[내마중 13기 63조 밀크푸딩] 3주차 강의 후기

1. ‘매수 프로세스’ 앞으로 평생 활용할 수 있는 자료가 될 것 같다. 귀한 자료를 만들어주신 강사님께 감사합니다. 

 - 매수 프로세스를 수업을 들으며, 내가 산 집의 등기부등본을 다시 떼어보게 되었다. 아무일 없이 무탈하게 소유권 이전을 했던 우리 부부는 진정 행운아였다. 다음에 다시 집을 사게 된다면 등기부등본을 보며 협상카드도 생각해보는 야무진 매수자가 되어야 겠다. 

 - 특약을 두려워 하지 말자. ‘평소 좋은게 좋은거다~’ 생각하는 타입이지만 큰 돈이 오고 가는 계약 관계에서는 이 특약이 서로 껄끄럽지 않게 하는 수단이 될 수 있다는 걸 유념하자. 더불어 특약에 대해서 매도인이 동의를 했는지 확인하는 과정도 잊지말자. “가계약 → 특약관련 동의여부 확인 → 본계약 매듭짓기!” 

-'거주,분리 방법'을 사용하기 위해 세입자의 전세자금대출에 대해서도 파악하기. 세입자의 상황을 이해하기 위해서 그들의 상황 역시 내가 알고 있어야 한다. “임차인 100% 신용/ 채권양도/ 질권설정” 세입자의 소중한 보증금을 반환할때 내가 실 수 하지 않도록 꼼꼼히 확인해야 겠다. 특히, 내가 전세승계물건을 투자할때 부동산 사장님께 임차인의 전세약서 위치 확인이 필요하다. 

2. 거주-보유 분리시 신용대출을 사용하는 경우는 전세가격이 일시적으로 하락했을 때만 가능하다. 

-너나위님의 강의에서 종잣금 +1억까지의 시세를 보라는 조언이 있다. 이는 시장에서 시야를 넓히기 위한 것이지 내가 가진 돈에서 무리하게 신용 대출까지 끌어써서 집을 사라는 것은 아니다. 

3. 역전세 리스크 예상하기

-투자예정 단지의 전세만기와 공급물량의 입주 시점이 전후 3개월 피할 수 있도록 투자를 진행하자.

 ex. 호갱노노, 부동산 지인 앱 활용

4. 수도권 가치 판단의 순서 

 (1) 부촌인가? 단, 3급지 이하부터는 실용성 위주로 간다. 

 (2) 강남접근성?

 (3) 입지독점성?(위치)

 (4) 환경(택지)

 or 직장, 교통, 학군 환경이 본질임. 호재는 플러스 알파! 

5. 갈아타기 => 현재 상황에서 편익을 계산해보자. 

(1) 1가구 2주택을 하면서, 3년 뒤 첫주택 매도하는 것 

(2) 거주- 보유 분리를 하면서, 자금을 불리고, 1주택 갈아타기 

6. 혼인 신고 후 공동명의는 양도세에서 유리한 편이다(1-2주택의 경우) . 

-양도 차익에 따라 비율이 달라지기 때문에 미리미리 계산을 해보자. 양도차익이 클수록 공동명의 유리 

7. 재건축, 리모델링의 경우 대부분 상승장때 진행이 된다. 매도 계획이 있다면, 추가 분담금 이슈가 나올때 상승 흐름이 가장 크기 때문에 그때 매도하자. 

8. 정책대출을 사용하지 못할 것 같다는 아쉬움이 있었는데, 정책 대출을 일으켜 그 범위 안의 매물을 사기보다는 가치가 높은 매물을 사는 것에 집중하자. 

9. 모든 선택은 잘 하는 방향이 아니라, 오래 하는 방향으로 하는 것이다. 아는 지역이 많으면 잘할 수 밖에 없다. 

나는 당분간 육아에 몰두할 수 밖에 없는 상황이니 육아 하는 틈틈히 부동산 시세 세상에 눈을 돌려봐야 겠다. 

날씨가 따뜻해지면 유모차 끌고 임장도 다니고, 전화 임장도 열심히 해봐야 겠다. 뱃 속에 아가가 있을 때 평생 배울 기술들을 알게 된 것 같아서 든든하고, 엄마와 아기를 위해 선뜻 휴직을 권유해준  신랑에게 감사하다. 덕분에 3개월 산전 휴직이 헛되지 않았다.  

10. 부동산 투자자들은 전세금이 따박 따박 오르는 것으로 현금 흐름을 만드는 구나. 신기하다. 

나의 다음번 투자는 우리 가족에게 더 만족스러운 보금자리가 될 수 있길! ㅎㅎㅎㅎㅎ