심화 강의를 1년 만에 듣게 되어 열심히 하고자 의지를 다지고 있는 상황에서
제주바다님의 1강 첫 시간, 열심히 하려는 행동은 디폴트이며 ‘잘’ 해야 함을 일깨워주심.
앞으로의 1달은 열심히 보다는 ‘잘’ 해나가는 한 달을 만들고자 함.
그렇기 위해선 내가 잘하는 부분이 아닌 부족한 부분의 실력을 쌓을 수 있는 한 달로 만들고 싶음.
앞으로 한 달 동안 ① 독서 ② 시세조사 를 습관화 하여 목표를 이룰 수 있는 한 달을 만들겠음.
내가 되고자 하는 투자자로서의 모습은 ‘경제적 자유를 이룬 실전, 현장 투자자’ 임.
투자를 업으로 생각해 나갈 것임.
[시장 판단을 할 줄 아는 투자자]
투자를 업으로 삼아 나가기 위해선
시장의 현 상황이 과거의 어느 즈음과 유사한 상황인 지를 알고
앞으로의 행동을 결정할 수 있어야 함.
숲을 보기 위해선
기사를 읽으며 시장 상황을 지켜봐야 하며
기사의 옳고 그름을 판단해나가기 위해
스스로 기사의 팩트 판단을 통해
투자에 의미가 있는 지 판단할 수 있어야 함.
설명을 듣기 전까지는
기사를 왜 꾸준히 읽어야 하는지,
기사를 읽고 어떤 생각을 해야 하는 지,
기사 내용을 내 투자에 어떻게 적용할 지
몰랐지만
이제는 3가지 프로세스 (상-사-해) 과정을 통해
간단하지만 통찰력 있게 투자 전략을 수립하는 방법을
배울 수 있었음.
적용할 것
아래 프로세스 대로 매일 아침 기사 보고 투자 전략 수립하기. 아무리 못나더라도 상관 없음. 과정에 익숙해지기.
상 → 본 것 (과거와 비교)
사 → 깨달은 것 (여러 지표 활용)
해 → 적용한 것 (TCB 상황 별 전략 수립)
[투자의 본질을 잃지 않는 투자자]
사뭇 투자자란
가치 대비 저평가된 투자를 해내는 행동가를 뜻함.
투자자에게 있어 가장 중요한 것은
좋은 것을 사는 것도
투자금을 가장 적게 들이는 것도 아님.
가치 보다
싸게 사서
매수할 때부터
이익을 낼 수 있는 물건을 찾아
자산을 축적해 나가는 사람이
투자자의 정석이라 할 수 있음.
정석 투자자가 되려면
가치 판단
싸게 사는 것
이 무엇보다 중요함.
가치 판단을 하기 위해선
TOP ▶ BTM
방식 대로 투자를 하는 것.
단순하게 퉁쳐서 보는 것이 아닌
선호도에 입각해
급지부터 생활권에서 단지까지
세세하게 의사 결정을 내릴 수 있는 기준이
있어야 함.
물론,
4대 입지 요소를 봐야 하지만
이보다 더 중요한 것은 ‘선호도’ 임.
아무리 좋은 지역이라고 해도
그 지역에서 가장 안좋아 하는 단지라면
급지는 떨어질 지라도
그 지역에서 사람들이 좋아하는 단지에 비해
좋지 않을 수도 있음.
따라서,
정석 투자자가 되기 위해선
직접 발로 밟아가며
눈으로 보고 몸으로 느낀
그 지역의 ‘선호도’를
임보, 임장 을 통해
기록해두고
두고두고 투자에 활용 할 수 있어야겠음.
적용할 것
가공된 데이터 (전고점, 입지등급표) 에 의존하는 것이 아닌 직접 발품, 손품 팔아 느낀 느낌에 집중하여
가치 대비 싼 것 들 중 투자금 내에 들어오는 가장 좋은 것을 자산으로 쌓아 나간다.
TOP ▶ BTM 가치 판단을 퉁치는 방식이 아닌 잘게 쪼개고 쪼개고 쪼개어 진행할 수 있는 능력을 기르자.
[기준을 갖고 있는 투자자]
앞서 배운 내용 중
투자 가치를 판단하는 것이
투자자에게 있어서 상당히 중요한데
투자 가치를 판단하는 과정에서
아무리 손품,발품을 팔아 느낀 감각에 집중할지라도
여러 물건이 아닌
정말 가치 있는 몇 개의 물건에
온 집중을 하기 위해서,
더불어 남들이 채갈 수 있는
한시가 급한 상황에서
정말 가치 있는
물건을 고르기 위해서
가지 치기를 할 수 있는 기준이 필요함.
개인적으로
가치 판단 과정과 같이
TOP ▶ BTM 순서에 따라
기준도 설정되어 있으면 좋음.
이 과정은
앞서 얘기한
가지 치기를 빠르게 하는데
더욱 효율성을 높여줌.
