지방투자기초반 3강 강의 후기[지방투자기초반 23기 13조 코코울]

[나에게 특히 와닿았던 점]

-입지요소 ‘직장’

GRDP(지역총생산) & GRNI(지역민총소득: GRDP+외부소득)

→ 대구는 GRNI가 큼. 경북에 직장을 두고 대구 거주 하는 사람이 많다는 의미.

     그래서 경북 출근, 대구거주민의 지역 선호도 확인(수성구, 중구, 달서구)

     대구 출근, 대구 거주민 중 선호 지역(달서구>달성군>북구: 제조업/ 수성구> 중구: 금융보험&정보과학)

-입지요소 ‘학군’

 : 대구는 학군에 관심이 매우 많은 지역 범4만3. 수성구 범어동 압도적 1등(전국구 수준)/ 달서구 월성동 2등

 → 대구 투자시에는 학군 반드시 고려 

- 입지요소 ‘교통’

1. 지방에서의 교통은 어디까지 의미있는지 확인: 부산&대구 지하철 이용률 높아 의미有
  → 단, 수도권 만큼 절대적 요소는 아님, 브랜드&초품아 등의 요소를 이기지는 못함. 환경적 요소>역세권 메리트

 *지방에서는 대중교통 보다 도로교통 접근성이 중요(대구=달구벌대로)

2. 의미있는 교통의 요소가 가격에 반영되는지 확인

 → 대구의 달구벌대로는 가격에 영향을 미칠 정도: 달구벌대로 주변이 2억 가량 더 ↑

3. 교통 호재 여부 확인 

 · 교통 호재가 무엇이 있는지 

 · 의미 있는 교통 호재인지

 · 3년 안에 실현 가능한 호재인지

-입지요소 ‘환경’ 

·수성구&달서구: 학군

·중구: 중심지+더 좋아지는 시너지→ 학군과 견줄만한 선호 환경

→수성구&달서구&중구>동구

-저평가 vs 저가치

: 저가치는 과거 가격 흐름 분석=> 전세가&매매가 모두 올라가는 구간이 없을 경우 저가치

  => 나라면 전세 가격을 올려줘도 살고 싶은 지역인지를 고민해볼 것 

[적용해보고 싶은 점]

- 대구 투자전략 3요소

1.도심접근성: 대구 사람들은 중심에 가까운 것을 선호→같은 조건이면 무조건 도심 가까운 곳

2.학군: 다른 조건을 가진 아파트(ex.연식)라도 수성구 범4만3의 학군지는 비 학군지 신축 대장도 이기는 지역

→ 같은 조건이면 학군지, but, 다른 조건인데도 학군지를 택하는 것은 범4만3에 한정

3.연식: 대구는 신축이 많음 → 신축 기준을 보수적으로

·2018년 이후: 연식

·2010년 이후: 연식+도심접근성

·2000년 이후: 연식+도심접근성+학군 or 역세권

·1990년대: 연식+도심접근성+학군 or 역세권+가수요(재개발 가능성)

=> 지방 투자 시 각 지방의 주민들이 갖는 관심사&지역의 장점&특징을 파악하는 것이 투자 전략을 세우는데 필요

-앞으로 해야 할 것 

1.랜드마크 아파트 순위 추세 파악

2.생활권 연식별 시세트래킹: 연식&생활권 순위에 따라 단지 순위 파악 가능

3.저평가 생활권 전수 조사

4.내 상황(투자금 등)에 맞는 단지 선별

5.투자 결정 여부 판단 

“지금 내 상황에서 할 수 있는 것들을 해 나가는 것이 가장 중요”