[내마중 13기 똘똘이 내집 9하고 2사가죠-꿈꾸는식물1] 3주차 강의후기

이번 3강에서 권유디님께서는 매매와 전세, 갈아타기의 전 프로세스를 아주 디테일하게 정리해주셨다. 교통법규를 지키지 않고 운좋게 사고가 없었어도 그게 반복되면 언젠가는 사고가 날 수 있다고 하시며, 투자과정에서 반드시 해야할 절차 중 하나라도 빠트렸는데 아무일이 없었다면 그건 운이 좋은 것일 수 있다고 하셨다. 매매하는 과정, 전세 빼는 과정을 한 판에 정리해주셨는데, 1호기를 복기하다 보니 ‘가계약금 넣기 전에 특약을 정해 부사님께 매도자 동의를 얻는 과정’을 빠트렸다는 것을 알아채고 아차 싶었다. 일련의 과정을  쭉 들으며 내가 놓치고 있었던 부분, 앞으로 빼먹지 말고 챙겨야 할 부분을 정리할 수 있었고, 다음 투자 때는 이 강의집을 꺼내들고 매수, 전세 과정 절차에서 하나라도 빠트리지 말고 해야겠다는 생각을 했다. 

등기부 등본을 보면서도 그 안에 협상카드로 활용할 만한 정보가 그렇게 많은 거구나. 몰라서 놓쳤던 부분들이 많았구나.. 부사님께 가격협상을 해달라 했던게 통했던 것은 운이 좋아서였던 거구나, 시장이 통해서 그랬던 거구나.. 생각이 들었고, 다음 번에는 첫번째 등기부 등본 확인하면서 협상카드로 활용할만한 정보를 놓치지 말고 봐야겠다 생각했다. 그리고 협상을 할 때 ‘상대방의 욕구와 요구를 정확히 구분하여 욕구를 충족시켜 줄 수 있는 방안을 제시하라’는 말이 인상깊었다. 겉으로 보이는 행동, 요구 이면에 그 사람의 욕구를 잘 파악해야한다는 것이었는데, 유디님은 매도자, 부사님과 집을 보며 나눴던 대화를 집보고 나오자마자 카페에서 쭉 쓰며, 그 안에 협상카드로 활용할 만한 단서를 분석한다고 하셨고, 비언어적인 사인(눈짓, 표정, 친절함 등)에서도 매도의 조급함이 파악이 될 수 있다고 하셨다. 매물을 볼 때, 물건상태 뿐 아니라 이러한 가격협상에 단서가 될 만한 정보도 파악하려는 노력을 해봐야겠다. 

특히 전세과정에서 임차인이 전세대출을 받을 때, 대출의 조건(신용대출, 주담대 채권양도, 질권설정)에 따라 보증금 반환 시 유의해야할 점도 매우 중요한 것 같다. 잘 기억해둬야겠다! 그리고 특히 지금과 같이 조건부 전세대출에 규제가 있는 상황에서 임차인을 구할 때, 특약에 넣을 수 있는 부분도 말씀해주셨는데 정말 꿀팁이다. 예전에 내가 계약을 할 때, 특약사항은 제대로 본 적이 없었는데… 특약은 리스크를 줄이는 안전장치를 걸어둘 수 있는 중요한 장치구나! 다시 한번 생각하게 되었다. 그리고 계약과정은 법적 효력을 발생하는 만큼 모든 진행되는 내용은 신중해야하고, 허점이 없도록 증빙(문자, 녹취)로 남기는 것이 정말 중요한 것 같다.  갈아타기 프로세스도 설명해주셨는데, 그 부분은 아직 내 상황이 아니어서인지 선명하게 다가오진 않았는데, 매수 전에 매도가 먼저라는 것이 정말 중요한 것 같다. 

