매코가 없음으로 인해 알 수 있던 것들 (잘한 투자 자랑 아니고 나를 알 수 있던 투자) [코지하우스]

안녕하세요.

든든한 울타리가 되고 싶은 코지하우스입니다.

1호기 잔금을 치렀고, 이제 복기글을 써보려고 합니다.

잘했다고 하기엔 투자를 진행하면서도 부족한게 많아보여서 자랑스럽게 펼쳐보일 것은 아니지만

지금의 제 실력에서 최선을 다했고, 많이 고민했고 저에게는 필요한 순간에 진행한 투자였기에 의미가 있었던 투자였다고 생각하면서 하나하나 복기를 해보려고 합니다.

상황

앞마당 5개, 임보는 거의 완료만 했었던 상태로 9월에 실전반(6번째 앞마당)을 처음 수강할 수 있었고

7번째 앞마당에서 투자를 진행했습니다.

서울에서 살다가 한두달 뒤에 이직으로 인해 지방으로 내려가야하는 상황이고 직업 특성상 연차를 쓰기 어려워서 수도권에 올라오는 것이 수월하지 않을 것으로 생각되었습니다. (마음이 조급한 상황이긴 했어요.)

기초반만으로는 부족한 느낌이 있었고 실전반에서 많이 점프업할 수 있었습니다.

실전반에 가서야 6번째 앞마당 만에 투자 매물 뽑기가 가능했어요.

하지만 여전히 임보는 구멍이 많은 상태!

내 마음 속

사실 고민이 많았습니다.

서울에서 투자할 수 있는 투자금을 가지고 있었지만 대출 규제 등으로 인해 기회가 온다고 하는데 서울 앞마당은 1개뿐이어서 앞마당을 더 늘리고 내년에 사야할까 아니 그래도 내가 지금 할 수 있는 물건이 나타나면 해야하지 않을까? 라는 마음에서 갈팡질팡 했던 것 같아요. 그리고 제대로 조모임을 한 건 올해부터라고 하지만 1년이나 월부에서 강의를 들었고, 실전 투자를 해보고 싶은 마음도 함께 있었습니다. (임보도 잘 쓰는 건 아니지만🥲)

9월초에 운이 좋게 투자코칭이 사라지기 전에 양파링님께 투자코칭을 받을 수 있었고 제가 1호기를 하고 나면 결혼/출산 등의 이유로 2호기를 하기에 시간이 오래 걸릴 것 같으니 지금 종잣돈을 최대한 모아서 서울에 투자하라는 말씀을 해주셔서 투자금을 상향해서 생각할 수 있었습니다.

그리고 9월에 실전반(6번째 앞마당)을 처음 진행하면서 바로 매코가 사라졌다는 소식을 들었어요. 당황스럽긴 했지만 그래도 바로 투자할 것을 아니니까, 라고 생각했던 것 같아요. 그래서 일단 앞마당을 늘리다 보면 매물코칭도 돌아오겠지? 라고 생각했었죠. 그래서 그 다음달도 일단 앞마당 늘리는 거지! 라고 생각하면서 시작했는데

동료분이 저에게 한 질문으로 판세가 바뀌게 됩니다.

"코지님 이번 달에 투자는 안 하시는 건가요?"

저는 당연히 투자를 하려고 앞마당을 늘린다고 생각했었는데, 저 질문을 듣고 사실 마음속으로는 이 앞마당에서 투자하려는 생각이 없었다는 것을 깨달았습니다.

처음에는 저 질문을 듣자마자 민망하고 선을 넘는다고 생각이 들었지만 투자를 하려고 마음을 먹어도 안 보이는 게 투자 매물인데 그냥 지역 알아가기 정도로 매물을 찾을 수 있을까? 싶어지면서 이 질문에 제가 민망했던 이유가 실제 스스로 이 지역에 투자할 생각이 없었기 때문이라는 걸 알게 되고 오히려 자세를 바꾸는 큰 계기가 되었습니다.

그래서 투자를 진행을 '못'하는 것이 되어야지 처음부터 '안'하는 자세로 임해서는 안 되겠다고 생각했어요.

매물 분석 과정

임장지에서 시세분석을 하면서 저평가된 물건들이 간혹 보였고 조원분들과의 선호도 및 가격 비교평가가 많이 도움이 되었습니다. 여기서 제 운이 좋았다고도 생각하는게 조원 분들이 다 좋았습니다. 저보다 훨씬 뛰어난 실력을 갖춘 조원분이 계셔서 함께 비교평가를 하면서 인사이트를 얻을 수 있었고, 다른 조원분들도 진짜 열정적이어서 힘든 와중에서도 많은 에너지를 얻을 수 있었습니다. (실전반 두 달 연속 하는 듯한 느낌!!!!)

