동대문구/수지 갭매수 조언 부탁드립니다.. ㅠㅠ

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예시) 집 팔고, 다음 날 누수 연락을 받았는데 수리해줘야 하나요?

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안녕하세요. 

내집마련 기초반 수강후 중급반 수강중인 부린이입니다..

아직 강의를 듣고 있는 중이지만 고민 때문에 집중이 안되어 용기내어 QnA 작성해봅니다 ㅠㅠ 

단순한 입지 비교 질문이라면야 언제든 누구에게나 쉽게 물어봤겠지만..

저의 개인적인 사정과 생애주기가 얽혀있어 머리가 깨질것 같습니다.ㅠㅠ 

저는 96년생 5년차 직장인이고 미혼입니다.

1. 우선 저의 자금상황입니다.

그동안 2억 3천정도를 모았습니다.

그리고 3년 전에 새마을금고에서 서울보증보험에 비용을 내고  전세자금 1억을 빌렸습니다.

 월 이자는 35만원정도에 월급여는 380-400만원정도 합니다. (경기가 좋을 때는 보너스가 나오기도 합니다. 지금은 아닙니다. )

2. 저의 주택매수 방법입니다. 
저는 올해 10월부로 부동산시장에 브레이크가 걸린 것 같다 판단하여 적극적으로 갭매수를 하기로 결심했습니다. 

내마기와 내마중을 수강한 계기이기도 합니다. 

2-a) 

초기 방향는 1) 추후 실거주 입주를 목적으로 2) 2억 3천짜리 갭을 매수한다  였습니다. 

이렇게 계획을 하고 단지 물색과 은행 방문을 병행하였습니다. 
우선 2억 3천으로 살만한 집은 서울에서 거의 찾아보기 힘들었고, 취득세등 기타비용 감안해서 2억갭짜리 매물들을 보면 많이 아쉬운 것들 뿐이었습니다. 

그리고 갭매수가 아닌 주담대로 주택을 매수할 경우 대출이 어느정도 나오는지 궁금해져, 직접 회사 새마을 금고에 방문하여 문의 했습니다. 새마을금고에서는 제가 현재 빌린 1억은 전세물 담보가 아닌 서울보증보험에 비용늘 내고 빌린 대출이기 때문에 상환할 필요가 없다고 합니다. 전세를 연장했는지 지금으로서는 확인하지 않는다고 합니다. 

2-b)  

그래서 2억3천 + 전세대출 1억을 갖고 3억3천의 자금으로 3억 갭을 앚아보기로 합니다. 현재 거주중인 원룸 전세에서 500/65 월세로 이사를 하고, 빌렸던 1억을 돌려받아 사용하려구요.

3. 제가 고민중인 두 동네입니다.

 3억 범위에서 여러 후보지역을 물색해봤는데, 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 역세권 구축과 동대문구 전농/답십리가 마음에 듭니다.

수지구청/성복은 갭 2억 후반으로 안정적으로 매수할 수 있는 단지들이 보였고 개중에는 예산에 맞는 신축도 있었습니다. 무엇보다 수지/성복은 생활권이 안정된 느낌입니다. 역 주변으로 형성된 택지가 평화로운 환경을 조성하고, 편의 시설, 학군 전부 만족스러웠습니다. 

 
전농동쪽은 갭이 3억 초반으로 일단 가격 협상을 해야한다는 점이 단점입니다. 그리고 기존에 빌려놨던 전세 대출액을 사용한다는 것에 불안감과 두려움이 있습니다. (저는 이제 29살이고 제 인생에서 볼 때 1억 대출은 별 거 아니라는 생각도 들지만 그래도 쫄립니다.) 그리고 공부해보니 동대문구 전체 입주 물량이 2025년에 10000세대가 예정되어 있기때문에 갭으로 매수할 경우 역전세 리스크가 있지는 않을까 걱정이 됩니다.( 전농동은 이문휘경과는 거리가 있어 영향이 없지 않을까 하며 희망회를 돌려보기도 합니다. )

요리 저리 따져봐도 수지/성복쪽이 전농/답십리쪽 보다 살기 좋아보입니다.

제가 여기서 전농동을 선택한다면.. 저는 현재가 아닌 미래를 보고 투자를 하는 것입니다.

청량리를 중심으로 주변 지역 재개발을 기대하며, gtx 개통 이후 개선될 교통 입지를 보고 투자를 하는 것입니다. 
 

4. 고민입니다.

• 전농동을 선택한다면 모험이자 긴 시간 보유가 될지도 모르겠습니다. gtx 노선 2 개가 개통되려면 5~7년 더 걸릴터이고… 주변이 재개발되어 살기 좋은 곳이 되기까지도 10년은 걸릴것 같습니다…. 수지/성복을 선택한다면 받아놓았던 대출을 유동성 좋은 자산에 투자하거나 역전세 리스크 관리에 쓰는 등 보다 쉬운 투자가 될 것 같긴 합니다. 그렇기 때문에 만에 하나 수 틀리면 팔고 나오기 쉬워보입니다.. 

  이와 같은 저의 추측이 맞을까요?

왜냐하면 저는 미혼이기 때문에, 생애 주기에서 아직 변수가 많기 때문입니다.. (마음만 같아선 서울 좋은 곳에 하나 사서 길~~~게 들고 가고 싶습니다. 그런데 애인이 생기고 결혼을 하게 되면.. ㅎㅎ ㅠㅠ 뭔가 방어책은 있어야 할 것 같아서요..) 

• 1억 대출 받아놓은걸 갭매수에 써도 되는 걸까요? 너무 위험한 상황일까요? 그리고 동대문구는 신축 물량이 많아서 역전세 리스크를 관리해야할 것 같은데.. ㅠㅠ 전세승계물건이 아닌 집주인물건을 계약하여 전세를 새로 맞추는 것이 위험할지 걱정됩니다. 

• 예를 들면 7억에 사서 전세를 4억 3000정도에 맞추려고 했는데.. 잔금 전날까지 전세가 맞춰지지 않는 것이죠.. 그래서 전세를 낮추게 되고.. 저의 예산보다도 낮아져 결국 잔금을 치루지 못하면 어떡하나 걱정이 됩니다.. 

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