뷰가공] 결론파트 3단계로 뿌시는 특강 후기!

"안녕하세요. 뷰가공 입니다."

(VIEW VALUE STUDY)

-가치를 보고 공부를 하는 사람-

<기억해야 할 것>

<적용해볼 것>

<중요하다고 생각 되는 것>

임장보고서는

여러분 ‘ 투자자의 삶’을 기록하는

 ‘ 일기장 ’ 입니다.

매일의 기록이 쌓여 투자자의 삶은 더욱 풍성하게 만들어 줄 것이라 생각합니다,

매달의 매듭이 여러분들 투자 그리고 인생 목표까지 이르게 할 것이라 확신합니다.

• - 줴러미 튜터님 - 

[Chapter. 1] “ 결론을 써야 하는 이유 ”

[⭐ 핵심 Key World]

  #확신을가진 투자자 #숲-나무-열매 #결론에 대한 오해 

[✅ 본]

<확신을 가진 투자자>

나만의 투자 생각을 가지면서 투자에 대한 확신과 자신감을 가지게 된다

확신을 가지기 위해서는 앞마당에 대한 결론이 무조건 있어야 하며

자신감을 가지기 위해서는 결론에 대해서 대화를 나눌 수 있어야 한다

확신과 자신감이 합쳐지면 나에게 맞는 물건이 무엇인지 나눌 수 있고

나에게 맞는 물건을 찾는 다면 투자를 할 수 있다.

<숲 - 나무 - 열매>

우리는 입지분석을 통해서 숲을 알아가고

생활권 분석과 단지 분석을 통해 나무를 알아간다

문제는 열매의 부분에서 혼란을 겪에 되는데,

사실 나무만 잘 되어도 투자까지 이어 질 수 있다

<결론에 대한 오해>

1.딱 떨어지고 절대적인 1등이 안나옴 제대로 뽑고 있는 것임?

→ 1등 뽑기는 역설적이게도 압도적 1등을 위한 것이 아니다

저평가 단지가 후보가 여러개 존재 할 수 있다

2.1등뽑기에 대한 템플릿을 바꾸어 가는 것

[Chapter. 2] “ 투자에 꼭 필요한 단지분석 ”

[⭐ 핵심 Key World]

  #단지선호도 #생활권 분석 #단지분석 #매물임장 단지선정

[✅ 본]

<단지선호도>

단지 선호도를 구성하는 요소 4가지

→ 위치, 단지,환경,학군

상대적인 차이를 비교하면서 선호도 반영이 되는 것이다

선호도 4가지로 대한민국의 모든 아파트가 설명이 왼다,

*학군은 정해져 있는 지역이 있기 떄문에, 가치평가시 맨 마지막에 판단함

1) 가치의 비중

가)수도권 3군 이상,지방 최상위 급지는 위치의 가치 비중이 높다

나)수도권 4군 이하, 지방은 위치의 비중이 낮다

=> 가치 비중이 가격으로 어떻게 연결 되는지 학인해보아야 한다

가) : 위치 > 단지 + 환경

나) 위치 < 단지 + 환경

아파트 단지들을 가지고 와서 상대적으로 비교 하면서

무엇이 더 중요한 가치를 가지는지 가격과 연관지어 보아야 한다

개별 단지별로 단지 선호도를 분석하는 이유는

생활권 순위와 단지 선호도 순위가 다르기 때문에 개별로 분석해야 한다

<생활권 분석>

생활권을 나눌 때 순위를 정하고 난 다음

상 중 하로 나누어서 두면 비교평가 할 때 좀 더 편하다

생활권 상 : 가장 좋고, 랜드마크, 투자한다면 여기가 무조건!

생활권 중 : 애매하고 비슷비슷한 동네지만 그래도 투자 가능

생활권 하 : 투자하기에 고민이 많이 되고 여기 하려면 하급지로 간다!

