급매 물건을 잡았습니다 #1. [바다고래 2호기]



안녕하세요,

경제적 자유를 향해

헤엄쳐 가는 바다고래입니다.

1년 반만에 만난 2호기.

실전투자경험담을 쓰는 순간을

손꼽아 기다려 왔는데

이렇게 경험담을 나눌 수 있어서

기쁘고 감사합니다.

같은 달에 같은 동/층 물건을

7500만원 싸게 사게된

매수 후기를 공유드리고자 합니다.

이번 학기 원씽은

실전투자 2호기다.

저는 운이 좋게

지난번 실전반에서 MPV가되어

소중한 두번째 월부학교를 듣게되었습니다.

월부학교라는 환경이

실전투자를 하기에 얼마나

최적화된 환경인지를 알기에

월부학교에서 실전투자를

반드시 하겠다고

마음먹고 있던 차였습니다.

그리고 감사하게도

투자코칭 서비스가 종료되기 전

마지막 막차를 타고

잔쟈니 튜터님♥과 1억 남짓한

투자금으로 제 상황에 있어

어느 지역(수도권이냐, 지방이냐 등)을 보면

좋을지 방향성을 잡고 시작하였습니다.

이번 학교를 시작하자마자

프메퍼 튜터님♥과

제 투자금, 앞마당 상황에서

어느 지역을 우선으로

투자지역으로 볼지 정하였습니다.

"이제 진짜 달리기만 하면 되겠다.

이 순간을 얼마나 기다려왔는데!!"

누구보다 빨리 움직이는

선제적인 투자자

1호기를 하고 복기를 해보니

충분한 매물을 보지 못했다는

아쉬움이 남아

2호기는 투자지역 물건을

100개는 봐야겠다 생각하였습니다.

아니나 다를까 프메퍼 튜터님께서도

동일한한 가이드를 주셨습니다.

고래님, 지금 투자하려고하는 지역에서

최소 매물 100개는 보셔야 합니다.

프메퍼 튜터님

튜터님께서 기한을

말씀해주신 건 아니었지만

저는 가급적 한달 내, 늦어도 한달 반 내

누구보다 빨리 타겟 임장지에

매물개수를 채워야겠다 생각을 했고,

후보매물을 골라둔 상태에서

선제적으로 투자하겠다 다짐하였습니다.

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매물을 보는 것은

상위권 생활권 부터

제 투자금이 1억이라 한다면

OO구 내에서 제 투자금에 수월하게 들어오는

생활권은 D생활권 이었습니다.

하지만 저는 투자금대비 1~2억이 더 들고

매매가도 2~3억대가 높은 더 좋은 단지부터

매물을 보며 타게 단지와 매물을 좁혀 갔습니다.

[A생활권] 매8억 / 투자금 3억

[B생활권] 매7억 / 투자금 2억 초~2억 중반

[C생활권] 매6억 / 투자금1억 후반~2억초반

[D생활권] 5억대 / 1억 초중반

전체적으로 넓게보며 시장의 분위기도 보고,

더 좋은 물건의 생활권에 부동산 안테나를

심어두고 급급매 물건이 나오거나

잡아야 겠다는 생각을 하였습니다.

혹시나 전세가 높게 껴있거나

매도자 사정으로 인해 정말 급매로

나오는 물건들이 있다면

잡을 수도 있으니까요.

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하지만 12월 초까지 그런 매물이

없다면 투자금 범위내 들어오는 단지로

바로 매수해야겠다는 기한을 두었습니다.

이미 23년 말부터 24년 8월까지

수도권 매물을 보며 시장이 급격히 상승하고

있었다는 것을 알고 있었고,

정부의 대출규제로 인해

가격 상승흐름이 홀딩되어 있다는 것을 알고 있었기에

너무 조급할 필요도 없지만

느긋해서도 안된다 생각이 들었기 때문입니다.

매물을 볼 단지 선정은

다시 시세를 따서 지도 위에

평형별로 가격을 올려보고,

싸다고 생각되는 단지와

투자금 범위에 가까운 단지를 몇개 꼽아

매임을 시작하였습니다.

전수조사를 위한 사전 준비시간을

크게 들이기보다

현장을 빨리 가는 편을 택했습니다.

네이버 가격, 그 이상을 넘어서

현장을 가서 네이버에 호가 가격과는 다른

현장매물이 꽤 있음을 파악하게됩니다.

부사님 : 7.5억에 내놓긴 했는데~

이 물건 7.3억까진 가능해.

콜 들어와서 계약서까지 썼다가

대출실행이 안돼서 취소됐었거든.

