6하원칙으로 정리해본 부동산투자



누가

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모든 투자는 내가 해야 하고, 그 책임도 내가 져야 한다.

의견을 참고하는 것과, 의사결정의 주도권을 내어주는 것은 다르다.

만약 의사결정을 위탁하려면, 위탁받은자가 그 권리와 책임도 누려야 할 것이다.

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2. 언제

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언제는 가격을 결정한다. 그래서 언제는 투자에서 가장 중요하다.

부동산은 평균회기성이 가장 강하다. 즉 가격이 낮으면 회복하고, 높으면 조정이 나온다.

그래서 그 기준선을 명확히 하는 것이 중요하다.

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통화량대비

소득대비

물가대비

금리대비

원가대비

공급량과 미분양대비

사업성대비

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다양한 기준이 존재하며, 다양한 기준은 서로 다른 이야기를 하는 경우도 많다.

그래서 자기만의 우선순위가 존재해야 하고, 지표별로 어느정도 비중을 둘지도 생각해야 한다.

개인적으로는 세대수가 늘어나는데 주거용 땅이 제한된 지역은 통화량대비로 수렴한다고 생각한다.

통화량은 10년에 약2배 증가하며, 연복리로 환산시 7%내외다. 이를 참고하는게 가장 기초적이라고 본다.

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개인적으로는 여러 기준을 종합적으로 살펴 의사결정하지만, 지면 관계상 가장 기초적인 통화량만을 기준으로 예시를 보여드린다.

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작년말에 매입한 강동구 아파트의 경우 16년 분양가는 낮았다.

당시 서울 부동산 시장은 10년만에 전고점을 회복한 시기였으며, 전세가율은 역사상 가장 높았다. 이런 시기에 나온 분양가는 싼 것으로 추정한다.

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이때 대비해서 21년 가을까지 2.3배 오른다.

5년만에 130%가 오른 것은 상당히 부담되는 가격 수준이다.

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그러다가 22년 말(7년만)에는 16년 분양가대비 50% 오른 수준의 가격으로 떨어졌다.

작년에 내가 매입한 금액은 16년 분양가 대비 약 85% 오른 가격이었다.

개인적으로 추정 적정가 언저리(정확히는 추정 적정가 대비 약9% 비싸게) 샀다고 본다. 이 가격은 올해 말이 되어야 정당해지는데, 최소4년은 보유할 것이기 때문에 괜찮다고 생각했다. (물론 다른 이유도 많았다)

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이런식으로 가격에 대한 감각을 가져야 한다. 21년은 명백히 비싼시기, 22년은 조금은 저렴한 시기, 23년은 조금은 비싼 시기였다고 추정한다. 이런 추정치를 가지고 있어야 먼 시간이 흐른 후 자기가 투자한 매입단가가 적정했는지 알 수있다.

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이런 기준이 있었기 때문에 16년부터 시작한 부동산 투자를 20~22년까지 중단할 수 있었다. 그렇기 때문에 23년초, 23년말에 각각 서울 중상급지 신축 아파트를 살 수 있었던 것이다. 시기와 가격을 연결지어 보는 눈은 투자에서 가장 중요하고, 그럴려면 한국 아파트 시장의 역사적 흐름을 알고 있어야 한다.

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3. 어디에

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흔히 입지라고 하는 것이다. 입지는 변하지 않는 것으로 인지되지만, 꼭 그렇지는 않다.

마포구, 성동구, 동대문구등은 2000년대 초중반만 하더라도 그렇게 좋은 주거지가 아니었다.

또 당시만 하더라도 1기 신도시의 가격 탄력은 서울 어느지역 보다도 좋았다.

하지만 서울이 뉴타운 사업(서울형 미니 신도시)으로 정비가 되었고, 1기 신도시를 포함한 경기도의 택지는 노후화가 되었다.

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입지 자체는 변하지 않지만, 입지환경은 변화하며, 이는 입지 자체가 결국은 변한다고 봐야한다는 뜻이된다.

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입지 자체가 변화하는데 가장 중요한 요소는 지리적 위치와 신축벨트이다.

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즉 3대 업무지구에 대한 접근성이 높은 순(지리적 위치)로 결국 가격이 수렴하고, 그 과정에서 주변의 환경이 전체적으로 바뀌는(뉴타운이 대표적)경우는 가격이 극적으로 오르기도 한다.

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그래서 현재는 지리적위치+대규모 신축벨트를 같이 보는 것이 중요하다.

엄밀히 말하면 대규모 신축벨트, 뉴타운 등은 "무엇을"에 해당되지만

이것이 입지자체의 등급을 변화시킬 정도로 큰 힘을 가지기 때문에 "어디서"파트로 다뤘다.

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이 입지서열은 가격이 오르는 시기와 가격이 떨어지는 시기에 따라 반응을 다르게 한다.

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상급지와 하급지의 사이클별 상승을 보면 상급지의 경우 꾸준히 올라가는 속성을 보이는 반면에 하급지의 경우 초반에는 소외되다가, 막판에 급등하는 모습을 보이는 경우가 많다. 중급지의 경우 그 중간의 모습을 보여준다.