강의에서 배운대로 차근차근 매물을 찾았습니다.

1. 분임으로 생활권 순위 나누기

2. 단임하면서 단지별 상중하로 나누기

- 단임하면서 트렐로로 정리

- 임보에 상중하로 정리

- 생활권별로 나열하면서 정리

3. 각 생활권에서 가치를 나열하고 가격을 붙여서 저평가 찾기

- 저평가인 듯하면 일단 체크하고 매임할 단지로 넣어두기

4. 저평가된 것, 대장단지 매임하기

계속 단지대단지로 임장지 내의 분석을 하면서 저평가되었다고 생각되는 단지를 매임을 진행했습니다.

그러던 중 입지가 괜찮다고 생각하면서 궁금했던 단지를 매임예약 잡기 위해 전화했을 때

굉장히 적극적이었던 부사님께서

" 이 매물 세입자가 잘 안 보여주는데, 지금 나온 가격보다 2천 더 낮출 수 있을 거 같아요 "

라고 말씀하시는데 그 가격을 듣는 순간 어? 이 가격이면 저평가인데? 라는 생각을 했고

그래서 그 가격을 통해 단지 분석을 다시 해보았습니다.

첫번째 문제는 전고점이었는데,

전고점이 제대로 찍히지 못했다는 생각이 드는 단지(A)였고

비슷한 입지의 가격이 같이 가는 단지(B)보다 전고점이 의미있게 낮아서 의아했습니다.

물론 세대수가 적긴 하지만 입지는 거의 비슷하다고 생각했고 가격도 거의 똑같이 간다고 봤었습니다.

(여기서 저는 전고점을 안 믿기로 합니다.... 솔직히 고백하자면 그냥 제가 이 단지가 마음에 들었나봐요)

2천이 깎여도 이 단지(A)의 전고점과 비교해서는 16%, B 단지의 전고점과 비교해서는 19% 낮은 가격이었습니다.

B단지가 학군 및 대단지였지만 A단지는 단지 자체는 작지만 대단지 바로 옆 단지이고 학군도 B단지에 비해 밀리지 않으면서 역이 더 가까워서 교통이 낫다는 생각이 들었고 그래서 전고점을 B단지 정도는 갈 수 있었을 거라 생각했습니다.

두번째 고민은 다른 단지들의 가격이었습니다.

바로 옆 대단지(C)의 더 큰 평수가 24% 정도 하락한 가격으로 나오고 있었고 오히려 매물이 쌓이는데도 잘 안 팔리고 있는 상태였습니다. 이 대단지도 투자가능한 후보에 올렸습니다.

앞서 가격이 같이 움직이던 B단지도 일단 호가는 A단지와 같았고 투자 가능하다고 판단하여 후보에 올렸습니다.

세번째 고민은 낮은 전세가격이었습니다.

A 단지는 전세끼고 매매였는데 전세 가격이 시세보다는 낮게 들어간 상태였습니다.

계약갱신권은 쓰지 않은 상태였습니다.

투자금은 감당 가능했지만 이 투자금을 넣는 것이 맞을까 라는 생각이 들었습니다. 그래도 전세가율 60% 는 넘었기 때문에 투자는 가능하다고 보았습니다. 주변 지역 공급이 예상되지만 공급시기와 완전 맞물리지 않았고 오히려 전세가가 시세보다 낮은 것이 유리할 수도 있다고 생각이 들었습니다.

5. 임장지에서 후보 매물 비교

임장지에서의 각 투자 후보들을 모두 올리고 이번엔 매임한 매물끼리 비교를 하기 시작했습니다.

A 단지는 옆에 붙어있는 대단지(C)보다 연식이 더 좋으면서 역에서 더 가까웠고 초등학교도 가까웠습니다. C단지에서 싸게 나온 집은 기본집들이어서 수리가 필요했고(특올수리 필요), 대단지 안에서 선호도가 떨어지는 동이었습니다. 수리비까지 추가하면 20% 하락으로 볼 수 있었습니다. 비슷한 하락 폭에 투자금은 대단지쪽이 더 많이 들었고 수리를 진행하면서 전세를 빼야하는 과정이 추가로 필요했습니다.

