[지투기 2번달 3(삶)을 바꿀 3박한 1호기 찾게되조 별빛처럼] 핵심질의응답 수강후기(with 자모님)

자모님과 함께한 지투기 핵심질의응답 후기입니다 ♡

자모님 감기도 걸리시고 컨디션도 안좋으신거 같던데, 

강의 직전까지 교안 수정하면서 밝게 웃고 계시는 사진이 떠오르면서 넘 감동이었습니다 ㅠㅠ

자모님이 라이브 맡아준다고 하셔서 지방투자의 모든것을 낱낱히 파헤쳐주시겠구나 생각했는데

역시나 기대를 져버리지 않았습니다!

사실 오늘 하루 지치는 느낌이 확 다가오고 몸도 안좋아져서 참 많은 생각들이 들었는데요,

자모님과 소통하고 강의듣는 이 시간을 통해 거의 90%는 치유된것 같습니다.

낯선 지방에 대한 막연한 불안감, 지금 하고 있는게 잘하고 있는게 맞는지, 잘하는건 없는데 잘시간은 왜없는지, 시간만 허비하고 있는건 아닌지…

체력적인 힘듦이 시작되면서 그때부터 이런저런 생각들이 시작되었던것 같습니다. 

그래서 오늘 온종일 ‘투자는 멘탈이 전부다’라는 예전 밥잘님이 해주신 말씀을 떠올리며 버텼고,

자모님을 통해 내일은 하늘을 올려다보고 앞으로 나아갈 힘을 얻은것 같습니다. 

이번 라이브가 끝나고 3가지에 대해 답을 내려보세요.

1. 오늘 지방 투자에 대한 고민점을 해결한다
2. 오늘 내가 지금 가지고 있는 고민점을 해결한다(방향성 - 계획 - 행동)
3. 오늘 여태까지 월부에와서 내가 한 행동에 대한 의미를 부여하고, 앞으로의 행동에 대한 의미를 찾는다

 1. ‘서울에서 저 먼 울산까지 굳이 내려가서 고생을 하는게 맞는걸까?’, ‘수도권에서 충분히 기회를 찾을 수 있지 않을까?’ 에 대한 고민이 가장 컸는데요, 고민이라기보단 스스로와의 타협이었던 것 같습니다.

분명 내 상황에 맞는 가장 기회가 될 지역이 울산임을 알고 시작했지만, 지방임장은 정말 쉽지 않더라구요..

라이브를 통해 진짜 투자자는 수도권만 보는게 아니라, 내가가진 투자금으로 가능한 많은 지역을 알고 가장 최선의 선택을 내릴수 있어야함을 다시 상기시켰습니다. 그럼 울산에 가야할 이유는 해결!

2. 다음달 계획에 대한 고민을 정말 많이하다가 서투기 강의온리+울산 북구 자실로 정했습니다.

서투기 강의 듣는게 맞나? 강의는 서울 들으면서 울산북구 가도 되나? 자실은 괜찮을까? 걱정이 참 컸는데요,

자모님은 지방앞마당 2개정도 있으면 신투기를 추천하셔서 ‘아차!’ 했지만, 6개월 데드라인 안에서 울산 다른 구를 넓히는 것도 좋다고 해주셨습니다. → 해결

이상황에 서울 앞마당은 공부를 위함이니 조금 애매하다고 하셨지만, 서울을 앞서서 미리 봐두는 것도 좋다고 하셨으니 저는 강의를 통해 서울시장을 이해해보는 시간을 가지면 될 것 같습니다 → 해결  

자실에 대해 정말 고민이 많았는데.. 자실을 징검다리 역할로 활용하는것도 괜찮다, 다시 환경안으로 들어오면 된다고 말씀해주셔서 마음이 많이 놓였습니다. 다음달 자실로 북구를 만들고 다음달 지방실전반을 꼭 수강하고 싶습니다 → 해결

3. 어쩜 오늘 했던 고민을 딱 말씀 해주시는지 놀랐습니다.

3월에 시작해서 쉬지않고 월부 안에서 자본주의를 배우고, 투자에 대해 이해하고, 비슷한 사람들을 사귀고, 책을 읽었습니다.  이 과정에서 막연한 미래가 아주 조금은 선명해지고 미래에 대한 걱정이 줄었습니다. 희망도 생기고 회사에서 일희일비하지 않게 되었습니다. 내면이 단단해지고 주체적으로 살아가는 방법도 배웠습니다. 여기까지만 해도 인생을 살아가는데 필요한건 얼추 갖춰진것 같아 의미가 아주 크네요.

