칼럼요약(다시 서울 투자 기회가 오고 있습니다-급매 잡는 방법_프메퍼)

가격 상승 이후 대출규제로 인한 갈아타기 수요 막히기 시작 : 투자기회

서울 매물 적체 : 8.5만개 매물 

서울매매 증감률 9월 0.16에서 12.2기준 0.05로 하락(KB시계열)

실거래가는 높게 찍혀 있지만 1년 전 가격이고 현장에서는 호가도 내리고 있음

내가 보는 동네와 다른 이유??

부동산 상품의 이해

1. 상급지의 거래 절벽 흐름이 아직 하급지까지 오지 않음

1~2억의 소액 투자지역은 매도자도 급하지 않은 상황이라 아직 가격이 조정되지 않음

1군(강남, 서초, 송파) < 2군(성동,마포, 양천, 광진) < 3군(강동,동작, 영등포, 종로, 중구)< 4군(강서, 서대문, 동대문, 성북, 은평, 관약)안에서도 상위 생활권이 따라 감

5군(노원, 구로, 도봉, 강북, 금천, 중랑)에 영향 가기까지 1~2년 시간 필요

2.  대형아파트 먼저 오르고 소형아파트 오르는 것도 위와 같은 결과

내가 보는 매물이 서울 전체에서 어떤 위치를 가지는 매물인지 파악하는 것이 중요

1. 입지분석 2. 가격파악(매매가. 전세가)

매매가

20억이상 / 12~18억 / 9~11억 / 7~8억 / 6억이하

현재까지 어느 가격대까지 흐름이 왔는지 체크

전세가

11억이상 / 10억이상 / 8~9억 / 6~7억 / 5억이하

내가 투자할 단지가 어디에 속하는지 보고 현재 시장에서 조정되는 단지들의 범위가 어디까지인지 알아야 함.

가성비 있는 투자처 : 전섹 8억 단지

흐름읽은 후 투자는?

하락 흐름이 오고 있는 곳을 집중적 타겟

1. 이 정도 단지는 얼마 하락에 거래?
2. 매도자의 이유를 알 것(급매)

시장은 반복

현재 상승장과 하락이 반복되면서 가격이 변화하는 모습

23년 초와 같은 하락장이 와도 투자 못 하는 이유

하락장이 오기 전에 역전세 버티지 못함

행동으로 옮기는 용기가 없음

25년대 서울 겅기 적은 입주 물량

PFP대출 연장으로 인해 인허가 물량도 줄어듦

매매거래가 안되는 상황에서 공급이 줄어들면 전세가 상승 필연

용기를 내서 행동하고 직접 손으로 공부하고 발로 밟은 가치를 믿어야 함

BM

시세를 전체적으로 보고 내 투자금에 맞는 시세흐름을 볼 것

금액대별로 나누어서 보고 전세가 8억이 가성비 있는 단지로 중점적으로 볼 것

내가 가진 자산을 잘 활용할 수 있도록 꾸준하게  독강임투하고 확신과 용기를 갖고 해 나갈 것

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