A 단지와 비슷한 가치로 생각한 B단지의 네고가 되면 B단지를 사는 것이 맞다고 생각했는데 네고가 잘 안 되는 상황이었습니다.

그 와중에 A단지의 매도인이 왜 매물을 팔고 싶은지 알아내려고 했으나 이사갈 곳이 있는 것 같은데 부동산 사장님도 정확히 모르겠다고 하는 상황이었습니다. 세입자들이 산지 얼마 안 되었고 화장실 수리가 되어있는 상태로 크게 손볼 필요 없는 매물이었습니다.

6. 앞마당에서의 같은 가격으로 매물 찾기

얼마 없는 앞마당이지만 그 앞마당에서 같은 가격으로 혹은 더 나은 조건의 매물이 있을지 찾아봤습니다. 더 좋은 입지의 매매가가 싼 단지가 있었으나 전세가가 받쳐주지 않아서 투자금이 많이 들어가는 상황이었습니다.

7. 다른 지역들 같은 가격으로 찾아보기

네이버 부동산에서 대충이라도 같은 가격대의 다른 매물이 (주로 상급지에서) 있는지 비교해보려고 했으나 같은 가격대로 너무 많은 곳들이 나와서... 이건 최대한 할 수 있는 지역까지만 찾아보았습니다.

제가 가치를 모르는 곳들은 비교가 어려웠습니다.

8. 저환수원리로 다시 평가하기

이렇게 최종적으로 올라온 후보를 다시 비교하고 그 중 투자금에 들어오면서, 가치가 가장 높은 단지를 저환수원리를 통해 투자 가능한지 다시 확인하였습니다

A 단지가 저평가 되었고, 환금성이 있으면서 전세는 계속 오를 것 같다고 생각해서 수익성이 된다고 보았고 주변 지역에 입주는 있지만 시기가 완전히 맞물리지는 않는다고 생각했고, 전세도 오히려 낮게 껴있는 상태여서 리스크도 대비 가능하다고 보았습니다.

그리고 대출규제가 계속 심해지고 있던 상태여서 제가 아무리 잔금을 치고서 전세를 놓는다, 주인 전세는 어떤지, 하나은행이나 제일 은행 등 다른 은행에서 대출 받아서 매도자가 계약하고 넘겨주면 안되냐 등의 얘기를 해도 부사님들이 해보겠다고 하는 분들이 굉장히 적었고 사실 마음먹고 찾으면 그런 부사님과 매물이 있었겠지만 제가 문제 해결을 하기에 시간이 자유로운 때가 몇달 남지 않아서 전세가 껴있는 물건으로 투자해야겠다고 생각했습니다.

저환수원리에 맞고, 투자 가능한 단지이면서 저의 상황에 맞는 매물이라고 판단을 했고 매물털기를 하자고 마음먹었습니다.

9. 목표매수가 정하기

언제 매수가 될지 모르기 때문에 각 단지에 대해 목표매수가가 있어야겠다는 생각이 들었습니다.

강의에서 전고점대비 20% 라고 했지만 제가 가격을 만드려고 하니 목표매수가가 필요했습니다.

여기서도 목표매수가를 어떻게 정해야하는지? 궁금했습니다.

동료분들에게 물어보고 생각하고 또 생각하면서 저의 목표매수가를 정했습니다.

목표매수가를 하나로 지정하지 않고 상한가를 정해두었고 이 아래로 떨어지면 사는게 맞다고 생각했습니다.

그리고 가장 싸게 네고되는 단지가 아닌 조건에 들어오면 가치가 높은 것을 사는게 맞다고 기준을 잡았어요.

10. 매물털기

근처 대단지(C) 말고도 원래 B 단지있는 곳까지 함께 진행했습니다.

A 단지의 매물을 한다해도 대안이 필요했고, A 단지 매물보다 더 좋은 조건이 있을지 혹은 A 단지 매물을 네고를 해야하는데 대안을 만들어야 제대로 협상이 가능할 것이라 생각했습니다.

아침10시부터 매물을 털면서 느낀 건 이 매물이 조건이 좋구나 라는 사실이었습니다.

다음 대안을 만들어야하는데 이 매물이 제일 낫다는 생각이 드니까 조금 당황스러웠고

진짜 이걸 사야하는건가? 오히려 이런 생각이 들더라구요.

이 매물에 대해서 목표매수가가 있었기에 그 조건이 맞춰지면 사야겠다는 생각을 했습니다.