앞으로도 계속 이 환경 안에서 같은 꿈을 꾸는 사람들과 소통하면서, 실력을 키우고, 미래를 준비하고, 원하는 나의 모습을 만들어 나가고 싶습니다. 이것을 위해 월부안에서 부동산 투자를 공부하고 또 실력을 갖춘 투자자가 되어야겠지요. 그과정이 쉽지는 않겠지만 하루하루가 원하는 미래에  가까워지는 한걸음이라고 생각하니 의미가 참 큰것 같습니다. 힘들고 고통스럽겠지만 그것대로 의미가 있다고 생각이 됩니다. 계속 앞으로 나아가기!

[지방기회] 서울 1~3급지 다오르는데, 지방 오르는거 맞을까요?

투자하고 나면 보이는게 있다. 물건을 사고 나면 시야가 그때 트이니 애초에 주변의 것까지도 다 비교평가해서 사라는 것.

서울1~3급지가 지방 단지들보다 당연히 가치 좋고, 수요 좋음. 시장은 당연히 좋은것들부터 움직이는 것. 객관적으로 바라봐야함.

그리고 지방은 안올랐을까? 오른데도 있고 안오른데도 있음. 서울만 오른게 아니다.

더 좋은것들만 먼저 오른거 같고, 그것만 정답이라고 생각하면 지방투자, 수도권외곽, 서울 구축 다 못산다.

투자는 좋은물건을 사려하다보니 잘안된다. 우린 돈을 벌려고 하는거니 잃지 않는 투자로 충분하다.

투자해서 저환수원리 챙겻고, 전세까지 맞췄으면 다음 투자를 위한 공부를 해라.

대구 중구 극동스타클래스남산 - 선호도가 조금은 떨어지지만, 돈을 벌수 있다. 3천으로 2억을 벌 수 있는 것.

전고점 5억이상 간거, 5천으로 1억번다. 초보가 200% 낸다면 엄청난것.

이걸 ‘구축투자’ 로 퉁쳐서 생각하지말기.

대구 본리동 쪽 구축들 여기 투자안되는거 아닌가? 퉁치지 말아라. 5억넘는 아이들 가치있음.

빌라 사이에 있는 신축은 오히려 비싸고 전세가가 안받히는경우가 있음.

지방은 기본적으로 84하는게 좋음. 20평대 하려면, 평형 상품성이 떨어지니 입지가 좋고 연식 좋은 20평을 해야함.

1등 - 입지 굿, 연식 굿, 30평대

2등 - 입지 굿, 연식 굿, 20평대

3등 - 입지 굿, 연식 쏘쏘, 30평대 (진짜 입지좋은데 아니면 90년식 하지마라)

4등 - 입지 굿, 연식 쏘쏘, 20평대

5등 - 입지 세모, 연식 쏘쏘, 30평대

내 투자물건이 몇등 정도인지, 다른 앞마당에서 윗순위것이 없는지 찾기 위한 의미있는 행동!!!

90년식은 웬만하면 하지말고, 그 지역안에서 1등 입지, 1등 동네만 가능하다. 

부산 해운대구 우좌동, 대구 범4만3, 울산 신정동 정도만 가능.

00년식보다 10년식, 보다 20년식 연식 좋은거 찾는것도 중요!

우리는 1억이하 투자금으로 돈벌기 위해 지방을 택했다. 서울 1~3급지 가격이 상승한 것은 우리랑 상관이 없다. 서울까지 넘어오는 로드맵이긴 한데, 서울 다 날라가면 어쩌지? 고민하지말아라. 강남1시간 이내면 다 서울이니 경기까지 충분히 기회있다.

소액투자자는 다주택을 염두에 두어야한다. 3.5억 있어서 서울투자한다면, 서울은 평균 수익이 4억. 그럼 10억달성이 좀더 빠르다.

하지만 지방은 5천 넣어서 1.5억 생긴다면 추가 투자가 반드시 필요.

하지만…이거 언제까지 해야해? 너무 힘들다! 생각들어서 하나만 하고 말겠다고 생각하면 마음이 더 힘들다.

꾸준히 계속 하나씩 투자해나가겠다고 생각하기.

모을수 있는 돈이 중요하다

1호기 투자하고 현타오는 경우 많다.

목표가 없어졌기 때문임. 모을수 있는 돈으로 계속 투자를 해나가려고 생각해라. 투자를 계속 꾸준히 해나갈거라는 마음이 있다면 0에서 다시 돈모아서 시작하기.

