[신투기 5기 베러덴어졔] 1주차 강의 후기 (feat. )

안녕하세요.

어제보다 나은 하루를 사는 직장인 투자자, 베러덴어졔입니다!

그 어느 때보다 진심을 듬뿍담아서 핵심을 쭉쭉 뽑은 가르침을 주신 자모님의 1주차 강의였던 것 같습니다. 저는 현재 수도권 내에서 1호기 투자를 준비하고 있어서 신투기가 처음 생긴 24.07부터 매 강의마다 수강하고 있는데요, 이번 3번째 신투기는 다뤄주시는 지역도 싹 바뀌고 평소에 투자대상으로 많이 언급되는 지역들이라 너무너무 기대가 됩니다. 역시나 자모님 답게 각 지역에 대한 솔직하고 명확한 이야기를 해주셔서 지금 현장과 더 밀착되는 시간이였습니다. 

현 시장 정리 + 경기도 투자에 대한 이해 

전세가율을 보았을 때, 현 시장은 전세가율이 오르고 있다. 전국/서울/경기를 나누어보면 전부 전세가율이 상승하고있고 그 중에서 경기도의 전세가율이 더 많이 상승했다! 우리의 기준에 다가오고있다!?!? 즉 투자를 위한 눈과 귀를 열고 투자를 해야하는 시장이 오고 있다.

그러면 경기도에서 어디를 봐야 할까요? 사람들이 거주하려고 하는 수요가 많은 지역에!!

경기도를 한 판으로 보기에는 너무도 넓기에 지역별 가치에 따라 투자 우선순위가 달라짐을 반드시 알아야 한다. 

내가 가진 투자금으로 가능한 + 입지독점성을 가진 지역 

먼저, 장기보유의 성격이 있는 투자를 할지, 단기보유 후 매도해야하는 성격이 있는 투자에 따라 성격이 달라진다.

(장기보유) 직장과 교통, 학군에 있어서 선호가 있는 지역, 팔지 않을 자산을 쌓는다.

(단기보유) 입지독점성이 떨어지는 지역, 오르면 매도를 생각한다. 

각 지역의 위상과 입지독점성을 보고 어떤 성격의 지역/단지인지 스탠스를 정해야한다. 

이론으로 듣더라도 혼자 적용하기는 어려웠을 부분을 자모님께서 외곽순환도로나 강남과의 거리로 구체적으로 설명해주셔서 훨씬 가름마를 타서 보기에 용이했다. 

[본.깨]

• 서울과 비교하면서 투자를 고려할 수 있는 경기도 지역이 있기 때문에, 경기도만 보지 말고 서울과 비교하면서 봐야한다.
• 수도권 내에 상승의 흐름이 있다는 사실을 알고, 이 단지가 저가치인 것인지 아직 상승의 흐름이 오지 않은 것 인지를 판단하는 실력을 기르자. 저가치 단지를 고르지 않았고 저평가된 가격에 매수했다면 보유하면서 수익을 볼 수 있다 (다만, 상승의 흐름에 따라 기다림의 시간이 달라지겠지)
• 경기도의 대장 가격을 보면서 해당 지역이 어느 정도의 가격대까지 소화할 수 있는 지를 통해 위상을 가늠해볼 수 있다. + 상승의 흐름이 어느 정도 왔는지도 체크 가능하다.

1기 신도시 선도지구 선정을 바라보는 투자자의 시각

지난 5월 발표된 1기 신도시 선도지구 선정으로 인해 분당, 평촌, 산본, 일산, 중동 신도시가 뜨거워졌었고 드디어 12월 선도지구로 선정된 단지들이 나왔다. 이미 앞마당으로 만들어 둔 지역이 있었고 시세가 어떻게 변동되어왔는 지 알고있었던 터라, 결과가 나오고 나서 투자자는 어떠한 시각으로 시장을 바라봐야하는 지 어려웠다.

이러한 궁금증을 단박에 해결해주시는 자모님 : 반대로 생각하기!!!

이미 해당 단지를 투자한 사람들에겐, 선도지구 선정은 좋은 일

아직 투자를 하지 않은 사람들에겐, 선정의 결과로 (선정되었든, 아니든) 가격에 따라 생각하면 된다

비싸졌다면 조심해야하고 여전히 싸다면 기회라고 생각하기. 결국 투자에 있어서 본질은 좋은 가치의 물건을 가치보다 저렴하게 사면 된다는 것

선도지구 관련된 기사를 접하거나 부사님의 이야기를 들을 때 , 선도지구가 어떤 것인지 & 각 지역별로 선정을 위해 중점 요소들이 어떤 것이 였는 지를 알아야 의견과 사실을 구분해서 올바르게 이해할 수 있다. 

선도지구!? 1기 신도시 중에서 일부 단지만 혜택을 받는다(혜택? 안전진단 면제, 재건축 진행과정의 큰 축인 안전진단 단계가 생략되면서 시간이 많이 단축)

재건축의 진행과정은 크게 사업준비 (정비기본계획 수립 - 안전진단 - 위원회설립) → 사업시행 (조합설립-시공사선정-사업시행인가) → 관리처분단계 (관리처분계획 수립 및 인가 - 이주 및 철거 - 착공) → 준공 (일반 분양 후 입주) 로 이루어져있다. 전체적으로 10년 + 그 이상이 소요되는 긴 시간과의 싸움. 투자자들은 들어가는 시간과 비용대비 수익을 잘 고려해서 시작해야한다.

지역간 비교 평가 “ 위치 & 입지 수요”

땅의 위상은 위치에 있다. 땅의 위치에 따라 배후업무지구의 규모가 달라진다 (직장 수요), 그 외에도 몇몇 학군지는 위상에 큰 의미를 가진다. 가장 먼저 땅의 가치에 따라 지역의 위상이 달라진다.

큰 지역간의 비교평가는 위치와 입지요소들로 할 수 있으나 결국엔 단지별 선호도를 비교해서 우선순위를 잡아야한다. 

[적]

• 앞마당을 만들고나면 단지별로 전고점, 매-전-투자금, 전고대비 하락률을 데이터로 정리해둬야 비교가 가능하다

강의 후반부에 전고점 레벨로 서울 지역간 비교, 서울 4급지 VS 경기도, 경기도 내에 신축과 구축, 경기도 외곽 VS 지방 비교해주시는 사례들이 흐릿하게 이해하고 있던 개념들을 선명하게 해주었습니다! 잘 몰랐던 단지들은 단지가 익숙해지도록 설명해주시고, 저 역시 설명을 들으며 바로바로 찾아보면서 들었더니 와닿는 정도가 더 커서 좋았습니다. 

각 가격대별로 비교대상을 어느정도 예시로 보여주셔서 수강생들의 각자의 타겟 가격대에 맞게 모두 배워갈 수 있다는 점이 정말 보석같았던 시간이었어요 (자모님 최고최고!!!!!제가 고려해봤던 단지들도 몇몇 눈에 띄어서 진짜 반가웠다는 거!!!!) 7시간이라는 긴 시간동안의 강의였지만 오히려 뒤로 갈수록 텐션이 더 오르셨던 불도저 자모님 마지막으로 자모님이 목이 터져라 강조하셨던 내용을 쓰면서 1주차 강의 후기를 마무리해보겠습니다아 

“가치대비 싼 물건을 사서 보유하면 이기는 게임입니다. 더 벌 곳이 어디지가 아닌, 투자원칙에 충족하는 투자처가 어디지를 질문해야 투자할 수 있습니다”