매수 과정

임보와 투자 매물 찾는 것보다 생소했던 것은 매수 과정이었습니다.

살면서 월세 계약 2번 해봤던 제가 막상 집을 '사려고' 하니 뭐가 뭔지 모르겠더라구요ㅋㅋㅋ

이때 정말 도움 많이 되었던 것이 다른 분들이 올려준 칼럼, 경험담들이었습니다.

(얼굴도 모르는 글을 써준 모든 분들 정말 감사합니다)

매물털기를 한 당일에 2천을 낮출 수 있다고 했던 부동산을 다시 찾았습니다.

다른 부동산에서는 같은 매물에 대해 호가만 얘기해서 만약 가격을 낮출 거면 이 부동산에서 승산이 있겠다 생각했어요. 이미 2천 낮춰진 가격도 '나쁘지는' 않았지만 전고점대비 20% 낮춰진 가격은 아니었기에 가격을 만들어봐야겠다고 생각했습니다.

1. 가격 협상

제가 이런거 진짜 잘 못해서 사실 동료분께 도움을 청했습니다. 원하는 목표가보다 아직 가격이 높은데 여기가 깎으면 살 수 있을 것 같다고 했고, 여러 방법을 알려주시다가 결국 걱정되셨는지 퇴근하고 직접 와주셨어요ㅋㅋㅋ

살면서 시장에서 가격 깎는 것도 못하는 제가 할 수 있을까? 라는 생각보다는 '일단 한다' 만약 오늘 살 수 없더라도 이걸 시도한 것에서 정말 큰 의미가 있다 라는 생각으로 시작했습니다.

부동산 사장님이 제가 오자마자 같은 타입의 다른 동을 5천 더 높게 며칠 전에 팔았다고 하시더라구요. 사장님도 저에게 낮게 팔 생각 없으시구나 생각은 했지만 이미 한 귀로 듣고 한 귀로 흘리고 있었습니다. 목표매수가가 있으니 그것보다 비싸게 살 수는 없었습니다.

일단 터무니 없이 낮은 가격을 불렀습니다. 이 때 쓴 방법은 제 3자의 결정권자를 만들기.

맘 여린 우리 엄마를 부동산 전문 투자자로 만들어서 엄마가 이 가격 아니면 안 된다고 했다 라고 일단 던졌는데 제 연기가 어땠을지 잘 모르겠네요ㅋㅋㅋ

역시나 안 되는 가격이라고 펄쩍 뛰시더라구요

23년도 초 가격보다 사실 낮은 가격이라서 안 될 거 같긴 했지만(여기서 이미 마인드에서 진건가) 그래도 일단 던지고 그 사이로 맞춰질 것을 예상했습니다.

협상 과정은 생각만큼, 어쩌면 생각보다 더, 중간에 포기하고 싶을 정도로 저에겐 힘들었습니다.

이미 2천 낮은 가격이 괜찮다고 생각했기 때문이기도 했는데

그 가격은 안 된다고, 그럼 그거의 절반, 더 절반으로 깎는 걸 시도했어요.

상대방에게 해줄 수 있는 게 없을까 알아내려고 했지만 부동산 사장님도 조금은 매도자의 편에서 자기도 왜 파는지 잘 모르고 자기는 팔아줄 뿐이다라는 자세를 유지했습니다. 슬쩍 여기가 어디 이사갈 집이 있는 거 같던데... 정도의 정보만 얻을 수 있었습니다.

협상할 카드가 적었던 건 맞아요. 윈윈이 되는 거래를 하기 쉽지 않았습니다.

그래도 제 쪽에서도 일단 결정권자를 이 자리에 없는 제 3자로 두고 이 가격으로는 안 된다는 스탠스를 유지하면서

전세가 시세보다 낮은 것 때문에 더 낮아야한다, 라고 하면서 엄마한테 통화하는 척하면서 나갔다 들어왔다 하면서 시간을 계속 끌었습니다. 저도 힘들었는데 지금 지나고 보니 이게 또 상대방에게는 압박이 되는 상황이기도 하겠다 싶었네요.

제가 그 다음 가진 카드는 잔금을 빨리 칠 수 있다는 점이었습니다.

부동산 사장님이 매도자에게 본인의 복비를 깎아서 저의 매수가를 낮추신 거 같더라구요. 가격은 어느정도 합의가 되었습니다. 여기서 부동산 사장님이 이 매물을 팔고 싶어하는게 느껴졌습니다.