생활권 분석을 통해 지역의 선호 요소를 파악 해야 한다

(위치, 단지, 환경, 학군)

또한 생활권 분석에도 입지평가 기준을 반영해야 한다

→ 절대적인 것만 판단해서 작성하면 임장 했을 때 어땟는지가 남아 있지 않다

ex) 실제 로 가보면 임장 했을때 어땟는지 남아 있지가 않음

예를 들어서 이마트가 없지만 상권이 훨씬 좋으면 C가 될 수 있지만

실제 사람들은 이마트가 없어도 상권이 좋은 C를 더 좋아 할 수 있음

정량적인 평가를 함과 동시에 정성적인 부분을 같이 반영해야 한다

수도권 : 교통/환경/학군

지방 : 환경/학군/교통

생활권 분석을 하면서 생활권내 단지에 대한 선호도도 같이 넣어 두면 좋다.

생활권 정리 할 때 생활권의 선호요소를 따로 정리해두기

→ 사람들이 단지,환경,위치,학군 중에서도 어떤 선호도 때문에 사람들이 들어와 사는지

알아야 하고 임장 다녀온 내용과 같이 붙여서 정리해야 한다

<단지분석>

단지분석을 통해 개별단지의 가치를 파악 할 수 있다

개별단지를 파악하는 이유는

1) 저평가 단지를 찾고 2)투자 우선순위를 정하며 3)매물 임장 할 단지를 선정하기 위해서이다

모든 단지를 다해야 맞지만

단지분석을 하다가 결론이 무너지면 안되기 때문에

우선순위를 정해서 단지 분석을 할 수 있다

1)임장지 선호도를 판단 할 수 있는 단지

2)시세를 정리 했을 때 내 투자금 범위에 들어오는 단지

단지분석 우선순위 선정 방법

생활권별로 3~5개 ,500세대 이상, 신축/준식축.준구축/구축 섞어서 선정하되

임장지 선호도 판단 기준이나, 투자자로 접근했을때 기준을 잡고 선정한다

임장지 선호도 판단

랜드마크, 생활권별 대표단지, 선호도 떨어지는 단지, 단지임장 하면서 궁금했던 단지

투자자로 접근

내 투자금에 맞는 단지 (투자금 3천 내외)

투자 후순위 단지

생활권 내에서 (상중하 단지로 뽑아서)

1) 랜드마크

2) 선호도 떨어지는 단지

3) 상대적 비선호 단지

4) 구축 선호단지

5) 구축 비선호 단지

단지분석 장표 작성하기

→ 지역에 대한 나의 생각이 중요하다

1) 임장지 전체에서 선호도 파악 해보기

→ 상 중상 중 중하 하

→ 00 단지가 00내에서 어느정도 위치가 될까?

→ 전화 임장하게 되면서 알게된 가치 요소들 같이 기록

→ 가격이나 투자 판단은 나중에 다시와서 작성해도 된다

2) 단지위치, 입지요소, 생활권 선호도

→ 단지 주변의 입지 요소가 함께 들어 갈 수 있도록

→ 입지요소 교통,환경,학군 우선 비중을 두고 작성

→ 생활권 선호도 및 특징에 있어서 생활권 선호도는 얼마나 되는지?,

단지만 가지고 있는 특징이 어떤게 있는지 적어둘 것

매전그래프

전고,전저, 전고대비 하락률, 점저대비 상승률

→ 과거 시세흐름을 알고 현재 가격의 수준을 알 수 있다

→ 매전이 전고점과 어울리지는도 확인 해야 한다

실거래가

매전 : 이단지에 어울리는 최고가 인지?

