열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 100조 무파사]

강의후기 - 4주차 주우이님 강의

• 현재 시장 상황은 반등기미가 왔다갔다하는 혼란의 시장. 마치 지난 서울 상승장 직전의 2015년-16년도의 모습이 재현되는 듯한 상황이다.
• 이런 시장은 급등한 비싼것과 지난 하락장 이후 반등하지 못한 저렴한 것들이 함께 혼재하는 상대적 저평가의 시장임.
  • → 잃지 않는 투자를 하기 좋은 시장. why? 전고점을 뚫어낸 1-2급지의 지역이 있는가 하면, 여전히 전고점 대비 -20% 이상 하락한 지역도 많기 때문. 시장의 온기는 1급지부터 시작해서 2, 3, 4급지까지 순서대로 퍼져나감. (강남부터 오르기 시작해서 그 주변으로 퍼져나가고 외곽까지 퍼짐.) 3급지까지 퍼져가다가 일단 일시중지된 상태.
• 매매가가 반등기미가 보이다가 주춤하고, 매수세도 주춤한 상황. 반면, 전세는 거래량이 조금씩 늘어나면서 월평균 거래량에 근접해가는 중. → 매매가는 하락하지만, 전세는 매물이 급감하면서 전세가가 상승하는 시장, 즉 매전갭이 줄어들며 투자금이 적게드는 ‘투자하기 좋은 시장’이 왔다!!!!
  • ** 전세가 없어지는 지역을 눈여겨 봐야 할 것.

수도권 아파트 투자의 핵심 (가치상승 투자)

- 입지 독점성이 높은 곳에 투자해야함. 

- 투자금은 4급지 이상의 경우, 3억 이상 필요함. 

 

투자시 고려해야할 것

1. 입지독점성 (강남 1시간 이내 / 업무지구 1시간 이내)
2. 전세가율 확인: 서울은 지역 평균 전세가율 60% 이상, 경기지역은 지역 평균 전세가율 70% 이상 지역에서 선정.
3. 투자금 확인: 내 투자금을 먼저 파악하고 투자금에 맞는 지역을 선정하여 준비
4. 저평가 단지 찾기: 전고점 대비 여전히 20% 이상 하락한 단지에서 찾기
5. 투자 단지 선택: 투자금에 부합하는 단지 중 비교평가를 통해 최고의 단지 선정하여 진행. (내 다른 앞마당 또는 비슷한 급지의 다른 단지와 비교해서 보다 더 좋은지 판단 후 투자 결정)

BM

• 전고점 대비 20% 이상 하락한 지역을 우선순위로 선정하고
• 이중에서 전세거래량이 증가하고 있거나 전세수요가 매매 매수세가 여전히 상승하지 못하고 있는 지역을 우선순위로 선정.
• 상대적 저평가 시장인 만큼 저평가 물건 중 가장 고가치 물건을 선택해야 함.
• 수도권 시장 역시 가치대비 투자금이 적은 매우 훌륭한 상황이지만, 투자금이 2-3억 정도 가능하다면 서울을 우선해서 보는 것이 좋을 것.
• 5가지 평가 기준에 따라 지역/단지 선정하고, 비슷한 가격대의 타지역 단지들과 비교평가를 통해 가치가 가장 높은 단지 매수
• 5순위 평가표 만들어보자!!

느낀점 & 적용할 점

전세를 들어가고, 신도시 투자하는 방법도 생각했고,

월세 들어가고 최고 급지에 투자하는 방법.

지금 0호기를 전세로 돌리고, 월세로 들어간 뒤 소액투자로 1기신도시에 투자하는 방법까지 여러가지 고민했으나, 나에게는 월세+3급지 투자가 최선으로 보임. 

3급지 앞마당 만들기 + 후보 추리기 + 4급지 더 좋은 옵션 (전고점 대비 하락) 있을지 더 찾아보고 비교평가할 것!!