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하락기에도 상급지는 초반에 잠깐 급락패턴이 나온후 반등을 강하게 한다. 이후 끝까지 버티다가 막판에 평균 하락률로 수렴하는 모습을 보인다.

반면 하급지는 초반에 급락을 하고, 이후 반등기에도 회복을 거의 못하거나 심지어 더 빠지기도 한다.

하락기 내내 그 수준을 유지하고, 심지어 상승기 초반에도 그 수준을 유지하다. 상승기 중반에 들어서면서 서서히 오르기 시작한다.

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그래서 가격적정성, 추정가격이라는 것이 입지에 따라 조금씩 다르다.

즉 "언제"파트를 정확하게 이해하려면 "어디서"즉 입지 서열에 대한 명확한 이해가 있어야 한다.

우리는 서울아파트 ETF에 투자하는 것이 아니라, 개별 아파트에 투자하기 때문이다.

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4. 무엇을

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아파트/빌라/오피스텔/상가/지식산업센터등 다양한 상품을 기준으로 분류할 수도 있다.

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재건축.재개발/ 기축 / 구축 / 신축등 해당 부동산의 생애주기에 따라 분류할 수도 있다.

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하지만 기본적으로 현 다주택 규제 제도하에서 초보자는 아파트가 명백히 좋다고 본다.

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물론 이말인즉슨 그외 상품들은 그만큼 저렴할 확률이 높다는 뜻이기도 하다. 그만큼 소외되기 때문이다.

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하지만 기본적으로 투자는 가치대비 싼 것만을 기준으로 해서는 안되고, 좋은 것만을 기준으로 해서도 안된다. 반대되는 속성인 이 두가지 중에서 어느정도 선택을 할 것이가 반드시 개인적으로 고민해봐야 한다. 난 이게 투자철학이라고 생각한다.

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나 같은 경우 19년까지는 가치대비 싼 것의 비중이 더 높았고, 23년부터는 좋은것의 비중이 더 높아졌다.

다만 퀄리티가 높은 투자를 한다면 반드시 장기보유가 동반되어야 한다. 그것이 가능하다고 보았기 때문에 변화를 준 것이다.또한 퀄리티 투자로 넘어가면 수익률이 낮아진다. 반면 수익금은 커질 수 있다. 그만큼 큰 돈이 오래 묶일 각오도 해야 한다.

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5. 어떻게

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실거주 / 갭투자 / 월세수익형 투자를 기본으로. 여기에 추가적으로 후순위대출, 신용대출, 사적부채등 다양한 옵션이 존재한다.

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부동산은 환금성이 떨어지고, 기본적으로 4년은 보유해야 한다고 보기 때문에, 어느정도 영끌이 필요하다고 생각한다. 즉 오랜기간 보유를 생각해서 가능한 좋은것으로 하는게 맞다고 생각한다.

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다만 이 원칙을 좋은 결과로 연결지을려면 시기(매입가격) 중요해진다. 그래서 난 시기를 가장 민감하고 보수적으로 살피면서 투자하는 것이다. 가능하면 채수를

적게 가져가려는 것이다.

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하지만 할 때는 가능한 조금 무리해서 하려고 한다.

물론 그 무리의 정도를 어느정도로 할지는 개인이 자기 상황에 맞게 결정해야 한다.

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난 이제까지 전세를 좀 여유있게 끼는 정도에서 가지고 있는 자금을 모두 소진하는 정도로만 했다.

하지만 가장 최근에 한 강동구 아파트 투자는 후순위대출과 사적부채를 사용했다. 무리를 했고, 무리를 한 근거또한 존재했다.

하지만 모두가 이렇게 해도 되는 것은 아니니, 각자 자금 사정을 잘 살펴서 결정하길 바란다. 다만 부동산 투자는 가능한 좋은걸로 하는게 맞다고 본다.

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6. 왜

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주거시장은 강제참여 시장이다.

아무도 공기와 물을 좋아하지 않는다.

하지만 공기와 물은 우리생활에 필수적이다.

공기는 5분만 없어도 죽고, 물은 2주만 없어도 죽는다.

하지만 비싸지는 않다. 왜냐하면 너무나 흔하기 때문이다.

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부동산은 공기,물과 같은 필수재화의 성격을 갖지만 비싸다. 왜냐하면 희소하기 때문이다.

서울 아파트의 경우 약 160만채다. 전국의 가구수는 약2150만 가구다.

이들중 서울 아파트를 자가로 가진 경우는 상위 10%이내다. 그만큼 희소하다.

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전세나 월세 선택도 결국 집주인 투자아이디어에 영향을 미친다. 전세나 월세 선택도 주거비 측면에서 일종의 투자행위다. 자가도 당연히 전부 현금으로 사는 경우는 드물기 때문에 주거비 측면에서 임대와 비슷한 측면이 있다. 즉 자가와 임대시장은 이렇게 서로 영향을 주고 받는다.

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어디서 사는지는 한사람의 미래에 상당한 영향을 미친다. 이런 부동산 의사결정을 단순히 익숙함과 감에 의해서 하면 안된다. 그래서 부동산 투자를 적극적으로 하지 않더라도 부동산투자에 대한 지식은 어느정도 가지고 있어야 한다.

원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain