직장인 커뮤니티, 블라인드에서 신혼부부가 가장 많이 하는 오해와 진실 Top 5

1시간 전

안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서입니다.

날씨가 오락가락하는데, 모두 비도 피 하시고 신호등 건널 때는 한번에 초록불로 바뀌시는 등 행운 가득한 하루 보내시면 좋겠습니다 :)

저는 직장생활을 하면서 블라인드라는 앱을 종종 들여다보는데요. 회사인들이 각자의 애환을 나누면서 공감하는 부분이 많다보니 시간가는 줄 모르고 볼 때가 있는 것 같습니다.

그러다 위처럼 유독 요즘 신혼부부 분들의 고민이 많이 보이는 게 느껴졌는데요. 이 중 반복되게 많이 나오는 5개 질문에 대해서 월부 회원 분들도 고민이 되실 거 같아서 정리해보고자 글을 쓰게 되었습니다 ^^

1) 전세, 월세, 매매 어떤 것 선택해요?

이 질문을 정말 많이 주십니다. 대출이자가 매매 시 너무 크다보니 합리적인 생각이십니다. 실제로 강남이라고 할지라도 생활비를 쓸 수 없을 정도로 영끌을 하신 경우에는 빚이 너무나 크다보니 내집마련을 하더라도, 심지어 가격이 올랐을지라도 시세보다 몇억씩 싸게 파는 경우도 있습니다.

모든 질문에 앞서서 결국 1년 동안 원리금을 상환한 뒤 1천만원 정도 남는 경우는 되어야 안전하게 대출을 쓰실 수 있다고 말씀드리고 싶습니다. (관련 칼럼 :https://weolbu.com/s/Gl5Z99YlJO)

자, 스스로 감당 가능하다는 범위가 정해졌다는 하에 매매/전월세 선택에 대한 가이드를 드리겠습니다.

전월세는 기본적으로 현금을 묻어두는 개념입니다. 만약에 이 묻어두는 시기가 자산 시장이 전반적으로 고평가된 시장이었고, 하락장을 맞이한 기간이라면 사람에 따라서 전월세가 좋은 선택이 될 수도 있습니다. 반면에 자본주의에서는 ‘소유권’에 따라 자본증식이 되는 구조이기 때문에 만약 자산의 가격이 상승에 따른 수익실현은 ‘0’이 되게 됩니다.

매매의 장단점은 이와 정반대입니다. 매매가가 고평가된 시기에 돈을 들여서 매수하시면 ‘소유권’에 따른 시세 하락을 온전히 겪을 수 있습니다. 만약에 하락한 상태로 매도까지 이어진다면 그 손익은 복구할 수 없는 영구적인 손해가 될 수 있고, 혹은 기다리게 되더라도 일시적인 손해는 불가피합니다. 이와는 달리, 자산을 비교적 가치 대비 저렴하게 샀다면 시세 차익은 매매한 사람의 몫이 됩니다.

즉 매매냐, 전세냐보다 더 중요한 건 자산을 매수하는 그 시점에 대한 평가입니다. 고평가시기이냐 저평가 시기이냐에 따라서 우리가 누릴 수 있는 편익과 비용은 차이가 나게 됩니다. 지방이냐, 수도권이냐 지역과 상관없이 이 편익과 비용은 똑같이 적용됩니다.

신혼부부 A: 전세 선택

여기 하락/보합장이 지속되던 시기에 집을 사는 게 무서웠던 신혼부부 A라는 부부가 있다고 가정하겠습니다. 2023년과 시장 분위기가 비슷했던 ‘17년으로 가보겠습니다. 이 시기 저는 전세/월세를 선택하시는 것도 충분히 납득되는 결정이라 생각합니다.

다만, 이 시기 전세를 대출 받고 사시는 기간 인플레이션을 통한 자산의 가격 상승이 발생할 경우, 모으는 돈의 대부분은 결국 다시 전세금으로 들어갈 수 있습니다. 아울러 시세차익도 누릴 수 없게됩니다. 만약이긴하지만 이 경우 현재시점으로만 따져봐도 이자가 시세 차익보다는 더 작게 되었습니다.