그리고 Q&A를 진행했는데, 평소 내가 하던 궁금증에 대한 질문도 있었고, 다양한 상황에 대한 질문들이 있어서 공부가 많이 되었다. 많은 분들이 비교평가에 대한 질문을 주셨다. 비교평가는 원래 어려운 것이구나…서울 단지에 대한 비교평가를 할 때, 1. 부촌, 2. 강남접근성, 3. 입지독점성(위치), 4. 환경(택지) 요소를 고려하라고 하셨는데, 그 중에 ‘택지’는 브랜드, 신축 요인 외에도 사람들의 선호를 이끄는 매우 중요한 요소라는 설명이 인상깊었다. 나홀로 신축, 역세권보다 역에서 좀 떨어져있어도 아파트가 균질하게 모여있는 택지로 구성된 환경을 선호한다는 것이다. 

대규모 입주장에서 기회를 잡는 방법에 대한 질문이 있었는데, 입주가 있을 때 어떤 단지는 전세가가 더 크게 하락하고 매매가도 하락하는 단지도 있지만, 전세가는 그대로 있는데 매매가가 쩔어지는 단지도 있다. 이런 경우에 떨어진 매매가가 기회인 것이고, 전세금은 2년 뒤에는 오를 것이기에 신용대출을 일부 받을수도 있다고 하셨다. 다만 신용대출은 전세가격이 일시적으로 하락했을 때만 가능하다는 점은 명심해야겠다.

지방에서 구축투자의 기준도 말씀해주셨는데, 부산해운대구 우동, 좌동/대구 수성구 범어동/대전 서구 둔산동/ 광주 남주 봉선동/울산 남구 신정동/창원 성산구 반림동 외에는 준신축, 신축만 하라고 하셨다. 그리고 수도권 외곽(5급지. 예: 수원)는 땅의 가치가 떨어지기 때문에, 신축이 들어오면 이동하기에 가능한 신축을 투자하는게 좋다고  하셨다. 내집마련이 아닌 투자는 철저히 돈을 버는게 중요하기에 좀 더 바운더리가 넓어질 수 있겠지만,  땅의 가치 측면에서 이 기준을 유념해야할 것 같다. 

그리고 현재 부산, 대구, 울산은 가격이 많이 싸지고, 2년 뒤부터 공급이 없는 시점이기에 이 지역에서 제일 좋은 단지를 사서 실거주하는 편이 수도권 거주-보유 분리보다도 좋은 선택이 될 수 있다고 하며, 실제 단지의 예를 들어서 설명해주셨는데 정말 싸진 시장이 기회인 것 같다. 중소도시의 우선순위는 1. 수도권 거주-보유 분리, 2. 광역시 실거주 / 거주-보유 분리, 3. 중소도시 랜드마크 실거주 라고 기준을 세워주셨다.

여러 질문들을 통해 비교평가, 서울/수도권 투자에서 중요한 것, 현재 시장에서 지방(광역시/중소도시) 투자의 기준, 구축과 신축 투자, 가치성장투자와 소액투자의 기준을 잡을 수 있었다.

권유디 튜터님, 정말 열정적으로 강의해주시고, 월부에서 공부하는 우리가 이 시장의 기회를 놓치지 않고 꼭 잡았으면 하는 간절한 마음이 전달이 되어서 감사했다. 마지막으로 '잘하는 투자자가 되려하기 보다 오래 가는 투자자가

되려고 하세요' 라는 말이 울림이 있었다. 나의 관계와 일을 헤치지 않고 나의 휴식과 마음의 평화로움도 너무 희생하지 않는 선에서 투자생활을 해야 오래갈 수 있지 않을까.. 하는 생각을 해봤다. 물론 너무 게을러지거나 핑계를 삼으면 안되겠지만 말이다..  강의에서 전달해주신 많은 내용을 모두 다 실천하지는 못하겠지만, 배우는데서 그치지 않고 꼭 내 투자에 적용하려는 노력을 해야겠다..!   

<BM할 부분>

1. 매수, 전세 프로세스를 빠트리지 말고 철저하게 지키기
2. 매물임장 때 매물상태 뿐 아니라 매도자, 부사님의 대화/비언어적 사인에서 협상카드 찾아내기
3. 전세대출 조건(신용대출, 채권양도, 질권설정) 잘 체크해, 임차인 연락처에 적어두기
4. 앞마당 비교평가 연습 반복하기