전세입자 퇴거 시 아파트 손상 발생이 예상되는 경우 대처

뎁님 안녕하세요 :D 염려되고 궁금한 내용을 질의하고 답을 구하시려는 모습 응원드립니다. 세낀 물건을 매수해 두시고 2년뒤 실입주를 계획중이신 것 같습니다. 저라면 이렇게 해볼 것 같습니다. 1. 계약 상태와 특약 등의 사항에 따라 다를 것 같습니다. 기존 임대차 계약을 승계하실 것 같은데, 기존 임대차 계약서상 문구들을 꼼꼼히 확인해 볼 것 같습니다. 입주 시 자연손모가 아닌 거주인의 부주의, 실수 등에 의한 손상이라면 퇴거 시 거주인이 원복 또는 원복에 필요한 비용을 부담한다는 특약이 대부분 들어가 있는데요. 이 부분도 추후 다툼의 여지가 있을 수 있기에 요즘은 임대인도, 임차인도 서로 입주 시점에 문제 있는 부분들은 사진을 찍어 서로 공유해두기도 하니까요. 2. 매도인이 임차인을 들이기 전에 찍어두신 사진이나, 임차인이 입주 시 찍어둔 사진이나 영상이 있다면 그것을 먼저 받아볼 것 같습니다. 추후 퇴거 시점에 요구할 것이 아니라 계약전에 미리 받아볼 것 같습니다. 그것이 불가능하다면 매수 계약 전에 집에 방문해 최대한 꼼꼼하게 보시고 사진 영상등을 기록해 두려고 할 것 같습니다. 3. 투자가 아닌 2년 뒤 실입주 목적이라고 하셨으나 그때 일은 알 수 없는 것이기에, 뎁님께서 입주하지 않고 임대를 다시 놓을 수도 있는데요. 임차인이 2년뒤 갱신을 하지않고 퇴거할 수도 있는 부분입니다. 통상적이라면 전세보증금을 새 임차인을 들여야 보증금을 반환 하는데 큰 어려움이 없기에 대부분 협조를 하는 편이긴하나, 요즘은 꼭 그렇지만도 않은 것 같습니다. 전세보증보험 가입이 되어있으니, 임대인이 기한내 주지않더라도 보험으로도 우선 받을 수 있다는 점도 작용되는 요인이지 않나 생각해 봅니다. 결론은 비협조적인 임차인이 해당 매매 물건의 디메릿요소인 것은 맞으나 하지만 무조건 되는 대상은 아닌 것 같습니다. 협상은 정해진 카드와 상황이 있는 것은 아닌 것 같아요. 어떻게 해서든 디메릿한 요소를 찾아서, 또는 매도자의 급하거나 어려운 상황을 찾아서 내가 해줄 수 있는 것을 해주면서 서로서로 윈윈하는 방향으로 해 나가는 것 같습니다.ㅎㅎ 뎁님 의사결정에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

안녕하세요, 뎁님 ! 우선 집 매수를 앞두고 계신 점 정말 축하드립니다. 1. 마루찍기와 문손상의 경우 전후 사실이 명확해야 세입자가 발생시켰다고 가정하고 청구할 수 있을 것 같고, 반반부담하는 등 관례적인 부분에서 해결하시는 방법이 있을 것 같습니다. 승계로 진행하시는 경우 기존 매도인과 임차인 간의 계약서상에 하자관련된 내용을 살펴보시는 것도 도움이 될 것 같습니다! 2. 사진과 영상으로 남겨두시면 더 좋지만 세입자측에서 언짢아할 수도 있기 때문에, 이부분에서 ‘하자를 청구할 목적이라고 말씀하시기 보다는 매도인에게 기존 하자 청구하기 위함’ 라고 말씀하시는 등 유도리 있게 협조하는 부분이 필요할 것 같습니다. 추후 집을 매도하거나 보여줘야할 일이 생길 때를 대비해 세입자와의 원만한 관계를 유지하는 것도 도움이 되기 때문입니다. 3. 세입자가 비협조적인 부분이 오히려 집주인의 매도에 더 조급함을 더할 수 있어 충분히 네고 카드로 이용할 수도 있을 것 같습니다. 뎁님 파이팅입니다!

긴 답변 해주셔서 감사합니다! 계약서상으로는 발생한 피해에 대해 보상하도록 명기되어있는 것을 확인하였습니다. 최종 매수전에는 말씀 주신대로, 세입자가 반발감을 갖지 않도록 유도리있게 얘기해서 설득해야겠습니다^^ 비록 매도자가 매수시의 가격과 현재 호가가 2천만원 밖에 차이가 안나서 네고가 쉽지는 않겠지만, 가격협상 적극적으로 해보려고합니다 ㅎㅎ 다시한번 답변감사드립니다.