유주택자 부모님과 거주하면서 투자할 수 있나요? [미니잉]

안녕하세요

과정을 즐기는 투자자 미니잉입니다.

오늘은 유주택자인 부모님과 함께 거주하고 있는 싱글투자자가 주택을 취득할 때

적용받는 취득세에 대하여 알아본 내용을 정리해보고자 합니다.

셔츠튜터님께서 부모님과 함께 거주하고 있는 저에게

세대분리 관련해서 알아보라고 먼저 말씀을 주셨는데요.

생각지도 않던지라.. 미리 알아보지 않았더라면 1호기를 준비하는데 있어 난관이 되었을 것입니다....!

다시 한번 저보다 제 상황을 더 챙겨주시는 셔츠 튜터님께 감사인사 드립니다...♡

저와 비슷한 상황이신 분들은 제 글을 통해

'내 명의의 집은 없지만 난 무주택자가 아냐(?)' 상황을 미연에 방지하는데 도움이 되길 바랍니다!

<취득세 중과세율>

부모님 집에 거주하면서 투자하는게 무엇이 문제인가? 하면,

제일 먼저 취득세 중과가 문제가 될 수 있다! 입니다.

현행 주택수에 따른 취득세 중과 세율은 아래 표와 같습니다.

다주택자를 꿈꾸는 저희는 투자를 진행하기 전 취득세 관련하여 편익을 따져봐야 합니다.

만약 부모님이 1주택자라면,

1호기인줄로만 알고 진행한 투자에서 2주택에 대한 취득세율이 적용될 수도 있기에

장기적인 투자 계획에 따라

부모님과 거주하는 싱글투자자분들은 세대 분리를 필연적으로 고려하게 되는 것 같습니다.

<세대의 기준>

주택 수는 세대를 기준으로 산정됩니다.

세대의 범위를 법에서는 어떻게 정의하고 있는지 간단하게 확인해보도록 합시다.

정리하면,

- 주민등록표상 함께 기재되어 있는 가족을 한 세대로 본다!

- But, 배우자, 만 30세 미만 미혼 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우)는

주민등록표에 함께 기재되어 있지 않아도 한 세대로 본다

별도 세대의 여부는 주민등록표를 기준으로 본다는데....

여기서 저는 특이사항이 있었습니다.

1) 30세 미만이라는 점

2) 주민등록표상으로는 세대가 분리되어 있지만 한 지붕 2세대로 같이 살고있다는 점 (!)

법에는 독립 세대 인정 조건도 장황하게 나와있는데요.

간단하게 정리하면 아래 3가지로 나뉘어집니다.

- 혼인 신고

- 만 30세 이상

- 만 30세 미만이지만 소득조건 만족하는 경우 (중위소득 40% 이상)

다행히 1) 30세 미만이라는 점은

소득 조건이 충족된다면 독립 세대로 인정 받을 수 있습니다.

중위소득의 40% 이상인 약 연 1,000만원 이상의 소득이 있을 시 별도 세대로 인정!

이때는 취득세 납부할 때 소득금액증명원과 같이 제출하여 소득증명을 하고

독립 세대임을 인정받을 수 있습니다.

저를 헷갈리게 한 부분은

2) 주민등록표상으로는 세대가 분리되어 있지만 한 지붕 2세대로 같이 살고있다는 점이었습니다.

이것이 나중에 내 발목을 잡지는 않을까...? 하는 심란함에

한 지붕 2세대인 경우에도 별도 세대로 인정받고 주택수를 따로 산정가능한지에 대해 세무 상담을 받아보았습니다.

결론은,

주민등록표 기준으로 세대를 구분하기 때문에 문제될 것이 없다! 라고 말씀하셨습니다.

(양도 시에는 또 다른 기준을 적용합니다 허허..)

<한 지붕 2세대는 뭐지?>

저의 경우는 한 지붕 2세대 형태로 거주하고 있는데요.

일반적이지 않아 여러모로 혼란을 야기시켰습니다 ㅎㅎ...

한 지붕 2세대란, 1가구(동일한 주소지)에 2세대주가 거주하는 것을 뜻합니다.

한 지붕 세대분리의 조건은

별도의 화장실, 주방의 여부 등을 고려한 생활공간의 독립성, 확실하게 경제적으로 독립하였는가 등

다양한 고려사항이 있고 특정 조건을 충족해야 하는걸로,

복잡하지만 불가능한 것은 아닙니다!

이 때는 주민등록표 기준이 아닌, 현실적으로 생계를 같이 하는지 여부에 따라 판단하고 있기에

다양한 사례가 존재하고 정량화되어 있지 않아 꽤나 복잡하게 느껴지는데요...

관할 동사무소에 전화해서 물어보는것이 가장 빠릅니다!

(담당자 역량에 따라 다른 결과가 나오기도 한답니다.. 그러니 애매한건 일단 물어보기!)

<방심금물,

양도세는 또 다르다>

취득세는 주택을 취득할 때의 주민등록표 상 세대를 기준으로 적용하지만, (쏘심플!)

양도할 때는 실제 거주지를 기준으로 적용한다고 합니다. (분리된 주소지와 실제 거주하고 있는지 진위여부도 확인함)

특히나 부모님의 자산 관리에 영향을 끼칠 수 있는 부분이라 미리미리 알아봐야하는데요.

세무 상담 결과, 양도하기 1년 전에는 실거주지를 반드시 분리해야 한다는 답변을 들었습니다.

부모님이 만약 1가구 1주택이라면

부모님 집의 매도 계획에 따라 1가구 1주택 비과세 혜택을 지키기 위해

양도 최소 1년 전부터 미리 신경써야함을 잊지말고,

과정에서 헷갈리다면 망설이지 말고!

세무사 상담과 구청 지방세 담당 공무원을 통해 크로스체크 하시는 것을 가장 추천드립니다!

싱글투자자를 위해 세대 분리의 편익과 비용에 대하여 자세히 비교해주신 뚜또튜터님의 칼럼을 공유드리며

글 마무리 해보도록 하겠습니다.

모든 싱글투자자분들 화이팅입니다! ♥

https://cafe.naver.com/wecando7/3167415

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