2. 가계약 및 특약

이 다음도 문제였는데, 가격 협상 후 가계약을 넣으려고 하는데 제가 원하는 특약 문구를 말씀드렸더니 부사님이 그 특약은 자기 양심상 넣을 수 없다는 거였습니다.

중대하자에 대한 내용이었는데, 강의에서 나온 것처럼 원래는 하자가 '발견되고' 6개월 내에 청구가능하다이지만 하자의 책임을 밝히는 것이 애매하고 어려워서 보통 '잔금' 이후 6개월로 적자고 합니다. 이걸 사장님이 법이 이렇게 되어 있지 않고 '본인'이 적어줄 수 없다는 입장이었습니다.

그리고 이렇게 가격도 힘들게 깎았는데 이 특약을 넣겠다고 매도자에게 말하는 것도 싫어하는 눈치시더라구요.

제가 법은 알고 있고, 그래도 이런 이유로 이 특약을 넣고 싶다고 했는데도 절대 못 넣는다고 하는 실랑이를 또 1시간 넘게 했습니다. 여기서도 잠시 나가서 알아보겠다고 하고 또 찾아보거나 동료분께 물어봤습니다.

다들 넣는게 좋을 것 같다고 하셔서 계속 시도했으나 부사님이 자르시면서

"이 특약을 안 넣는다고 이 계약 안 하실 건가요?"

라는 말을 하시는데 듣는 순간 제가 순간 화가 났고

'아 이 부사님이랑 일하기 싫다, 계약 진짜 엎을까' 라는 생각을 했습니다.

하지만 정말 다행히도 제가 화나면 오히려 차가워지는 성격이라 이를 꽉 깨물고 정색하면서(이건 통제 안 됨)

"사장님, 매도자분께 이 특약에 대해 가능한지 물어볼 수는 있는 거 아닌가요? 매도자분께서 된다고 하시면 계약 쓸 수 있는 거라고 생각해요. 그런데 이미 사장님이 제 편이 아니신거 같고 안 된다고 생각하시면서 말씀하시니 될 것도 안 될 것 같네요."

진짜 계약 안하고 나가는 것도 가능하다고 생각했습니다.

웃으면서 아무것도 몰라요 하고 있던 제가 찐으로 화내니 오히려 사장님이 당황하시면서 얘기는 해보겠다고 했지만 제 앞에서 스피커폰으로 전화하시는데 이미 이런 특약을 넣어달라고 하는데, 자기는 좀 말이 안된다고 생각한다 라고 말씀하시는 걸 보면서 참 여러가지 생각이 들었습니다.

역시나 매도자는 이미 화난 상태여서 "얘네가 이런 특약도 넣어달라고 하네? 하" 라는 말이 전화로 전달되었어요.

전화가 끝나고 그래도 전화는 했고, 매도자가 거부했으니 일단 이 특약에 대해서는 다음 계약서 쓸 때 다시 얘기하기로 하고 가계약이 마무리 되었습니다.

3. 중대하자문제(누수)

가계약은 마무리 했는데 같은 임장지의 다른 동료분이 했던 얘기 하나가 마음에 걸렸습니다.

같은 매물에 대해서 다른 부동산에 전화했을 때 주인분이 왜 파는 거냐고 물었을 때

'누수 문제로 고생했어서 파려는건가?' 라는 한마디를 했다는 거였습니다.

제가 매물볼 때는 집에 누수 자국은 없었고, 부사님도 본인이 매매, 전세도 다 놓았던 곳이었는데 여기 하자로 말 들어온 적 없었다고 했어서 생각이 없다가, 정말 말도 안 되게(진짜 이해 안 되지만) 가계약을 넣고나서야 그 문제에 대해 크게 다가왔습니다.

누수있는 집은 사면 안된다고 했는데....

이미 가계약은 넣었는데...

왜 확인을 안했지? 라는 생각이 들었어요. 물론 앞서 말했듯이 제가 볼 때 누수자국도 없었고 부사님도 하자 없는 것을 확인했고 문제 없었다고 했어서 믿었는데 가계약 하면서 사건이 있어서 그랬는지 엄청 마음에 걸리더라구요.

어느 강의에서 집 사기 전 아래, 윗집 찾아가서 확인해봐야한다는 얘기를 들은 거 같긴한데 가계약 넣기 전에 했어야하는데 왜 안했을까? 라는 생각을 하면서도 이미 벌어졌고 이 다음 대응을 어떻게 해야하는지에 대해 고민해야했습니다.