신혼부부 B: 매매 선택

반면에 하락/보합기이던 2017년에 용기를 내기 힘들어했던 신혼부부 B라는 부부를 가정해보겠습니다. 이 시기 이 신혼부부들은 내집마련에 관심은 많았지만 가격과 가치에 대한 불확실함으로 용기를 내지 못했습니다. 그러다가 2년이 지난 2019년, 서울 주요 급지의 아파트 가격은 많이 오른 것 대비 보고 있던 아파트는 상대적으로 매우 적게 오른 것을 보고 용기를 내었습니다.

물론 초반에 원리금이 신혼부부 A보다 훨씬 많이 나갔으나, 결국 이 부부는 시세 차익을 크게 볼 수 있었습니다. 최고점이 아니라 현재 시기에 본다고 할 지라도 가격은 여전히 상당히 수익권이며 이자보다 훨씬 큰 상황입니다.

제가 말씀 드리고 싶은 건 ‘반드시 집을 사세요’라기 보다는 자산 가치에 대해 스스로 확신이 있고, 그 확신을 위해서 열심히 노력해온 시간이 있다면 결과도 나쁘지 않다라는 것입니다. 아울러, 어떤 것을 선택하셔도 좋으니 스스로 장단점을 이해하시고 결정하셨으면 하는 마음입니다.

2) 청약, 기다려도 될까요?

이런 질문도 많이 주셨습니다. 오랜된 청약 통장이 있는데 기다리는 게 나을까요? 라는 질문이십니다. 이 질문 전에 우선 확률을 여쭙고 싶습니다. 향후 서울수도권에 남은 단지가 얼마나 있을까요? 물론 지방에 내집마련을 염두하고 계신 분들이라면 지역이 어디냐에 따라서 청약기회가 많을 수도 있습니다.

다만 내가 ‘서울수도권’에 집을 마련하고자 하신다면 이야기는 달라집니다. 신혼부부가 정말 열심히 납입하고, 좋은 조건을 모두 달성했다는 가정 하에 청약점수는 50점을 넘기가 힘듧니다. 이와는 달리, 최근에 서울수도권에서 청약에 당첨된 분들의 성적을 볼 때 50점 이하의 점수로 현실적으로 당첨되기가 어렵습니다.

또한 간혹 뜨는 로또 청약들(무순위 추첨)도 적지 않은 돈이 필요한 상황입니다. (물론 내가 충분한 현금이 있으신 분들은 꼭 도전해보시는 게 좋습니다.) 향후 입주가 없는 지역, 그리고 그 몇 없는 분양되는 단지들마저 현실적으로 내가 매수하기 어려운 가격대라면 ‘너무나도 오래’ 기다리게 되실 수 있습니다.

그나마 많은 물량이 풀릴 3기신도시 등의 분양도 최소 6~7년이 필요한 상황에서, 그리고 그 마저도 착공 지연 등으로 인해 불확실한 과정에서 확실한 선택이 안되실 수 있습니다.

3) 구축 아파트는 별로 아니에요?

또 많은 질문을 주신 분들이 ‘구축아파트는 별로 아니에요?’ 라는 말씀이십니다. 지역이 어디냐에 따라서 구축 아파트가 자산으로서 역할이 크지 않을 수도, 좋을 수도 있습니다. 예를 들어서 신축급 아파트가 많은 지방에 미니 신도시 같은 곳들은 거주 인구 대비 신축이 많기 때문에 서울수도권 신축아파트의 10~30% 수준이면 신축을 매수할 수 있습니다.

신축에 대한 구매가능 수준이 상대적으로 낮은 곳이라면 구축에 대한 매력도가 당연히 떨어집니다. 그러나 만약에 서울 수도권을 모색하신다면 이야기가 달라집니다. 서울경기 인구는 무려 2300만명입니다.

그리고 그 중에 사람들이 살만하다고 생각되는 200세대 아파트는 약 5000개 단지 수준으며 이 중 90년대 아파트는 약 44%, 즉 2,300개 수준입니다. 만약에 서울 /경기에 사는 분께서 아파트에 꼭 살고 싶으시다면 과장 조금 보태서 절반인 1000만명 이상은 ‘필연적으로’ 90년대 구축에 사셔야한다는 뜻입니다.