[전세대출] 투자는 잘했는데, 전세대출이 막혀있어서 고민!

우리가 허둥지둥하는 때는 매수만 하고 전세 맞출때! 

전세가격을 내려서 세입자를 무조건 맞출려고 해야함. 잔금치려고 하지 말고.

요즘은 잔금쳐놓고 다시 세입자 맞추는게 잘 안나감.

오히려 지금은 바로 전세를 맞춰야함.

잠깐의 마이너스대출 쓰더라도 잔금치기전에 시도해보기.

하나은행, 제일은행은 가능.

전세를 싸게!!!! 내노면 현금 들고오기도 or 하나은행 등 제안하기.

ex) 제가 이자를 현금으로 2년치를 드릴테니, 전세대출 나오는 은행을 한번 알아보세요. 

잔금은 가장 마지막 선택. 하나은행 제일은행 맞춰봐달라고 얘기라도 해보기

세입자와 딜이 안되면 집주인과 딜을 해야한다!

조건부전세자금대출 - 소유권 이전. 내 것으로 가져오면 됨.

1. 주인한테 딜 : 주인거주 → 주전세 계약 하나 맺고 → 전세 놓고 → 나랑 새로운 세입자랑 계약맞춰서 잔금 집주인한테 건네면 됨.
2. 세입자가 껴있는 경우 , 세입자 승계를 받아서 소유권을 가져온다. → 소유권이전된 상태에서 전세계약.

1,2번 해볼 수 있다!

우리는 가격 내리고 전세자금대출나오는 은행 구해서 세입자 받는게 가장 좋다

[투자기준]

여기서 포인트는 상위입지, 중상 이상의 단지!!! → 가치 굿.

비선호동의 4층 - 단지의 가치 좋으면 이것도 투자 가능하다.

로얄동 등등 적정한 가격 차이는 단지마다 다르다.

비선호동의 최근 1년 실거래가 트레킹해봐라. 비선호동을 산다고 했을때, 내가 보고 있는 가격과 실거래가를 비교해봐라.

사람들이 선호하는 단지라면 비선호동도 다 오른다. 근데 사람들이 비선호 단지라면, 좋아하는 층과 동을 알고 투자해야한다. 그래야 가치파악이 중요한거임.

지방은 일단 연식이 우선.

지방은 1등 제외, 땅의 가치가 없음.

광역시에서도 중상이상 지역. 울산 중구 이상.

300세대 이상인것은 환금성의 문제이다. 수도권, 지방 둘다 똑같음.

아무리 수성구더라도 100세대는 선호도가 떨어짐. 수성구 150세대 가느니 중구 대단지 간다!! 완전 입지독점성 있지 않은 이상!

지방은 복도식 하면 안됨. !!!

[비교평가]

결국 어디에 있는 20평대인지가 중요하다. 입지에 대한 강점이 있어야함. 혹은 연식에 대한 강점.

부산 - 해운대, 수영구, 남구 연제구, 동래구

얘네에 신축이 너무 들어오니 금정구는 약간 애매.. 입지는 좋지만..

20평대 구축(90년) 해운대구 빼고는 애매함.

10년~2000년정도 구축이라면,

위 구들은 다 가능. 20평도 가능. 다만, 수영구는 매전차 벌어진 경향, 남구연제동래는 30평대도 투자 가능하니 우선해야함.

울산은 남구 중구 정도. 북구 동구는 신축부터 우선으로. → 둘다 투자가 된다면, 그 지역 안에서 사람들이 더 좋아하는 단지 우선으로 봐라!!!!!

울산남구에서 달동어울림을 투자할 수 잇는데, 신정현대홈타운보다 선호가 밀린다. 만약 울산 북구 투자한다면 오토밸리효성해링턴 가능. 그럼 오토밸리를 사람들이 더 좋아하니까 전세도 잘나가고 매매도 빨리 오르기때문.

달동이 오를려면 앞에 신정이 먼저 올라야해서 그럼.

초보일때는 더좋은거 하지말고 안정적인 곳에 해보는 경험이 중요하다.

울산은 리스크가 덜한시장이긴하지만, 구축이면 수리도 다해야하고 신축에 전세세팅까지 되는거 하는게 이득.

[선호도] 

울산 아데라움

동네 선호도는 떨어지지만, 단지 선호도가 높다면 투자할 수 있다.

근데 05년식은 약간 애매..투자 우선순위가 들어올까? 다른데 있지 않을까? 생각.

