안녕하세요.
어제보다 나은 하루를 사는 직장인 투자자, 베러덴어졔입니다!
그 어느 때보다 진심을 듬뿍담아서 핵심을 쭉쭉 뽑은 가르침을 주신 자모님의 1주차 강의였던 것 같습니다. 저는 현재 수도권 내에서 1호기 투자를 준비하고 있어서 신투기가 처음 생긴 24.07부터 매 강의마다 수강하고 있는데요, 이번 3번째 신투기는 다뤄주시는 지역도 싹 바뀌고 평소에 투자대상으로 많이 언급되는 지역들이라 너무너무 기대가 됩니다. 역시나 자모님 답게 각 지역에 대한 솔직하고 명확한 이야기를 해주셔서 지금 현장과 더 밀착되는 시간이였습니다.
현 시장 정리 + 경기도 투자에 대한 이해
전세가율을 보았을 때, 현 시장은 전세가율이 오르고 있다. 전국/서울/경기를 나누어보면 전부 전세가율이 상승하고있고 그 중에서 경기도의 전세가율이 더 많이 상승했다! 우리의 기준에 다가오고있다!?!? 즉 투자를 위한 눈과 귀를 열고 투자를 해야하는 시장이 오고 있다.
그러면 경기도에서 어디를 봐야 할까요? 사람들이 거주하려고 하는 수요가 많은 지역에!!
경기도를 한 판으로 보기에는 너무도 넓기에 지역별 가치에 따라 투자 우선순위가 달라짐을 반드시 알아야 한다.
내가 가진 투자금으로 가능한 + 입지독점성을 가진 지역
먼저, 장기보유의 성격이 있는 투자를 할지, 단기보유 후 매도해야하는 성격이 있는 투자에 따라 성격이 달라진다.
(장기보유) 직장과 교통, 학군에 있어서 선호가 있는 지역, 팔지 않을 자산을 쌓는다.
(단기보유) 입지독점성이 떨어지는 지역, 오르면 매도를 생각한다.
각 지역의 위상과 입지독점성을 보고 어떤 성격의 지역/단지인지 스탠스를 정해야한다.
이론으로 듣더라도 혼자 적용하기는 어려웠을 부분을 자모님께서 외곽순환도로나 강남과의 거리로 구체적으로 설명해주셔서 훨씬 가름마를 타서 보기에 용이했다.
[본.깨]
1기 신도시 선도지구 선정을 바라보는 투자자의 시각
지난 5월 발표된 1기 신도시 선도지구 선정으로 인해 분당, 평촌, 산본, 일산, 중동 신도시가 뜨거워졌었고 드디어 12월 선도지구로 선정된 단지들이 나왔다. 이미 앞마당으로 만들어 둔 지역이 있었고 시세가 어떻게 변동되어왔는 지 알고있었던 터라, 결과가 나오고 나서 투자자는 어떠한 시각으로 시장을 바라봐야하는 지 어려웠다.
이러한 궁금증을 단박에 해결해주시는 자모님 : 반대로 생각하기!!!
이미 해당 단지를 투자한 사람들에겐, 선도지구 선정은 좋은 일
아직 투자를 하지 않은 사람들에겐, 선정의 결과로 (선정되었든, 아니든) 가격에 따라 생각하면 된다
비싸졌다면 조심해야하고 여전히 싸다면 기회라고 생각하기. 결국 투자에 있어서 본질은 좋은 가치의 물건을 가치보다 저렴하게 사면 된다는 것
선도지구 관련된 기사를 접하거나 부사님의 이야기를 들을 때 , 선도지구가 어떤 것인지 & 각 지역별로 선정을 위해 중점 요소들이 어떤 것이 였는 지를 알아야 의견과 사실을 구분해서 올바르게 이해할 수 있다.
선도지구!? 1기 신도시 중에서 일부 단지만 혜택을 받는다(혜택? 안전진단 면제, 재건축 진행과정의 큰 축인 안전진단 단계가 생략되면서 시간이 많이 단축)
재건축의 진행과정은 크게 사업준비 (정비기본계획 수립 - 안전진단 - 위원회설립) → 사업시행 (조합설립-시공사선정-사업시행인가) → 관리처분단계 (관리처분계획 수립 및 인가 - 이주 및 철거 - 착공) → 준공 (일반 분양 후 입주) 로 이루어져있다. 전체적으로 10년 + 그 이상이 소요되는 긴 시간과의 싸움. 투자자들은 들어가는 시간과 비용대비 수익을 잘 고려해서 시작해야한다.
지역간 비교 평가 “ 위치 & 입지 수요”
땅의 위상은 위치에 있다. 땅의 위치에 따라 배후업무지구의 규모가 달라진다 (직장 수요), 그 외에도 몇몇 학군지는 위상에 큰 의미를 가진다. 가장 먼저 땅의 가치에 따라 지역의 위상이 달라진다.
큰 지역간의 비교평가는 위치와 입지요소들로 할 수 있으나 결국엔 단지별 선호도를 비교해서 우선순위를 잡아야한다.
[적]
강의 후반부에 전고점 레벨로 서울 지역간 비교, 서울 4급지 VS 경기도, 경기도 내에 신축과 구축, 경기도 외곽 VS 지방 비교해주시는 사례들이 흐릿하게 이해하고 있던 개념들을 선명하게 해주었습니다! 잘 몰랐던 단지들은 단지가 익숙해지도록 설명해주시고, 저 역시 설명을 들으며 바로바로 찾아보면서 들었더니 와닿는 정도가 더 커서 좋았습니다.
각 가격대별로 비교대상을 어느정도 예시로 보여주셔서 수강생들의 각자의 타겟 가격대에 맞게 모두 배워갈 수 있다는 점이 정말 보석같았던 시간이었어요 (자모님 최고최고!!!!!제가 고려해봤던 단지들도 몇몇 눈에 띄어서 진짜 반가웠다는 거!!!!) 7시간이라는 긴 시간동안의 강의였지만 오히려 뒤로 갈수록 텐션이 더 오르셨던 불도저 자모님 마지막으로 자모님이 목이 터져라 강조하셨던 내용을 쓰면서 1주차 강의 후기를 마무리해보겠습니다아
“가치대비 싼 물건을 사서 보유하면 이기는 게임입니다. 더 벌 곳이 어디지가 아닌, 투자원칙에 충족하는 투자처가 어디지를 질문해야 투자할 수 있습니다”
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