경기도 외곽의 난방도 잘 안되서 겨울에는 장판이 꼭 필요한 복도식 방2개 구축아파트가 현재도 4억인 이유가 여기에 있습니다. 그리고 향후 구체적인 단기적&대규모 입주 계획도 부재한 상황에서 선호도가 쉽게 바뀌긴 힘들 겁니다. 즉, 어떤 수요를 가졌느냐가 중요하지 구축/신축이 자산의 가치를 판단하는 게 아니라는 것을 말씀드리고 싶었습니다.

4) 어디에 내집마련을 하면 좋아요?

아마 지역 선정도 많이 어려우신 부분일 겁니다. 이 부분을 알기 위해선 ‘밥벌이’ 즉 직장 위치가 중요합니다. 직장을 어떻게 빠르게 가느냐에 따라 집값이 결정됩니다. 이 부분은 지방에서도 마찬가지입니다. 다만, 지방에서는 대부분 자차로 이동 시 30분 내에 도착이 가능하기 때문에 상대적으로 일자리 위치보다 내 아파트의 위치가 조금 더 중요합니다.

그러나 서울 수도권에서는 이야기가 달라집니다. 일자리까지 1시간 정도 걸리는 곳에서 거주하시는 분이 상당수인 서울 수도권에서는 버스나 자차를 이용 시 ‘까딱하면’ 출근 지각도 할 수 있습니다. 그렇다고 무작정 일찍 출발하기엔 소중한(?) 아침잠도 마냥 포기할 수 없습니다. 그래서 서울수도권 사는 사람들에게 중요한 건 ‘약속된 시간에 잘 도착하는 정시성’입니다.

정시성이 잘 지켜지려면 예측불가능한 교통 체증이나 사고 등이 상대적으로 적은 게 중요합니다. 그래서 그런 예측 불가능한 요소가 상대적으로 적은 지하철이 훨씬 선호되는 교통편이 됩니다.

여기에, 지하철을 자주 타는 분이면 공감하겠지만 2번 이상 환승을 하는 순간부터 피로감이 급격히 늘어나는 것을 아실겁니다. 그래서 집을 고르실 때 ‘내가 어디에서 일하는데, 그 일자리가 어느 노선으로 접근 가능한지’를 잘 아시는 게 중요합니다.

이 표를 기준으로 빠르게 접근 가능한 곳, 그리고 사람들이 가장 많이 일하는 ‘강남으로 직통되는’ 노선도 걸쳐져 있는 곳에 매수를 결정하시면 보다 나은 선택을 하실 수 있게 되실겁니다.

5) 대출은 어떻게 하나요?

최근 연이은 대출 규제로 인해서 대출에 대해서 막연히 어렵게 생각하시는 부분이 있으실 겁니다. 다주택자인 분들이 아닌 일반 무주택자 분들 중에서는 대출 금액이 ‘6억’이 필요하신 분이라면 대출이 나오지 않을 수도 있습니다.

거꾸로 이야기 하면 6억 대출까지 필요 없으신 분들은 중요하지 않을 수 있습니다. 또한 강남/서초/송파 등 누구나 다 아는 최상급지를 염두하고 계신 분이 아니라면 더더욱 괜찮습니다.

대출에서 중요한 건 크게 2가지입니다. 첫번째는 은행에서 대출해줄 수 있는 한도입니다. 이걸 흔히 LTV라고 부르고 있습니다. LTV는 쉽게 말해서 ‘집값 대비 대출 비율’입니다. 예를 들어 10억짜리 집의 LTV 70%라면 7억이라고 할 수 있습니다. 최근 규제는 무주택자라면 여전히 70% 대출을 시행해주고 있습니다.

그러나 앞서 말씀드렸 듯 이제 부터는 6억 한도 내라면 가능합니다. 만약에 10억짜리 집을 살 때 7억이 필요한 분께 6억만 대출이 나온다는 뜻으로, 돈이 3억만 있을 때는 10억짜리를 못 살수도 있습니다. 돈이 꽤 있는데, 6억 대출로만으로도 매수할 수 있는 무주택자 분이 계시다면 괜찮다고 말씀드리고 싶습니다.