사람들이 이단지 좋아하겠다~가 아니라 강력한 수요가 이 단지에 있겠다! 에서 투자한다!!!!!!

아데라움이 5억까지 갓음. 울산의 좋은 단지들은 좋은 상승장을 맞이했음. 단기간에 바짝 오름.

그 흐름이 북구나 동구까지 가기에는 상승시간이 짧았음. 그래서 북구 전고점 왤케 낮지? 신축인데? 전고 4억이네 있음. 아직 상승의 시기가 무르익지 않았는데 하락장이 온것. 울산이 아니라 전국적으로 금리인상 + 유동성 축소로 인한 하락장인것임.

동구 삼진아이필 - 저가치..이런덴 매물임장노노. 단임은 해라.

지방광역시 1억이면 수도권 1억으로 할수 있는곳 같이 알아야함

울산북구 일동미라주 3.5/2.6 실제 현장가보면 3.2짜리도 있음. 울산 전세가 없다….. 전세 놓기가 정말 수월하다. 약점많은거보다 장점 많은 지역안에서 사람들이 좋아하는 단지 찾는게 중요하다.

사람들이 좋아하는 단지가 뭔데요? 계속 앞마당을 늘려라. 언제까지요? 보일때까지.

6개월 안에!

[투자판단]

지방은 수도권보다 어렵다. 좁혀서 봐야한다.

본인이 투자하려고 하는 단지가 ‘너무 낡았고’ - 90년식 초반

그지역안에서 사람들이 덜 선호하는 단지여서 전세가 안맞춰질거 같다면, 5천까지 모아라.

더 많은 앞마당 만들고, 대구 달서구, 부산 진구 투자 기회 열려있다. 수도권도 기회를 준다.

[공급리스크] 대구 중구를 지켜보고 있는데, 공급 계속 있는데?

대구 중구에 입주 없지 않다. 서울도!

근데 지역안에서 충분히 소화할만하니까 괜찮다고 하는 것.

입주리스크는 어떻게 보는가?

• 지역에서 소화하지 못할 공급
• 내가 매수하려는 단지 주변에 입주? 입주날짜 기준으로 내가 세를 맞추는 만기날짜와 안겹치게 조율.

→ 입주 대량 시기를 조심해서 리스크 대비해서 투자하는거지, 입주리스크 0인곳에 투자하는 것만이 답은 아니다.

울산같이 전세가 끝긴곳도 있긴함.

전세가 없다가 투자자들이 물건 10개 사서 죄다 전세로 나올수도….

이런 때 전세 싸게 내놓고 빨리 빼는게 가장 중요.

[조급한마음 다스리기]

나는 이지역안에서내 실력 키우고, 내가 투자할 수 있는 단지를 찾는다라는 마음.

내실력에따라 동료보다 더 좋은 단지 할 수있다. 과연 동료의 투자가 베스트일까?

뒷꽁무니만 쫓아다니면서 투자하면 보유하는게 지옥이다.

지금 내가보고 있는 임장지를 제대로 봐야 다음 동구, 북구 투자도 가능함.

만약, 빨리 다음지역으로 넘어가겠다면? 매임 - 단지비교 - 투자물건 뽑기를 속도내서 밟아서 넘어가라. 

이 물건들을 손에 쥐고 다음으로 넘어가라.

[임장지역]

‘아 다른데도 가보고 투자할걸’이라는 후회를 하지 않도록.

이제 막 지방 1개 > 지방 특강 들으면서 앞마당 늘리기 > 다음지기까지 자실로 늘려보기

지방 2개 있으면 > 수도권 > 지방 > 수도권 비교하기.

5천미만이면 지방 계속, 5천이상이면 수도권 지방 같이!

[방향성]

2억이상있는것이 아니라면 서투기, 신투기. 자실은 징검다리일뿐, 다시 환경으로 돌아오기.

항상 ‘포기하고 싶은 나’가 있다. 포기하지 않을 수 있었던 이유는 환경이 있어서 그랬던것임.

임보의 완성을 위해 쉬고싶다?는 안맞다.

완벽하게 하지 말고 중요한걸 하라.

[시세트래킹]

시세조사 : 투자할 앞마당을 늘려나가는 과정

시세트래킹 : 늘려놓은 앞마당 단지들 중 투자할 수 있는 물건 트레킹

시세트래킹을 많이 하면 물건을 뽑아낼 수가 있다. 매월1회한다고 투자물건 못찾는건 아니다. 근데 투자물건이 안보인다면 할수 있다면 월2회까지 해본다.

