5급지 신축 20평대 팔아 3급지 구축 30평대 투자하다. (# 매수편)

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!

투자 코칭 후!!

여전히 지방 투자를 위해 중소도시를 다니던 그때..

내마기, 내마중을 연달아 듣던 24년 초!!

제주바다님의 말씀이 다시 새록새록 기억이 나며….

“한 번 용기내볼까????”

라는 생각을 하게 됩니다.

남편과 상의 끝에 저희는 A지역 매매가 아닌 월세로 마음을 정하게 됩니다.

하지만 집이 언제 팔릴지 모르는 상황에서

집 팔리면 그때 서울 앞마당 만들어가며 찾아보지~라는 안일한 생각을 하며…

24년 4월까지 중소도시 앞마당을 만듭니다.

1년이 넘는 월부 생활동안 광클에 실패하며 우울해하던 그때….

운좋게 지방투자실전반에 광클 성공되어 24년 4월 지방 임장을 다니게 됩니다.

때마침 4월 집은 매도되고 이제 5월부터 서울 앞마당을 만들어야지?? 생각하게 됩니다.

4월까지 앞마당 현황은..서울2 수도권1 광역시2 중소도시3

5월부터 차근차근 만들어가야지~라는 생각을 갖고 상급지부터 차근차근 앞마당을 만들어갑니다~

5월 2급지 앞마당을 만들며 매임을 가면 듣는 말!!

”왜 이제 왔어!! 한두달 전에 오지…급매는 그때 다 나갔어..”

집을 보러가는데 10명이 넘는 사람들이 다같이 한 집으로 우르르르……….

절대 깎이지 않겠구나…..란 생각속에 그 안에서 아직 오르지 않은 신축 20평 소형단지!!

“오?? 내 투자금 안에 들어오네??”

전고대비 20% 가격!! 매물코칭을 넣고 조금만 더 깎았으면 좋겠다는 말을 듣고…..

시도해봤지만…역시나 깎이지 않았었습니다. 그당시에는 25% 수준이 싸다는 분위기였고..

“역시 안깎이네~그럼 싸지 않으니 난 사지 않겠어….”

라고 의사결정을 하고 쿨하게 보내버립니다. 이런 의사결정의 뒤엔 내심 다음달에 다른 곳에서 더 좋은 단지를 찾을 수 있지 않을까?란 희망회로가 포함되어있었습니다. 그래서 절실히 깎으려는 노력이 없었습니다. 분명 절실히 깎았다면 깎였을텐데…..

첫번째 투자를 못하며 깨달은 점!!

내가 못했던 이유는 싼지 비싼지 정확한 판단이 어려웠다. 앞마당 2급지 2개 3급지 1개인 상황에서 비교가 어려웠고 그래서 싸다는 확신이 안들었다. 앞마당이 많아야 함을 깨닫게 되었다. 그리고 욕심!!!! 더 좋은 걸 할 수 있지 않을까? 란 욕심이 올라왔다.

지금 내가 할 수 있는 투자라면 해야한다. 이리쟤고 저리쟤다가 기회는 날아간다.

그리고 희망회로는 돌리지 않는다. 미래의 일은 어찌될지 모른다. 현재에 내가 할 수 있는 것에만 집중한다.  

6월 3급지로 갑니다…

그런데?? 여기서도 전임을 하면 “ 싼 매물들은 저번달에 다 빠졌어요” 란 이야기를 듣습니다…뭔 뒤를 따라가고 있다는 느낌이 들며 제 투자금으로 매임을 잡으려하면 그돈으로는 좀 어렵다는 말을 듣습니다. 

그리고 싼지 비싼지..아직도 감이 오지 않습니다….

7월 2급지

여긴 제 투자금으로 할 수 있는 곳은 비선호생활권 구축들 뿐입니다. 

점점 불안해집니다….5월 놓친 그 매물만 눈앞에 아른 거립니다.

내가 왜 그걸 못했지? 왜 확신이 안섰지??란 생각을 하게되며 우울해지고 속상해하며 무의미하게 시간만 흘려보냅니다.

그러다 내가 내린 결론은

앞마당이 부족해서 비교가 잘 안되었고….20%면 변화하는 시장에서 싼 구간이었는데 앞마당이 부족하니 싸다는 생각을 못했다는 결론이 나왔습니다. 하지만 이제 앞마당이 5개가 되었음에도 불구하고 여전히 싼지 비싼지 감이 오지 않습니다. 앞마당을 어느 세월에 늘리나.. 그 감 찾다가 시장이 떠나버리는 건 아닐까 두려워집니다.

이렇게 힘들어할 때 조장방 인연 리버티맨님의 조언!!

“ 확신이 서지 않으면 서울 전체 전수조사를 해봐요. 그럼 확신이 안 설수가 없어요…”

띠~~잉~~~머리를 한 대 얻어맞은 느낌이었어요. 전 앞마당이 아니면 전수조사를 안했거든요. 