윗집/아랫집에 가는 것도 막상 하려니 걸음이 잘 안 떨어지더라구요.

가격 협상 자체도 힘들었는데, 이런 문제까지 해결하려고 하니 처음하는 일이어서 그런지 너무 힘들었어요.

마음의 안정을 주실 동료분에게 전화하고 울고나니

동료분께서 그래도 확인을 안하는 것보다 하는게 제가 이 투자를 하는데 후회가 없을거다라고 하셨고 저도 그 말에 동의했습니다. 지금 생각해보면 이게 왜 그렇게 힘들었는지 모르겠어요.

한참 그 단지 앞에서 서성이다가 결국 들어가서 위/아래집에 누수 관련 문제를 물어봅니다.

이상하게 아랫층이 누수 관련해서 있기는 했는데 언제 수리했는지 지금은 괜찮은지 말을 잘 안해주셨고, 윗층에서는 본인 집에서 누수가 있어서 수리하고 아랫집(제가 매수할 집) 도배해준 적 있다고 하셨습니다.

결론적으로 윗집에서 문제가 있었던 건데 그렇다하더라도 누수 문제가 있던 매물인데 왜 사장님이 안 말해주셨지? 라는 생각이 들었습니다. 관리실에도 확인하려했지만 구축단지에서 관련 내용들을 관리실에서 다 관리하기는 어려워서 22년도 이후로는 자료가 없어서 확인하기 어려웠습니다.

이에 대해 윗집이지만 누수 문제가 있던 것은 맞고 이에 대해 고지를 해줄 의무가 있지 않았나 싶었습니다. 정말 몰랐을 수도 있고, 윗집이어서 본인 집의 문제가 아니라고 여겼을지도 모른다는 생각을 하면서 이런 경우에 특약을 어떻게 넣어야하는지, 이에 대해 어떻게 대처해야하는지 계약을 포기해야하는지 계속 칼럼도 찾아보고 동료분들에게 또 물어물어보았습니다. 지금은 담담하게 얘기하는데 그때는 정말 어떻게 해야할지 막막했어요.

결론은, 누수는 대응할 수 있는 리스크이다.

였습니다.

누수 있는 집을 사면 큰 일 날거라 생각했는데 그래도 대응할 수 있는 영역에 있었습니다.

당연 누수가 있는 집은 처음부터 안 사는게 맞지만 그래도 대신 누수보험을 들어두기로 결정했습니다.

부사님께 이 사실을 말하는게 맞을까 아닐까 고민했는데, 그래도 매물에 대해 윗집 문제이긴하지만 누수가 있던 거 같다고 말씀은 드렸습니다.

4. 계약

가계약 후 일주일 이내 계약을 진행합니다.

계약하면서 매매가의 10% 송금하고 중도금/잔금일 결정했습니다.

5. 법무사

취득세 등 처리를 위해서 법무사를 알아봤습니다. 처음부터 법무통을 추천하시더라구요.

결국 법무사에서 잔금날 직접 와서 서류를 검토해야하기 때문에 부사님이 추천하시는 상가 내 법무사로 선택했습니다. 수수료는 동일하더라구요. 27만원이었습니다.

잔금치는 날 오시기 때문에 잔금 1~2주 전에는 알아봐야합니다.

6. 서류 준비

매수자는 서류가 별로 필요하지 않았습니다.

가족관계증명서(상세), 주민등록등본, 계약서 원본만 들고 가면 되고 계약하던 날에 안내해주셨습니다.

7. 중도금

중도금 치는 날에 부동산에 송금한다고 말하고 송금 후 확인받았습니다.

8. 잔금

잔금일에는 또 직접 만나야하는데 이때 복비 및 법무사비 등을 정산합니다.

9. 등기권리증

소유권 이전 신청을 하면 등기권리증이 나오는데 이건 접수 후 며칠이 걸려서 나옵니다.

법무사가 서류를 가지고 대신 신청해주는 것이고 권리증이 나오면 우편으로 보내줍니다.

이렇게 매수가 완료되었습니다.

적고 보니 당시에는 많이 힘들었는데 다시 못할 일은 아니네 싶어요.

원래 다들 이렇게 힘든건가? 나만 그런가? 처음이라 그랬나? 싶기도 하구요.

