비교평가 뽀개기 [열중41기 독서3매경인 우리가 7ㅣ회조 코지하우스]

안녕하세요

든든한 울타리가 되고 싶은 코지하우스입니다.

비교평가의 끝판왕 식빵파파님의 3강 후기입니다.

제 개인적인 생각으로 비교평가는 식빵파파님의 강의를 듣기 전과 후로 나뉜다고 말할 정도로 엄청난 내용의 강의라고 생각합니다! 실전반에서 듣고 너무 센세이션했는데 열중에서 더 업그레이드 된 느낌이어서… 행복했어요

식빵파파님 저희 머릿속 다녀가셨나

궁금해했던 거 다 나와서 여전히 너무 신기했어요

그리고 그걸 하나하나 자세히 이해되기 쉽게 설명해주신 것도 능력자십니다!

 

비교평가 매물 찾기

# 비교평가할 단지부터 뽑아보자

처음 임보 얼마 쓰지 못했을 때는(지금도 완벽한 건 아니지만)

매임할 단지를 어떻게 뽑는지부터가 어려웠는데 그걸 딱! 짚어주시더라구요

첫째는 무조건 저평가!!!

생활권 고정에서는 환경 비교할 때 좀더 디테일을 살려보자

주변 환경이 아니라 단지 자체의 비교가 필요하다_주차, 평형구성, 타입, 구조, 조경 등

 

전고점

# 이 가격 차이 나는게 맞아?

이것도 너무 신기… 제가 했던 생각 식빵파파님 다 하셨던 생각이군요?

가치가 이게 좋은지 알겠어, 그래서 비싼 것도 알겠는데 근데 이게 1억이나 차이난다구?

이런 질문이 떠올랐다면!

이 때 전고점을 확인해보자

1,2,3 가격이 비슷하구나, 로 끝이 아니라 전고점대비 얼마나 차이났는지 확인하면 

가격에 대한 비교가 좀더 명확해짐을 알 수 있었습니다.

 유의미한 전고점이란,

1.     최고점의 점이 여러 번 찍힘

2.     계단식으로 올라야함
-> 사람들이 수요를 받아주는 의미있는 전고점

l  전고점이 하나만 찍혔으면요?

-      비슷한 가치를 가진 것의 전고점을 보자

-      비슷한 가치를 가진 다른 단지들의 전고점을 참고해서 애매한 계단식 전고점이 맞는지 확인

그런데 반대로, 가격차이가 많이 안날 때는 어떻게 비교평가하나요?

(그냥 가치 비슷해서 가격이 비슷한가보다 하고 넘어간 저…)

그 와중에도 선호도의 차이가 생긴다는 것을 알려주신 식빵파파님

소형평수나 대형평수가 섞여있는 정도에 따라서도 단지 쾌적도가 달라진다.

여기서 제 생각은 가격차이가 난다면, 분명 원인이 있는 거라서 꼭 이유를 찾아봐야한다!

 

호재

# 호재는 비교평가할 때 반영하지 않기

호재는 비교평가 끝나고 저평가 단지에 해당한다면 보자

비교평가 기준에 호재는 없습니다!

 

투자단지

 # 비교평가가 끝나서 저평가 단지를 찾았다면, 내가 실제로 살 매물을 골라보자

“나라면 어떤 선택을 할까?”

비교평가는 1등인 매물을 찾는 게 아니다

현장 매물 임장을 통해 협상 + 매물 조건에 맞는 물건

나의 상황 + 투자금 고려해서 싼 것 중에 “제일 좋은 것”을 선택하는 것

매임 이후에 단지별 1등 뽑기

단지별 1등을 지도에 올리고 가치순, 가격순 라벨링하는 방법을 보여주셨습니다.

저는 이 단계에서 가치 순서대로 정리하고 나서 투자금, 저평가 아닌 경우를 소거하는 방식으로 나가는데,

식빵파파님께서는 가치 > 가격인 것을 뽑아내시더라구요.

제 방법으로는 투자금을 보수적으로 잡았을 때 좋은 매물이 소거된다는 단점이 있는데 식빵파파님의 방법으로 만들어보려고 합니다!

마지막 저환수원리에 맞춘다!

 

지방에서의 비교평가

# 땅의 가치가 달라서 비교평가도 ‘조금’ 달라요

현재는 다 싸서 좋은걸 찾는게 의미가있다!

서울이랑 미묘하게 단지 선정이 다른 것을 굉장히 디테일하게 잡아주셨습니다.

절대적 저평가 시장인 지방에서는 다 싸기 때문에 “좋은것”을 골라야해서

가격보다 좋은 것을 고르는 방법을 알려주셨어요.

지방에서 좋은 것은 상품성! 연식/브랜드 좋은 것부터, + 전고점 -20% 하락 둘다 and!!!

(서울은 싼거를 찾아오는 거부터 했었다)

신축이라 전고점 없으면 주변 비슷한 단지 전고점 참고하자!

신축은 영유아, 초등학생이 많아서 수도권보다 초품아 여부가 중요하다!

지방에서는 시에! 중요하구나

 

성장

 # 부동산투자자의 성장에 필요한 것

기준과 시간

저환수원리

싸게사서, 비싸게 산다 = 내가 좋아하는 것이 아닌 싼 것을 투자한다

시장이 계속 변하니까 조급해지는 그 마음이 저도 계속 있는 것 같아요.

그래도 월부에서 배운만큼, 잃지 않는, 안전마진 확보한 투자!! 사는 순간 버는 투자를 잊지 말아야겠습니다.

나무가 크는 시간

아는 지역, 아는 단지를 만드는 최소한의 시간이 있어야 투자자로 성장할 수 있다

어떤 시장에서도 흔들림 없이 투자하려면

실력을 가져야한다! 기준과 시간! 을 잘 기억하겠습니다!

 

BM

비교평가 전에 시장진단부터 한다

임보 한장한장 내 생각을 모두 담는다. 그냥 쓰는 장은 없다.

비교평가 다 하고 나서 전고점을 확인

투자는 내 관점이 아니라 이 지역에 살고 잇는 사람들이 받아들이는 가격을 받아들여야한다!

비교평가 단계에서는 호재는 검토하지 않습니다

저환수원리에 맞춰 샀다면, 싸니까 가치를 찾아갈 때까지 보유해야지