근데 현 앞마당에 집중안되면 월1회가 맞다. 유동적으로 가져가라.

내투자금 5천 + 2천 → 7천까지 트레킹.

[단지임장]

우리의 목표는 단지선호도를 알고, 이가격이 어울리는건지 확인하는것.

처음엔 가격에 끌려다니지 말고 가치를 먼저 본다.

상황에 따라서 가격을 같이 봐도 됨. 앞마당 10개 이상부터.

모르겠고 헷갈리면 본질과 가치먼저 집중!!!

스스로 수준 파악하는 법: 여기 별로네? 했는데 전고도 높다면 아직 직관이 안생긴거임. 그럼 가치에 집중.

[매물임장]

매물임장은 나의 중요한일!!

부사님은 나의 팀원. 비협조적일수도 있음.

지방은 사지도 않을 물건 특히 매임 하지 않는다. 

매임은 랜마 굳이 안하고, 그지역에서 싼것. 내 투자금에 맞지 않는 지역이더라도 싼것을 한다.

더 좋은 선호도 단지들 놓칠 수 있으니 투자금 2~3천 범위 확대해서 보기.

단순히 랜마, 선호도 알기 위한 매임은 하지 말아라.

[매물고르기]

워크인은 매물 털기를 할때 하는것… 장부물건을 찾고 싶을때.

1. 투자가능한 단지의 최저가 물건 예약
2. 그단지의 물건 리스트업해서 모두 볼 수 있도록
3. 투자할 수 있다면 투자하고, 물건이 더 있는지 확인하고 싶다면 부동산 방문하여 질문.

이가격 보고 왔는데 이가격 밑으로 보고싶어요. 확실하게 기준 갖고 가야함. 안그러면 비싼거 사게됨. 가이드를 명확하게 드려야함.

[부산대구 vs 울산]투자금 1억정도. 어디에서 투자해야하나?

부산대구도 당연히 가봐야함.비교의 가지수를 늘리는게 좋다. 울산에서 해놓고, 나중에 아 부산에서 할걸 이 되면 안됨.

단, 전세세팅에는 울산이 더 좋은 상황. 초보여서 더 안정적이고 싶으면 울산. 전세 맞추기가 수월.

부산대구는 지금은 조금 애매. 조건좋은건 울산, 더 좋은 곳을 보고 싶으면 부산대구.

[거시경제] 집값떨어질거 같은데 지금이 적기 맞을까요?

투자할때, 언제나 상승을 기대하고 투자하겠지만 하락도 예상해야함. 알고 투자해야함. 지금 싼 자산을 사서 보유하는 것이다. 사서 기다리는 것. 이관점이 아니라면 투자할 수 없음.

이 관점이 없다면 상승장에서만 투자할수밖에 없음. 그럼 가격이 올랐을때 투자하게 되는 것임.

가격이 떨어질 수도 있다는 걸 알고 투자하는게 중요하다. 투자의 본질은 가치가 싼 자산을 사두는 것 (씨앗을 뿌려두기)

하락한다해도 버틸 수 있는 자산을 사서 보유하기

[소액투자시기]

울산구축, 저가치 아님. 1억상승. 투자가능. 신정동 구축이고 3천넣어서 6천번다면 괜찮. 3천넣어서 5천번다면 괜찮.

본질은 수익이 나는 곳에 사는것!!!!! 월부단지에 투자하면 잃지 않는다. 

3천으로 2억버는 투자는 애초에 실력이 없으면 찾을 수 없다.

5천까지는 모아봐라. 투자금이 없더라도 지역늘리기 계속.

투자하나 하는게 왜이렇게 힘들까? 투자에 대한 이해도 + 수익나는 물건에 투자하기 위함!

[매도]

일단 매도는 손해보지 않는 선에 하는게 중요.

투자금 7천 묶여있고 + 종잣돈 1억이라면 → 수도권 투자가능하다면 매도하고 갈아타기.

근데 7천 + 모은돈 3천 → 마땅히 물건이 안보이면 보유.

내가 가진 비슷한 가치의 단지만 안다면 갈아타기 노노

[성장하는 방법]

강의를 잘 듣고 소화할때 성장이 아니라,

배우고/해보고/복기해보고/또 배울때 성장한다.

직접 해보는 경험!!!!! 딱 두가지만, 세가지만 bm할거 찾아봐라.

강의를 흡수하기 위해 쉬는건 안된다. 행동을 해야함.

바닥보지말자. 하늘을 보자.

어제는 바닥을 봤지만 내일은 다시 하늘을 보자.