야겠다.

제자리 걸음을 하지 마라.

마지막 몇 분을 남겨두고

튜터님이 하신 말씀이 기억에 남는다.

나는 반대로 지방에 살기 때문에

서울, 수도권에 올라가는 것 자체가 

내게 너무 ‘두려움’이다.

아이들이 아직 어려서

1박을 할 정도로의 여건이 안된다고

미리 나 스스로 제한을 두긴 했는데

어느 정도 공부를 해보니

이제는 나도 용기를 내야 할 타이밍이 오고 있는 느낌이다.

공부하면서

제자리 걸음을 하고 있는 느낌도 많이 받는다.

한정된 지역만 보니

다른 지역과 비교하는 것도 쉽지 않고

그만큼 나의 실력이 늘지 않는다는 생각도 든다.

그런데 때마침

지방으로 임장을 가는 두려움을 극복하라는

멘토님의 말씀을 들으니

좀 더 용기를 내야할 시기가 아닌가 조심스레

내 마음의 문을 노크해보려고 한다.

아차차.

1월의 지투실전반 가는데!

너무 기대되고 설렌다.

얼마나 많이 배울지~

얼마나 많이 힘들지~

모든 것이 재미있을 것 같다.