일본 부동산 급등 이유, 한국 집값의 미래일까?

일본 집값이 갑자기 급등하는 이유 (일본 부동산, 정말 한국 집값의 미래일까?)

"지금 일본 부동산이 오르고 있다고요?"

(일본 도쿄 중심부의 주거용 건물 / 사진=블룸버그)

1990년 일본 부동산 버블 붕괴 이후, '잃어버린 30년'이라 불리며 장기 불황에 시달렸던 일본!

우리나라 부동산 집값도 일본을 따라갈 거라고 말씀하시는 분들도 많죠.

그런 일본의 아파트 가격이 다시 오르고 있다고 해요!

벌써 도쿄 신축 아파트 값은 1년 사이 60%가 오르며 90년대 버블 시절을 추월했다고 하는데요.

📢 일본 부동산에 무슨 일이 생긴 걸까요? 오늘 글을 다 보면 말이죠...

✔️ 일본 부동산이 30년 만에 갑자기 오르는 이유를 알 수 있어요!

✔️ 일본 부동산, 정말 한국 부동산의 미래일지 아닐지 알 수 있어요!

우리나라 최고의 일본 전문가, 서울대학교 국제대학원 김현철 교수님과 함께 알아볼까요?

"일본 부동산, 정말 30년 만에 오른 건가요?!"

Q. 최근 일본 부동산이 급등하고 있다는 이야기가 들리고 있어요. 일본 부동산은 30년 간 안 오르지 않았나요?

A. 사실 지금 일본 부동산이 오르는 건 (1) 엔화 하락 (2) 중국 부동산 약화 (3) 낮은 금리, 이 3가지 이유로 외국인들이 일본 부동산을 사고 있기 때문이에요.

중국 부동산이 흔들리면서 해외 투자 자금들이 이제 일본으로 간 거죠.

워낙 30년 동안 안 올랐다 보니, 외국인들이 보기에는 일본 주식과 부동산이 싸 보이는 거예요.

여기에 일본 부자들도 가담하면서 30년 만에 일본 부동산 가격이 오르고 있는 현상이 벌어지고 있어요.

지금 워낙 엔화가 싸기 때문에 한국에서도 일본 부동산에 관심을 가지고 사는 분들도 생기고 있습니다.

다만 워낙 오랫동안 침체해 있었다 보니, 지금도 "일본 부동산에 온기가 생겨나고 있다" 정도이지 아주 뜨겁게 불타오르는 상황은 아니라는 걸 알아야 해요.

(일본 부동산경제연구소 집계 기준 도쿄의 연도별 상·하반기 신축 아파트 평균가격 추이 /사진=블룸버그)

Q. 그럼 지금 일본 부동산 전체가 다 오르고 있는 상황인가요?

전혀 아닙니다. 지금은 1급지, 도쿄 도심 안에서도 가장 비싼 멘션을 중심으로 오르고 있어요.

외국인 입장에서는 교외를 살 이유가 없으니까요.

Q. 일본은 빈집이 1,000만 채에, 100엔(약 900원)짜리 집도 나올 정도로 빈집 문제가 심각하다고 들었는데요...

A. 맞아요. 빈집 문제도 동시에 계속되고 있습니다.

외국인이 집을 사는 상황이다 보니 도쿄 중심지 고가 멘션이 잘 팔리고 오르고 있지만, 조금 떨어져 있는 저가 멘션은 별로 안 오르고 아예 교외 지역에는 빈집이 널려 있는 이런 현상이 나타난 거죠.

이런 상황은 계속될 겁니다.

Q. 일본 사람들의 실제 반응이 궁금해요. 사실 일본의 30대 직장인들은 집값이 오르는 걸 사실상 처음 보잖아요. 그럼 "아, 집값이 오르는구나. 나도 지금이라도 사야 하나?." 이런 생각을 하지는 않나요?

A. 일본 사람들은 한국과 달라요.

왜냐하면, 우리나라는 안정 성장 국가잖아요.

안정적으로 성장하는 국가에서는 부동산이 오르기 때문에 '불패 신화'를 갖고 있어요.

한국은 어떻게 보면 중심지가 오르면 시간이 지남에 따라 상승이 주변으로 퍼져나가서 결과적으로 외곽 집값까지 오르기 마련인데, 일본은 다릅니다.

일본은 지난 30년 간 불패 신화가 아니라 '패배 신화' 속에 있었어요.

부동산은 내린다는 게 사람들 머리에 박혀 있기 때문에 "부동산을 사면 망한다. 차라리 월세로 사는 게 이득이다" 라는 신화 속에 있는 거예요.

이런 패배 신화 속에 있기 때문에 지금 외국인이나 돈 많은 부자가 산다고 해서 나도 따라 사야 하나, 하는 식으로 생각하지 않아요.

'저건 뭐 외국인들이랑 부자들이 사는 거고, 그건 저 사람들의 이야기야. 내가 부동산을 왜 사? 나는 지금 여행도 못 가고 자동차도 안 사는데.' 이런 생각을 가지고 있는 거죠.

"일본 부동산, 정말 한국의 미래일까요?"

Q. 사실 한국 같은 경우도 갈수록 인구가 줄어들고 있고 고령화가 심해지면서 일본과 많이 비슷해지고 있는 상황이잖아요. 그러면 우리나라 부동산도 일본을 따라가게 될까요?

A. 가능성은 있죠.

한국도 저성장에 들어가면 이제 서서히 사람들 사이 불패 신화에서 패배 신화로 생각이 바뀔 수 있으니까요.