최근 거래량, 최근 매전가격, 실거래와 호가의 차이 가격

→ 메모로 의견 남겨 두기

→ 호가에서 가장 낮은 가격의 매물을 보고 왓더라도

최근 거래 가격을 보면 싸지 않은 상태이기 때문에

최근 실거래가가 어떻게 되어있는지 알아야 한다

생활권 선호도 및 단지 선호도를 한판에 정리하면서 입지가치를 다시 한번 정리해야

투자 우선 가치가 정리가 된다

정리가 되면서 단지 선호도가 나오고 투자에서 투자 제외/가능을 판단 할 수 있다

→ 입지가치에 따른 단지 그룹핑을 통해 정리하고 가격을 정리해보는 것

→ 가격그루핑이 먼저가 아니라, 가치 그룹핑이 먼저 되어야 한다

단지분석을 다하지 않더라도 대표 되는 단지를 잘 분석하면

기준을 잡고 단임, 전임, 매임을 통해 비교하면서 단지위상을 판단 할 수 있다

생화권 대표 단지 시세흐름파악

1) 각생활권 별 1등 단지를 가져와서 그래프로 붙이기

2) 하락장 이후 먼저 상승하는 단지등을 통해 분석해보기

3) 이떤 이유로 차이가 생겼는지 찾아 볼 수 있음

4) 반등할때 선호도 차이를 붙여서 현재 흐름과 비교해 볼 수 있음

<메물임장>

매물임장의 단지를 선정

1) 투자자로 접근

2) 선호도 판단

1) 투자자로 접근

수도권 : -15~20%, 6~70%

지방 : -20%. 80%

투자금 : 3천만원 내외

투자후순위 단지

2) 임장지 선호도 판단

랜드마크 생활권별 대표단지 ,선호도 떨어지는 단지

단지임장하면서 궁금했던 단지

[Chapter. 3-1 ] “ 투자를 결정하는 결론작성(1등뽑기)  ”

"

[⭐ 핵심 Key World]

  #지역내 비교평가  #1등뽑기 #임장지 결론

[✅ 본]

<지역 내 비교평가>

개념 : 여러 단지중에 저평가 된 단지를 골라 내는 것

→ 비교평가만 잘ㄹ해도 사는 순간 돈을 벌 수 있다.

방법 

1) 가격고정 → 가치비교

→ 가격이 같을 때 더 좋은것

2) 가치고정 → 가격비교

→ 가치가 비슷하다면 더 싼 것

방법 1)를 하다가 보면 방법2)로 넘어 갈 수 있다

<내생각>

1) 가격을 고정하고 가치를 비교 할 때

시세그룹핑을 하고 같은 가격대 아파트를 나열 한 후에 

가치에 대한 블럭 쌓기를 하면서 가치순으로 나열하고

가격을 그래프를 통해 검증한다

2) 가치를 고정하고 가격을 비교 할 때 

가치가 좋은 순으로 그룹핑을 하고 가격 순으로 나열해보기

가치가 비슷하다고 판단되는 단지들을 놓고 싼것부터 뽑기

3) 가치와 가격이 다르다면 

이때는 나의 생각이 중요하다!!!!

가치 = 내가 생각 할 때 여기서 살것 같다

내가 생각하는 대로 가치를 정하고, 과거 시세흐름을 파악하면 된다

→ 예시) 지난 하락장 2천차이 / 상승장에서는 5천 차이

→ 먼저 올라 가는 단지는 먼저 팔 수 있는 단지이다

(*매도 타이밍에 매우 중요한 요소이다)

<1등뽑기>

개념 : 투자하기 위해 앞마당 내 저평가 된 물건 중 나에게 맞는 1등을 뽑는 행위

→ 투자 할 수 없는 상황에서는 의사결정 숙련도를 올 릴 수 있다

저평가 1등 과 나에게 맞는 1등 다르다!

1) 저평가 1등

투자금 무관 가치대비 가격이 가장 싼 물건

2) 나에게 맞는 1등

내 투자금과 상활딱지 고려하여 진짜 투자 할 수 있는 물건

나에게 맞는 1등 뽑기위해 내 자산 상황부터 정리한다

투자금 : 보유투자금, 연저축액. 미래 예상 현금흐름

보유자산 : 보유한 자산(투자물건, 실거주), 주식 등

대출 : 대출 현황, 대출 가능 범위

나는?

단지내 1등 → 임장지 1등 → 임장지 결론 → 앞마당 포함 1등

1등뽑기 프로세서

1) 가격(투자금) : 비교평가를 통해 가격 기준으로 비싼 물건부터 제외

2) 투자(수익률) : 내 투자금에 부합 하는가?

3) 리스트(내 상황) : 감당 가능한 물건이지

1) 가격 (가격 순으로 나열함)

20평대, 30평대를 나누어서 필터링 하면 조금더 편함

좌우로 비교하면서 비싸다고 생각하면 바로 삭제

비교평가 하면서 비싼 물건들을 걸래낸다

(1차로 생활권 분석을 보면서 판단하기)

Q&A

Q : 지방 신축 24평, 준구춘 34평 비교

(구축 싫고 신축은 투자금 안됨)

24평이 선호도 인정받기 위해서는?