두번째로 중요한 건 대출 받는 분의 소득입니다. 은행에서는 모든 사람들에게 6억을 대출해주지는 않습니다. 은행도 안정적으로 상환할 수 있는 ‘고객’을 선별해서 대출을 해주고 있는데요. 이런 것을 DSR이라고 부르고 있습니다.

6억을 대출 받을 때 원리금균등 상환이라는 상환 방법을 선택하시면, 아무리 보수적으로 잡아도 약 320만원 정도는 상환하시게 되실겁니다. 그리고 이것을 12개월 동안 상환하는 것을 ‘연상환액’이라고 하는데요. 320*12 = 약 3,840만원, 즉 4000천만원이 됩니다. 이 분의 연소득이 1억으로 가정하면, 4000만원/1억 = 40%가 되게 됩니다.

요즘 금융권은 DSR 40%을 기준으로 대출 여부를 판단합니다. 그래서 6억 대출이 필요하신 분들께서는 우선적으로 소득이 1억은 되셔야 함을 말씀드리고 싶습니다.

그런데 많이 어려우시죠? 그리고 ‘나는 6억 대출까진 필요없는데…’ 하시는 분들도 계실겁니다. 저는 이런 분들께 꼭 관련기관에 방문 or 전화를 통해서 상담받으시기를 강력하게 추천드립니다. 특히 타겟하는 아파트 가격대가 높지 않으신 분들은 ‘기금e든든’이나 ‘한국주택금융공사’에 꼭 전화해보시면 좋겠습니다. 생각보다 연결시간도 짧고 친절하신 분들께서 여러분들이 어떤 대출 대상인지 잘 가이드해주실 겁니다.

전화할 시간이 없으시다구요? 그러면 출퇴근 길을 이용해서 내가 해당 대출에 적격인지 아닌지도 휴대폰으로 몇번의 입력만으로 검토받아보실 수도 있습니다. 최근 대출 규제가 많이 바뀌고 있음에 따라 단순히 기사와 몇 개의 글만으로 대출에 대해서 확답을 받으시는 건 사실 상 쉽지 않으십니다. 꼭꼭 현장의 목소리를 직접 들으시면서 실시간으로 대출을 파악하시면 좋겠습니다.

그래서 여러분들이 꼭 하셔야할 것

지금까지 오해와 진실 5가지에 대해서 설명드렸습니다.

제가 요즘 일고 있는 책 중 하나는 ‘생각에 대한 생각’이라는 책입니다. 이 책에서는 세상을 바라보는 눈이 크게 2가지가 있다고 합니다.

첫 번째는 직관으로 세상을 바라보는 것입니다.

예를 들어 1+1 하면 2라는 게 바로 떠오르시지 않나요? 노력하지 않으셔도 자동적이고 신속하게 바라보는 게 첫번째 시스템입니다.

이와는 반대로 두번째 시스템은 조금 느리고 의식적으로 노력해야합니다. 가량 17x24 하면 어떤 게 떠오르시나요? 정답이 1만일까요? 그건 아니겠죠? 그렇다고 50도 아닐 거 같습니다. 계산기를 키거나, 손으로 계산을 해야하는 등 다소 신중하게 집중에너지를 쓰게 됩니다. 이게 두번째 시스템입니다.

첫번째 시스템은 우리가 각 오해에서 보자마자 떠오르는 불편한 감정을 만들어 냅니다. “그게 돼?”라고 반응 해버리는 게 쉽고 빠르기 때문입니다.

그러나 조금 불편하더라도 의식적으로 두번째 시스템을 통해 “어떻게 하면 해결할 수 있을까?”라는 관점으로 차분하게 대안을 찾다보면 오해들 속에서 가능성을 만나게 되실 겁니다.

이 글을 읽으시는 많은 분들께서 오해를 오해대로 보는 게 아니라, 오해 속에서 진실을 마주하시는 데 도움이 되시길 진심으로 바래봅니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^

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