10. 전세

원래는 이 뒤에 전세를 맞춰야하지만 전세낀 물건을 산 경우에는 가계약할 때 전세 계약서 보여주시고 계약할 때 전세 계약서 복사본을 주셨고 잔금 치르고 나서 전세 계약서 원본을 넘겨주셨습니다.

이때 전세 만기 시점과 계약갱신권 사용 여부 체크하였고 특약 확인했을 때 제가 원하는 문구가 다 들어있어서 저랑 전세계약을 다시 진행하지는 않고 계약서 원본을 받는 것으로 마무리 되었습니다.

궁금했던 점과 내가 내린 결론들

🤔전고점을 어떻게 해석해야할까

- 오히려 거래가 없는 것이 환금성이 떨어진다고 봐야하나

- 그럼 여기서 거래가 없다는 것은 매물이 안나간다고 볼 수 있는건가? 아니면 살고 있는 사람들의 만족도가 높다고 생각해야하나?

- 아니면 매물을 올렸는데 안팔린 거라고 생각해야하나?

- 전고점이 비슷하다고 봤어야할까?

🤔목표매수가는 어떻게 정하는 걸까?

- 전고점대비 20% 깎인 가격, 수익률, 23년초 가격? 무엇을 기준으로 잡아야할지. 계속 고민하다보니 각자의 단지, 내가 투자하는 지역의 땅의 가치 등에 따라 달라지는 것인가? 싶었다.

- 매도가 필요한 지역(예, 지방)에서 투자하려면 수익률이 중요하고 가치성장투자로 가져갈 지역은 투자금이 많이 들기 때문에 수익률이 떨어지므로 전세가가 오르면서 투자금이 회수된다는 가정하에 수익률은 적지만 매매가 자체가 싸야한다는 생각

- 가치성장투자여도 급지 및 선호도에 따라 어떤 곳은 15% 낮아도 사도 괜찮을 거 같은데 어떤 곳은 20%는 맞춰사야겠다.

- 그리고 하방이 받쳐주는 단지는 23년도 초 가격(전저점)으로 사도 될 것 같다고 생각.

🤔선호도가 떨어지는 급지에서는 20% 넘게 떨어지는 단지를 샀어야하는데 왜 나는 가능했던 대단지를 선택하지 않았을까?

- 결국 대단지는 내가 산 단지보다 기다려줄 거라고 생각했고, 선호도가 떨어진다는 생각이 들어서 같은 투자금 안에 들어오지만 가치가 더 높은 쪽으로 샀다고 생각

- 하지만 평수가 달랐고, 전고점이 확실히 차이가 났기 때문에 대단지의 가치가 더 높은게 아니었을까?(아마 그럴 듯)

- 추후 가격이 어떻게 변하는지 확인이 필요

이번 투자에서 부족했던 점

✅ 조급한 마음. 투자를 올해 안에 해야겠다는 생각과 고무공으로 인해 시간이 사라질 예정이었던 상태에서 투자

✅ 임장지에서 투자를 하려고 생각하지 않고 시작했던 것

✅ 대안이 없는 상태에서 네고를 한 것 -> '안 산다'도 대안으로 넣었어야 한다. 목표매수가 던지고 나오고 다음 매물을 찾는 것도 필요

✅ 하자를 미리 체크하지 않고 가계약을 넣은 것

✅ 특정단지 찍어서 보지말자고 다짐했는데도 합리화 시킨 것(예_불충분한 전고점)

✅ 부사님을 내 편으로 만드는데 실패

칭찬할 점

❣️매물털기 진행

❣️하자보수 체크 늦었지만 그래도 용기내서 대응

❣️내가 못하는 협상에 대해 도움 청해서 진행

❣️협상 일단 질러봤다 협상 도중에도 너무 힘들었지만 최대한 평정심을 유지하려고 노력했다

❣️내가 할 수 있는 최선을 다했다

이번 1호기로 알게 된 것들

💡제가 공격적인 투자보다 안정감을 추구하는 사람이라는 것.

투자금을 남기고 싶어했다거나 환금성을 많이 걱정함.

💡역시나 혼자서 가격을 깎아달라는 말을 잘 못 한다는 것

💡협상 과정이 저는 힘들었는데, 매일 협상하는 직업을 가진 분 입장에서는 너무 일상적이었다고 해서 충격ㅋㅋㅋㅋㅋ

💡하지만 힘들었어도 하고 나니 뿌듯하고 협상 시도조차 안해보고 샀으면 후회했을 것 같다는 거! 네고를 한 번 더 시도할 때마다 힘들었는데 몇 백이라도 깎아보니 그 깎인 돈으로 내가 강의를 몇 번을 들을 수 있는데.... 강의료 벌었다는 생각이 들었는데 강사님들이 하는 말씀이 이거구나 싶었다. 사는 순간 돈 버는 느낌.