땅의 가치를 인정받거나, 상급지 생활궈니거나, 대단지 + 브랜드 까지 가지거나~

2) 투자금(수익률)

→ 가격에서 필터링 되어 저평가 된 아이들은 투자금으로 필터링 함

투자금 초과 물건 제외 시

투자금 초과 물건 투자 금 줄 일 수 있는 방안 확인 하기

1)매매가 네고

2) 세안고 물건 전세 재계약 하며 올려받기

3) 월세임자 퇴거 호가정시 전세 셋팅

수익을 바라보는 수도권과 지방의 차이

* 지방에서 벌어서 수도권에 파킹해야 한다!!

1) 수도권

수도권은 장기적 우상향을 바라보고 전고점 대비 하락률이 중요하고

기대수익을 관점으로 저평가 된 물건을 찾는 것이 중요하다

(기대수익은 결국 안전마진을 챙길 수 있다)

2) 지방

돈을 버는 시장으로 소액을 투자하고 200% 상승 가능한가가 중요하다

저평가&투자금ㅇ을 적게 넣어서 수익을 높일 수 있는 물건이 중요하다

Q&A

실제로 빠지는 전세가인지 검증하는 방법

1) 전임을 통한 사장님 피셜

2) 구축이라면 수리 상태에 따른 전세가 차이 체크(매임때)

3)같은 단지 전세 최저가, 매물 개수, 실서래 등을 확인

4) 같은 생활권 내 상위단지/비슷한단지/하위 단지 전세가, 개수 확인

* 꿀TIP : 동일 단지 다른 부동산에 크로스 Cheak

("전세 구하려고 하는데 얼마에 들어 갈 수 있어요?")

3) 리스크

2-3년 앞을 보면서 리스크를 최소화 하려고 노력해야 하는 부분이다

1) 잔금

2) 역전세

3) 기타

1) 잔금

매수 후 잔금일 까지 전세를 못맞췄을 떄 

→ 투자자 진입 전세물량이 많거나, 입주물량이 많은 상황

→ 잔금 안되면 투자를 하면 안된다!

해결) 세안고, 주인전세 물건 찾기!

2)역전세

전세는 맞췃으나 재계약 시점에 전세가가 떨어졌을 떄

→ 입주물량이 많거나 경제나 규제로 인해 변수가 생기는 상황

→ 미리 검토하고 투다 판단을 하여야 한다

해결) 만 시점에 공급장 피랄 수 있도록

기

3) 기타

투자물건의 시점이 겹치는 경우

→ 미리 투자 시점과 계약 시점을 조절해서 맞추어야 한다

해결) 리스크를 피 할 수 있는 지역과 물건이 있는지 한번 더 찾아보기

<임장지결론>

ONE PAGE 

1) 입지가치를 다시 한번 정리하기

2) 가격과 시장 상황을 정리하기

3) 투자 우선순위 (선호요소 / 생활권 순위 ) 정리하기

4) 투자금별 1등 기록해두기

ONE PAGE 

한달동안의 만든 복귀 

정량적, 정성적인 부분

목표 달성여부 및 개선 할 점

<지역내 결론 프로세서 내생각 정리>

시세를 따면서 가격 그룹핑을 하고

가격 그룹핑 된 것들을 비교평가를 통해 가치순으로 나래비

가치순으로 나열된 것들 중 저평가 되어 있는 것을 필터링함

저평가 되어 있는 물건 들을 내 투자금에 맞게 필터링함

내 투자금에 맞는 단지들을 나열하고 1등~ 3등을 뽑아냄

앞마당별로 있는 1등~ 3등 들을 다시 뽑아내서 나열하고

나열 한 것들을 다시 1-3등을 뽑아냄

1) 지도위에 올려두고 하면 훨씬 빠를 것 같아!!!!!

[Chapter. 3-2 ] “ 투자를 결정하는 결론작성(투자결론)  ”

[⭐ 핵심 Key World]

#지역간 비교평가  #앞마당 1등뽑기(시세트래킹+전수조사) #투자의사결정

[✅ 본]

<지역 간 비교평가>

1) 지방

1-1) 다른 위상끼리 비교

도시의 위상을 먼저 파악하고 

생활권의 선호도를 파악하고

단지의 선호도를 파악해서

최종 단지 vs 단지를 비교 해야한다

가격을 고정하고 

가치가 비슷한지 확인하는데

같은 돈이면 지역내에서 어디가 가치가 더 높은지를 뽑아 내면 된다

그리고 그래프로 검증해보기

1-2) 비슷한 위상 끼리 비교

도시의 위상이 같다면 생활권의 위상을 비교해보고

어디가 더 가치 있을 지 비교해보면 된다

< 내생각>

지역간 비교평가도 단지비교 처럼

위상에 따른 블럭들을 쌓아 가면 된다!

