자모님의 1주차 강의는 신도시에 대한 스텍트럼을 넓힐 수 있는 좋은 시간이었다.
그동안 서울에 집중되었던 관심을 잠깐 주위로 돌려서 신도시에는 어떤 시각으로 보고 투자를 진행해야 하는지 궁금한 점들을 일부 해소하기 위해 본 강의를 수강하게 되었다.
신도시도 지역별로 1-4급지로 나눌 수 있으며 이번 강의에서는 기준 급지인 평촌을 중심으로 급지가 높은 지역과 낮은 지역 별로 시세와 투자금, 전고점을 기준으로 가치 평가를 통해 투자 방향과 전략을 소개해 주셨다.
현재 전세가율이 전반적으로 상승하고 있어서 투자하기에 적합한 시기로 보인다. 입지가 좋은 곳은 구축을 투자해도 괜찮지만 좋지 않은 곳은 신축 위주로 투자하는 것이 적당할 걸로 보인다. 신도시를 위치 별로 분석할 경우 서울과 가깝게 있는 지역은 땅의 가치가 더 높다고 할 수 있기 때문에 이점을 고려해야 하며 공급도 일부 지역에 대해서 향후 지속될 수 있기 때문에 그 지역과 가까이 있는 경우 영향을 받을 수 있어 투자할 때 전세를 맞추는 시기를 고려해서 계약을 진행할 필요가 있다.
경기 지역에서 평촌이상의 입지를 가지는 지역에 대해서는 서울 3급지 이상과 일부 4급지와 동일하게 10년 이상의 장기 보유를 생각할 수 있지만 그렇지 않은 경우 5년 이하의 단지 보유를 통해 투자를 진행할 필요가 있다. 일부 가치가 있지만 오르지 않은 지역은 기회이기 때문에 단지 별 분석을 통해 기회를 찾을 시기이다. 입지가 좋지 않은 지역에서의 신축 투자의 경우 전세가 높기 때문에 투자금 회수가 빠르지만 단기 보유를 통한 매도를 고려해야 한다. 경기도는 구축이 거의 오르지 않은 상태로 보이기 때문에 적극적인 투자를 할 필요가 있다.
신도시는 쾌적한 환경과 살기 편한 인프라 그리고 계획적인 초품아를 통해 선호가 높아 이것이 아파트 가격에 반영되어 있다. 따라서 입지가 좋은 구축보다 좋지 않은 신축의 매매가가 더 높을 수 있다. 그러나, 투자의 경우 더 좋은 위치에 투자를 해야 하기 때문에 전고점을 기준으로 서울 4급지까지 비교를 하면서 투자를 진행해야 한다. 직장과의 접근성과 위치를 기준으로 투자 기준을 잡을 필요가 있다. 강남과 1시간이상의 거리를 가진 구축인 경우 지방 투자로 접근하는 것이 좋다고 한다.
1기 신도시에 대한 선도 지구 선정이 되면서 매매가가 많은 오른 상태이지만 여러 단지를 모아서 통합 재건축을 하기 때문에 무산될 수 있는 가능성도 있어서 만일 무산될 경우 매매가가 떨어질 수 있으며 이 경우 투자 기회일 수도 있다. 신도시 투자에서 지역 간 비교 평가도 필요하다. 위치와 배후 업무 지구를 고려해서 서울이나 다른 신도시의 단지 별 비교를 할 필요가 있다.
신도시 투자는 투자금의 규모가 커지면 반드시 서울과 비교를 해야 한다. 같은 투자금이면 입지가 좋은 서울로 해야 하는지 확인이 중요하다. 그렇지만 신도시도 급지가 있기 때문에 무조건 서울로 가기보다는 가격이 싼 매물이 더 많이 있고 그러한 물건을 잡을 수 있는 기회가 많기 때문에 지역 간 비교가 중요하다고 생각된다. 결국 이번에 분당을 앞마당으로 만들지만 경기도의 경우 다른 지역의 앞마당을 만들지 않은 상태에서 투자하기는 쉽지 않아 보인다. 경기도의 다른 지역과 서울과의 비교 평가를 통해 매물을 가치를 판단해야 한다는 생각을 하게 된다.
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