💡상황이 마음대로 안 될 때 폭발할 수도 있다는 것, 복잡하게 생각을 못하고 행동이 먼저 나간다는 것

💡모든 일은 대응 가능하다는 것

누수는 대응할 수 있는 영역이었어요.

정말 많은 고민을 했는데 제 스스로가 컨트롤할 수 있는 것이라고 생각하고 나니 마음이 편했습니다.

💡특정 지역을 더 선호한다는 것

아무래도 익숙했던 곳, 제가 좋아하는 지역에 마음이 가고 자꾸 다른 지역을 배제하려고 하는 것을 발견했고, 그걸 방지하기 위해 원칙과 기준이 필요하다는 것

💡내 선택에 대해 남의 의견을 듣고 싶어하지 않는다는 것

💡투자가 생각보다 복잡하다? 싶으면서도 단순한거 같다는 것

이 다음에 적용할 것

➡️ 대안을 만들고 협상을 들어가자

➡️ 하자보수 체크는 미리!!!! 제발 미리!!!

➡️ 내가 싫어하는 지역이어도 비교평가는 원칙에 맞춰서 입지 평가하기

➡️ 협상은, 하기 싫어도, 내가 못해도 무조건 하자 시도해야 얻을 수 있다!

마무리)

1호기를 하고나서 제일 처음 들었던 생각은 당혹감이었어요.

굉장히 기쁘거나 홀가분할 줄 알았는데 생각보다 힘들고 막막하고 하고나서도 멍하더라구요.

그래서 사실 1호기를 진행하는 동안 제가 1호기를 했다는 말을 하지 못했고 1호기에 대해 잘 물어보지도 않았고,

열중하면서 선배와의 대화에서도 제 물건을 물어보지 못했어요. 뭔가 말하고 평가받기가 무섭다? 라는 생각이 들었거든요.

한참 지나서야 그래도 동료분들에게 말해야할 것 같아 차근차근 말하기 시작했어요.

역시나 투자금에 조금 아쉽다라거나 좀더 좋은 급지, 혹은 시간이 지나면 더 좋은 곳에 좋은 매물이 나올 거 같은데라는 의견도 있었고 제 상황에서 투자가 필요했을 거 같다, 1호기가 아쉬운만큼 2호기에서 반복하지 않으면 된다는 의견도 있었습니다.

결국 자모님의 말씀처럼 이게 나의 투자이고, 내 실력이고 그 실력에 맞는 투자를 했다는 생각이 들었습니다.

그리고 저는 실력이 지금 뛰어나지 않더라도 적어도 내가 기준에 맞춰서 많은 고민을 했고 결심을 했고 하나를 '완료'했다는 것에 굉장히 의미가 있고 저에게 필요한 시기에 진행한 투자였다는 생각을 계속 하고 있습니다.

어쩌면 합리화일지 모르지만 적어도 저에게 부끄럽지 않은 투자였습니다. 누가 뭐라해도 저에게는 소중한 1호기임에 틀림없고 하나의 점dot을 찍었다는 것에 큰 의미가 있다고 생각합니다.

그리고 오히려 아쉽기 때문에 2호기를 나은 방향을 할 수 있을 것이라는 확신이 들게 해주었습니다.

매코도 돌아왔으니 더 수월하게, 마음 편하게 투자를 할 수 있겠지만

매코가 없을 때 투자한 제 자신이 배운 것도 정말 많았다고 생각해요.

그리고 신기한 것은, 투자를 하고 나니 그렇게 안 외워지던 시세가 저절로 머리에 박히는 경험이었어요.

투자 매물을 뽑는 것과 실제 투자를 하는 건 정말, 말도 안 되게 차원이 다른 일이더라구요.

그래서 꼭 투자를 해보라고 말씀드리고 싶어요. 진짜 월부의 모든 분들의 투자를! 응원드립니다!

많이 도와주셨던 동료분들, 축하해주신 동료분들 감사합니다. 혼자였으면 절대 투자 못했을 것 같아요.

투자 결과는 시간이 알려줄 거니까 기다리면서 그 사이 1호기보다 '나은' 2호기를 하기 위해 노력하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.