위상이라는 큰틀안에서 블럭을 쌓아가고

도시가 클수록 블럭이 더 많기 떄문에 가치가 더 높다고 볼 수 있을 것 같다

같은 3억대라도 블럭을 쌓다보면 차이가 생기고

그것들을 비교평가 하면 어디가 더 가치가 높은지 알 수가 있다

그러기 위해서는 도시의 특성이나 생활권의 특성 단지의 특성이

단지분석때 잘 녹여져 있어야 할 것 같다는 생각이 들었다

2) 수도권 

수도권은 어떤 단지를 가져오냐에 따라서 다 다르다

수도권 비교평가 난제

1) 역세권 구축 vs 비역세권 신축

2) 상급지 구축 vs 하급지 신축

3) 상급지 59 vs 하급지 84

4) 서울 vs 경기도

→ 가격이 같은 두 단지를비교평가 하는 연습이 필요하다

정량적인 것도 필요하지만 정성적인 부분도 필요하다

같은 가격일떄 환경이나 단지를 비교 했을 때 가치가 더좋은 것을 선택해야 하고

선호도가 높을 수록 좋기 때문에 숲 → 나무 → 열매 순으로 하나씩 바라보아야 한다

검증할때 그래프로 하는데

지방은 싸이클이 다르기 떄문에 그래프를 붙여보고 신뢰가 떨어 질 수 있지만

수도권은 그래프는 싸이클이 거대한 공용으로 돌기 떄문에 신뢰 할 수 있다.

위치 환경 단지선호도를 비교하지만

위치가 환경 + 단지선호도를 이길 수 있는지 

어느 것에 비중을 더 두고 평가해야 되는지 보는 것도 중요하다

<앞마당 1등 뽑기>

<시세트레킹>

시세트래킹 = 1내 소중한 단지의 가격으 매달 기록을 통해 추적 해나감 (안테나)

왜하는지? 

→ 가치는 빠르게 변하지 않지만 가격을 빠르게 변함

→ 시장 흐름을 파악하고 투자 기회를 잡기 위해서

어떻게 하는지?

→ 월 1회, 주1회 자신의 계획에 따라 하되, 습관을 만들어야 한다

tip

앞마당 내 입주장인 단지 있다면 전세개수 소진 속도를 확인 해보기

루틴을 만들어야 하는데 하루 30분 등 시간을 정해서 하면 좋음

전수조사 하다가 싸다고 생각 하는 물거니 나오면 바로 전임하고 임보에 정리해두기

<투자결론>

앞마당을 시세트레킹 하다가 기회가 오는 지역에 대해서 전수조사 실시

앞마당 1등을 정리해두고 

매달 top3를 수정해나가야 한다

투자를 하지 못하더라도 모의 투자를 통해서

매매 계약서를 작성해보고

매달 업데이트 하고 결과를 확인하면서

투자에 대한 복기하면서 투자자로 성장해야한다

매매가별 투자금 테이블

만들어져 있으면 좋다!

반마당이 있으면 

특강을 듣는 달에 지속적으로 채워 나가야 한다!

[Chapter. 4] “ 수강 후 궁금증 ”

<매물선정 범위에 대한 궁금증>

생활권 분석 후 단지분석 우선순위에 따라서 단지분석을 하는데

강의상 약 30개 정도로 골라 집니다.

단지 분석 이후에 30개로 매물정리를 하고 비교평가 하는지,

매물 전체에서 또는  투자 가능 단지들은 전부 비교평가 해야 하는지 

궁금합니다!

정리해보면 비교평가시에 매물의 범위를 어떻게 잡아야 하는지 궁금합니다!