이제 '패닉 바잉'이라든가 '추격 매수' 이런 건 줄어들 수 있고요.

우리나라가 저성장 국가가 되면 부동산에 어떤 일이 벌어지냐면요...

(1) 1차적으로 지방에 사는 사람들이 지방의 거점 도시(부산이나 대구나 광주 등), 즉 도심으로 모여요. 그리고는 교외에 빈집들이 생겨나고 있죠. 이게 이제 1차 변화고요.

(2) 그 다음에 2차 변화는 거점 도시에 있던 사람들도 서울로 오게 돼요. 부산 도심, 대구 도심, 광주 도심의 가격까지 안 오르는 그런 구조가 되죠. 서울도 핵심 도심만 가격이 오르는 현상이 나타날 수가 있고요.

Q. 말씀하신 게 한국 부동산의 확정된 미래일까요?

A. 그건 아니에요. 저성장이 아니라 우리가 경제 성장률 2% 정도로, 안정 성장 정도만 유지해도 달라질 수 있죠.

경제 성장률 2% 정도로 안정 성장을 하게 되어도 부산과 대구, 광주 도심의 집값은 유지가 될 거예요.

물론 사람들이 도심으로 모이는 현상이 나타마면서 외곽에 빈집들은 계속 나타날 수는 있겠지만요.

서울 도심도 저 교외 지역에는 이제 빈집이 막 생길 수 있습니다.

Q. 지금 실제로 전국에 빈집이 130만 채가 넘는다고 하더라고요.

A. 한 가지 알아둬야 할 게 있어요. 빈집 문제로 한국 집값이 떨어질 거라고 예측하는 건 잘못된 거예요.

왜냐면 안정적으로 성장하는 어떤 나라든 빈집은 다 나타나거든요.

사실 빈집은 이전에도 있었는데 최근 몇 년간 부동산이 엄청나게 올랐잖아요.

그러니까 한국의 빈 집 수준 가지고 부동산이 폭락할 거라고 예측하는 건 잘못된 거죠. 

Q. 앞으로도 우리나라 경제 성장률이 2%대만 유지해도, 지방 부동산도 잘 유지가 될 수 있겠네요?

A. 그래서 지금 한국의 부동산을 보면요, 갈림길 사이에 서 있는 대격변 시기인 거예요.

왜냐하면 지금 부동산을 보고, 어떤 사람들은 "완전히 저성장으로 가기 때문에 추락할 거고 폭락할 것이다" 라고 예측하고, 또 어떤 사람들은 "무슨 소리야, 우리는 앞으로도 힘이 있기 때문에 다시 오를 거야" 라고 하며 팽팽히 맞서고 있거든요.

많은 분들이 지금 헷갈릴 거예요. 어느 말을 들어야 될지.

결정적인 기준은 뭐냐 하면 "내년 경제가 어떻게 되느냐" 이겁니다.

우리나라가 다시 이전처럼 2%대 안정적으로 성장하면 부동산으로 내집마련과 자산을 쌓는 게 앞으로도 현명할 거라는 거죠.

(<일본이 온다> (쌤앤파커스, 김현철 저, p288)

Q. 일본의 부동산 시장을 보면서 우리나라가 좀 반면교사 삼을 수 있는 것들이 좀 있나요?

A. 앞으로도 우리나라 경제가 계속 이렇게 안 좋다면, 일본과 우리는 다르다고만 얘기할 게 아니라 일본을 열심히 연구해야 돼요.

다만 우리가 2% 성장률 이상으로 다시 안정적으로 성장하면 일본처럼 안될 거예요.

일본처럼 될 거라고 걱정하지 않아도 된다는 거죠.

이를테면 주변에 빈집 생기는 그런 현상은 자연스러운 현상이기 때문에 그렇게 심각하게 생각할 필요가 없는 거예요.

Q. 저는 솔직히 개인적으로 언제 경제가 좋았나 싶기도 해요. 항상 신문 보고 이러면 맨날 어렵다 말이 많으니까요.

A. 그거는 당연한 거예요. 우리나라가 초고속 압축 성장을 했잖아요. 그래서 많은 분들 뇌리 속에는 정기 적금 이자가 10%인 게 당연한 시기가 있는 거예요.

그런데 지금 정기적금 이자율이 2%니까 "애걔... 이게 이자야? 이걸로 재테크를 어떻게 해" 이렇게 말씀하시는 거죠.

하지만 사실은 10% 이자율은 옛날 이야기예요.

다른 선진국만 보아도, 2% 정도면 굉장히 안정적이고 좋은 성장률이라고 보아도 돼요.

"옛날에는 그렇게 좋았는데, 지금은 무슨 경제가 이래" 라고 생각할 필요가 없는 거죠.

지금 한국은 변곡점에 와 있는 아주 중요한 시기이기 때문에, 관심과 공부를 놓아서는 안 돼요.

부동산이든 주식이든 경제와 연관이 없을 수가 없어요.

경제는 모든 자산시장 그리고 개인의 삶에도 다 깊숙하게 영향을 끼칠 수밖에 없기 때문에 잘 인지하고 있어야 합니다.

지금이 국가의 변곡점일 뿐만 아니라 내 삶의 변곡점이라는 인식을 가지고 공부해야 하는 거죠.

먼 듯, 가까운 듯 느껴지는 일본 부동산 탐방은 여기서 마칩니다!

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