강의에서는
이러한 TOP ▶ BTM 순으로
선호도 파악하는 방법과 더불어
투자 기준을 잡아나가는 과정을
아주 구체적으로 설명해주어서
스스로의 투자 기준을 복기해보고
멘토님과 어떤 기준적 차이가 있는 지
생각해보는데 많은 도움이 되었음.
한 가지 기억나는 투자 기준에 대한 팁을 풀어보자면,
부동산은 사람들의 생활 패턴을 이해해나가는 것이 굉장히 중요하다고 생각하는 것.
먹고 사는게 힘들면 아무것도 할 수 없음.
먹고 사는게 해결되어야 비로소
자녀들을 교육 시킬 생각도 하고
조금 더 나아진 환경에서 살고자 하는 욕구가 생김.
따라서, 부동산 투자에 있어 가장 먼저 고려해야 될 사항은 ‘먹고 사는 것을 해결하는 것’
적용할 것
나만의 기준 수립
ㄱㅈ → 무조건 서울이 아니여도 경기도에서 1시간 이내 강남 접근할 수 있는 지역
ㅅㅎㄱ → 선호도가 높은 곳
ㅈㄱㄱㅌ → 누구나 좋아할 만한 단지가 아니어도 괜찮음. 전체 시간을 기준으로 1시간 이내 강남 접근이 가능한 곳. 소액 투자가 가능한 단지일 수 있음.
ㅎㄱ → 안쪽 지역에 형성되는 신도시, 뉴타운을 눈여겨 보기. 신축, 입지 좋은 구축보다 기회는 애매한 준신축에서 잡을 수 있음. 준신축 편식 하지 않기
[행동하는 투자자]
종잣돈이 많다면
자산 규모가 큰 물건을 투자해도 좋지만
부담이 된다면
나눠 담아도 좋다.
지방에 싼 물건을 해도 좋다.
중요한 것은 지금 시점에 투자해야 된다는 것이고,
어쨋든 행동해야 시세차익이 난다는 것을 알아야 한다는 것.
경제적 자유를 이루기 위해선
다주택자 반열에 ‘반드시’ 들어와야 되는데
다주택자가 되기 전엔 취득세를 걱정하지 말자.
다만, 보유세는 조금 무서워해도 됀다.
언젠가 종부세 배제되는 임대사업자 제도가 나온다면
양도세 중과배제가 되지 않더라도 등록해놓자.
의무임대기간이 15년이면 공시지가 9억 이하 인데 이는 실거래가 16억 정도 되니
대부분 서울, 수도권 물건은 등록할 수 있다.
전세가율 60% 로 1채씩
투자금 3억으로 매매가 8억 짜리를 투자해도
5채를 투자한다면
적어도 장기 보유한다면 35억은 벌 수 있다.
좋은 물건들은 매도하지 말자.
황금알을 낳는 거위의 배는 가르지 말아야 한다.
그렇게 무서워하는 ‘세금’을 내지 않고도 황금알을 취할 수 있다.
지금 시장은
매수자 우위 시장이다.
매수자가 급할 것 없음.
정말 목표가까지 깎아보고
일주일 기다려보면서 느긋하게 협상하라.
급한 건 매도자일 뿐이다.
위의 내용들을 지켜
투자하고 자산을 축적시키면서
10년 과정 동안 보유해 나가자.
강의를 듣을 때는
시황을 분석해주는 내용,
지역을 소개해주는 내용 등
여태 들었던 강의와 달라
잘 와닿지 않았는데
이렇게 정리해보니
실전반 강의가 왜 중요한지 알게되었음.
1강을 요약해보자면
경제적 자유를 목표로 하고 있는
투자자들이 꼭 갖춰야 할 자세
를 설명해주고 있음.
더불어,
지금 투자를 못하고 있는 사람들에게
투자자의 기준을 제시해주면서
투자자의 뼈대를 만들어주는 강의임.
무엇이 본질인지 깨닫는 강의였고
경제적 자유를 이루기 위해 투자자가
10년간 어떻게 행동해 나가야 하는지
알 수 있는 강의였음.
무엇보다도
단순히
실전반 열심히 해봐야지
생각했던 나 자신에게
열심히가 아닌
‘잘’ 하는 게 중요하다는 것을 깨닫게 해준 강의고
잘하기 위해서 ‘왜’ 가 필요함을 알려준 시간이었음.
다소 힘든 한 달이 될 수 있지만
부족한 부분에 집중해 벅찬 한 달이 될 수 있지만
한 달 뒤 성장할 내 모습을 그려보니
설레는 한 달을 만들 수 있을 것이란 생각도 돎.
역시 사람은 생각 먹기에 달렸고
그 생각이 나의 행동을 좌우하는 것 같음.
항상 선한 영향력을 받게 되어
월부 환경에 감사하게 된다.
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