<나의 답변>

시세를 따면서 시세그룹핑을 하게 되는데

거기에서 비교평가를 먼저 하고 

가격,투자금을 먼저 확인해서 걸러 낸다음 

단지분석 우선순위에 따라서 단지분석을 

하는 방법?? 이 있을것 같습니다……ㄷㄷ

<지역간 비교평가 시 검증>

지역간 비교 평가시 정량적인 부분도 되지만 정성적인 부분이 많이 들어가는 것으로

이해가 되었습니다,

이렇게 했을 때 내 생각이 맞는지에 대한 검증이 중요하다고 생각이 되는데,

지방의 경우 싸이클이 다르기 떄문에

검증이 어려울 수도 있다고 하셨습니다.

그렇다면 내 생각이 맞는지 어떻게 검증을 해야 하는지 궁금합니다

<나의 답변>

단지별로 상황이 다 다르기 때문에 

고점이나, 저점의 상황에서 비슷한 경제환경이었는지 확인을 해배고

비슷하다면 그래프로 확인을 하고

만약 다르면 다른 지역의 비슷한 환경과 비교군을 다시 가져와서 비교를 해보아야

할 것 같습니다.

<전임에 대한 질문>

지금까지 전화 임장의 시점을 단지분석이 끝나고 부터 전화임장을 하였습니다,

가치와 가격을 알고 그것이 맞는지 검증하기 위해서 

그리고 매물에 대한 확인을 위해서

전임을 하고 있었는데,

입지분석을 할 때에는 어떤 식으로 전임을 해야 하는지 궁금합니다!

<나의 답변>

입지분석을 하면서 알아가기 위해(?)

질문을 하는 것을 생각해봐야 하겠습니다(?)

[강의후기] “ 새로운 설렘의 시작 ”

강의를 들으면서 정말 공감이 되도록 말씀을 해주셔서

소름이 돋을 정도였습니다.

1년간 월부안에서 느려도 천천히라는 핑계속에서

결론은 제대로 해보지도 못하고

단지분석과 템플릿에만 신경을 쓰며 시간을 보내고 있었습니다.

최근에 신투기 조원분들과 비교평가를 다 같이 해보면서

사실 명확한 확신이 없었지만,

조원분들과 임보 완료를 위해서 

스스로 비교평가와 1등뽑기에 대해 

공부를 많이 했던 것 같습니다

그렇게 죽이되든 밥이되든 조원분들과

1등 안뽑으면 집에 가지 맙시다 라는 말로 

아침9시부터 다음날 새벽 4시까지

비교평가를 하면서 많은 궁금증과 관심이 생기게 되었습니다.

여러 칼럼을 보고 카페에서 글들을 찾아 보았지만

어떻게 해야 할지 감도 잘 안오기에

아직 잘 모르는데 특강을 들으면 다 이해를 못하겠지…

라는 생각이 있었지만

혹시나 하는 마음에 특강을 수강하게 되었습니다.

강의를 들으면서 

지금까지 해오던 프로세서가 왜 잘못되었고,

왜 끝까지 갈 수 없었는지,

현재의 내가 서있는 곳에서 어디서 부터 다시 해야 되는지

알 수 있었습니다.

결론도 잘 안되고 잘 모르겠고, 

투자를 하려고 해도 

확신이 없고, 이렇게 하다가는 돈만 날리고 끝날 것 같은 생각에

몇 번이고 강의수강을 망설이고 있었는데,

어떻게 해야 될지에 대한 부분에 대해

터널속에서 빛이 보인것 같아

처음 입지분석을 할 때 처럼 다시 설레임이 생기게 되었습니다.

임장보고서가 어느 순간부터 입지평가만 하고

뒷 부분 부터 재미도 없어서

임장이 재미있어지고, 뒤로  갈수록 부담만 커지고 스트레스만 있었는데,

튜터님의

“임장보고서는 투자자의 일기장” 이라는 말이

내가 지역을 알아가고

그것들을 기록하는 것이라고 생각하니까

완료하기에 한결 마음이 편안해진 느낌이 들었습니다.

정규강의도 아니고 특강이었지만,

저에게는 다시 한번 나아갈 수 있는 

정말 소중한

한줄기의 빛 같은 강의였다고 생각이 들고

새로운 설레임의 시작이라는 생각이 들었습니다.

소중한 강의 해주신 줴러미 튜터님 정말 감사드리고

남은 30% 강의도 마지막까지 곱씹으면서

잘 정리해서 꼭 완료할 수 있도록 해보겠습니다!