금호동 e편한세상금호파크힐스 아파트 수익률 분석 보고서 [NOT A BUT I3 경제적자유! 82이뤄서 하고싶은거다하조 스케치부]

✅아파트명

e편한세상 금호파크힐스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 - A

성동구 종사자수  203,221명 

2. 교통 - A

강남 44분/여의도 31분/시청 24분

3. 학군 - C

무학중 81%

4. 환경 - B

백화점 없음

대형마트 2개(이마트 왕십리점, 롯데마트 행당역점)

대학병원 1개 (한양대병원)

5. 공급 - A

서울숲아이파크리버포레1차/2025.01/825세대

청계리버뷰자이 /2027.02/1,670세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 -1%로 저평가되어 있다고 보기 어려움

2) 환금성 : 1,330세대 대단지 신축에 신금호역 역세권 단지로 꾸준한 수요가 있을 것으로 보여 환금성 좋음

3) 수익률 : 200%수익률을 내려면 30억이 되어야 하는데 이미 전고점을 거의 회복한 단지이므로 수익을 내긴 어려워 보임

4) 원금보존 : 전세가율 48%로 서울 기준 60%에 못 미친다. 현재 전세가 기준 매매가가 3억정도는 떨어져야 적정 전세가율이 될 수 있어 원금보존이 가능할 것으로 보임

5) 리스크 대비: 성동구 2027년까지 5,000세대로 공급이 많지 않아 공급량 기준으로 안전한 물건으로 보여지지만 투자금이 8.2억이라는 많은 돈이 들어가서 좋은 투자물건은 아니라고 보여짐(이 투자금으로 더 좋은 가치의 물건을 찾아보는 것이 더 맞다고 생각됨)

나의 투자 결론 : 

비전보드에 작성한 목표를 이루기 위해서는 수익률20% 이 단지는 전고점 대비 가격이 너무 많이 올라와서 저평가기준에서부터 투자로 고려하기는 어려운 단지임

✅ 작성하면서 느낀점 : 

하나의 단지를 투자기준에 따라 살펴보니 단지의 가치/가격을 수치로 명확히 볼 수 있어 투자여부를 판단하는 데 많은 도움이 되었다. 

강의에서 배운 투자기준으로 토대로 단지별 비교평가를 통해 동일한 투자금으로 더 높은 수익률을 가져갈 수 있는 투자대상을 찾아봐야겠다.