네이버 시세만 딸때는 보지 못했던

매물의 상황들(매도사유, 세입자 상황 등)도

파악이 됩니다.

부사님 : 이 집이 좀 급해~ 1월까지는 나가야하거든.

이미 이사갈 집을 계약을 해뒀어.

부사님 : 매도자가 주인 전세도 가능하대.

다른 지역 분양을 받아서 3년 계약 하고싶어하셔.

부사님 : (세가 낮게 낀 물건) 세입자가 이사비 주면

이사나갈 의향이 있대.

현장을 더 열심히 파봐야겠다는 생각이 들었습니다.

주말에는 학교에서 배정된 임장지를 가니

평일에 매물 1개를 보더라도 현장을

매일 가고자 했습니다.

워크인으로 부사님께 얼굴 도장 찍고

주말 매임이나 다른 평일 매임 약속을

잡고 오고하곤 했습니다.

그리고 당일 본 물건은 당일 정리하여 TOP3를 뽑아

프메퍼 튜터님께 말씀 드렸습니다.

튜터님께서 이 단지가 1등이다

2등이다 정답을 이야기 해주시진 않지만,

매물을 보고와서

(특히나 나보다 실력이 좋은) 누군가에게

보고를 한다는 것 자체가

스스로 생각을 정리하고

객관적으로 매물을 바라볼 수 있게

해주는데 큰 도움이 되었습니다.

프메퍼 튜터님 감사합니다♥

급매물건을 만나다.

매물임장을 하며 지금시장이

급매물건 위주로 거래가 되고 있는

시장임을 알 수 있었습니다.

한 주 전 A생활권에서 매물을 봤던

부동산으로부터 점심 때 급히 전화가 옵니다.

(구축 84, 25년 6월 세낀 물건)

A부사님 : 아가씨 아가씨! 지난 주에 본 물건 0동0층

7.35억에 내놨던거 7.1억으로 내렸어!

고래: 예!? 진짜요!? 진짜 싸네요....

알겠어요 일단 생각해볼게요!

연락 주셔서 감사합니다!

사실 이 단지는 그 가격으로 깎여도

제 투자금에는 턱없이 부족했던 단지였습니다.

(투자금 1억 이상 부족)

마침 그날 퇴근 후 근처 매임을 잡아둔 터라

매임 후 저녁에 A부동산을 찾아갔습니다.

고래 : 사장님~~낮에 전화주셨던 매물이요!

싼거같아서 다시 한 번 보려고 퇴근하고

바로 와봤어요.

A부사님 : 아~ 그거? 전화돌리고 10분만에 나갔어!

고래 : ..... 투자자가 사갔나요?

A부사님 : 아니~ 여기 이 단지 사는 사람인데,

매수하려고 대기하고 있던 사람이 사갔어.

그 집이 세입자가 집을 안보여줘서

집보기 진짜 어려웠잖아~

아가씨도 딱 그날(목요일 저녁 7시)에 와서

볼 수 있었던 건데.

본 사람도 몇 명 없었는데 바로 사지 그랬어!!

그때 생각이 들었습니다.

'그날 현장에 있었으니 그 어려운 물건도

내가 볼 수 있었구나.

급매 물건의 주인은

미리 보고 빨리 결정하는 사람의 것이다.'

이 후로도 워크인하며 우연히

다른단지 급매라는 물건을 보게되었습니다.

이번에는 투자금이 엇비슷하게 들어와

타겟단지로 잡아 봐야겠다는 생각을 하였습니다.

(C생활권 구축84 투자금 2천 초과)

해당 단지의 다른 물건들을 보고자

이후 다시 방문하였습니다.

고래: 사장님~ 그때 0동 0층 물건 5.8억에

나왔던 물건있잖아요 공실물건. 그거 거래됐나요?

몇일 전에 봤는데.

B부사님 : 아 응 그거 이번주에 바로 거래됐어.

고래 : ..... 투자자가 사갔나요?

B부사님 : 아니 입주할 신혼부부가 샀어.

싹 수리해서 들어올거래.

그때 생각이 들었습니다.

진짜로 싼 급매 물건을 낚아채가는

경쟁 매수자는 투자자가 아닌

이 단지 하나를 째려보고 있는 실거주자겠다.

그리곤 다시 집으로 돌아와

D생활권에서 뽑아둔 시세트레킹 단지를

정리하던 와중

5.7억에 나와있던 물건이

당일 날짜로 7천만원 다운하여

5억에 나와있는 것을 발견하게 됩니다.

- 다음 2편으로 이어집니다♥ -



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