아니 왜 난 그 생각을 못했을까? 힘들지만 확신을 가지려면 이만한 방법이 없겠다는 생각을 하게 됩니다. 

그리고 즉시 앞마당이 아닌 3급지와 4급지(모든구는 어려워 4개구만) 

이렇게 총 앞마당 포함 12개구 전수조사를 매주 하게 됩니다.

그리고 그 과정에서 한 단지를 찾게 됩니다.

앞마당은 아니지만 친구가 살고 있는 뉴타운!! 신축 25평!! 매년 친구 집에 놀러갈때마다 그 동네 분위기는 너무 좋았던 기억이고….친구의 이야기 속 아이 친구 엄마, 아빠의 직업들을 들어보면 소득수준이 꽤 높은 사람들이 많이 사는구나!! 생각했던 동네였습니다.

하지만 앞마당이 아닌지라 이렇게 투자를 고민해봐도 되나? 란 생각이 들었지만 그래도 집을 보고 옵니다. 

공실에 근저당이 잡힌 물건이라 싸게 나왔고 전세 들어갈 사람이 기다리고 있다는 말과 함께 

전 곧바로 비슷한 매매가 중에서 최선인지? 

비슷한 투자금 내에서 최선인지?? 

전수조사한 리스트를 보며 확신을 느끼게 됩니다.

싸.다.

근저당 말소조건으로 하면 세입자도 기다리고 있겠다 동시계약을 하면??? 끝이네??

와~확신은 이렇게 서는구나!! 온몸에 전율이 흐르며 두번째 매물코칭을 받게 됩니다.

코칭에서 더 깎으면 좋지만 깍이지 않아도 충분히 싸다는 이야기를 듣고 부동산에 전화를 합니다. 

하지만 기다리고 있다는 세입자분은 다른 곳에 계약하셨다해서 전세입자분 나타나면 연락달라는 말과 함께 기다리게 됩니다. 

하지만 시간은 흘러 다시 협상을 위해 부동산에 찾아갔고 마지막 딜을 건넵니다.

“1000만원 깎아 주시면 전세입자 안맞춰져있어도 계약금 쏠께요..”

하지만 부사님 정말 깎을 수가 없다며 매도자분의 사정을 이야기 해주시는데? 

뭔가 이상합니다. 근저당이 분명 70% 밑이었는데? 다시 등기부등본을 봅니다.

주택임차권!! 사실 이부분을 그냥 넘어갔었습니다. 등기부등본 까막눈…하하하하

전세입자를 빼주면서 HUG에서 대출을 받아서 줬다는 이야기가 나오네요?? 

그럼 지금 이 집..full대출?? 매도인이 자기돈이 한푼도 없는 상황???

결국 할 수 없는 물건이었습니다. 이런 물건을 저는 오래토록 붙잡고 있었던 것입니다.

그제서야 주택임차권에 대해 검색하고 알게 된

그렇게 두번째 물건도 안녕~~~~~~~~~~~~

두번째 투자를 못하게 되면서 깨달은 점??

어떻게 해야 물건에 확신을 가질 수 있는지 알게 되었던 것 같아요…이걸 첫번째부터 알았더라면 좋았겠지만 첫번째 물건을 놓치며 배울 수 있었던 부분인 것 같아요.

가장 기본적인 등기부등본!! 제대로 보지 못한 점~한쪽으로 치우쳐 생각하다 놓친 부분이 컸습니다. 

그뒤로 꼭 등기부등본은 정확히 보려고 합니다. 혹시 내가 놓친 부분이 없나…ㅎㅎㅎㅎㅎ

그리고 이제 근저당 물건은 무섭지 않을 것 같아요. 

오히려 어떻게 해야할 지 조금은 머리에 프로세스가 잡혀 있습니다. 

이또한 두번째 물건을 놓치며 얻게 된 점이네요.

그렇게 8월을 두번째 투자물건에 사로잡혀 앞마당도 못만들고 시간을 허비하게 됩니다.

9월 4급지 10월 3급지

이렇게 서울 앞마당 7개가됩니다.

그럼과 동시에 대출규제로 전세 맞추기가 힘들어진다는 분위기 속에

점점 지쳐가던 어느날!!

저는 4급지 비선호생활권 준구축 30평 올수리 세낀 물건을 보게됩니다.

이거라도 할까? 이것도 전고대비 싸졌으니 안전마진도 있고

대출 규제 때문에 전세 맞추기도 힘든데 전세 낀 매물이니 리스크도 없고

이게 내가 할 수 있는 최선 아닐까?? 

매물코칭도 사라지고 그냥 이거 할래!!란 생각의흐름과 함께 집으로 돌아가는 길….

지투실전반의 인연으로 우지공 튜터님께 마지막 확인받고 계약금 쏴야지?? 란 생각을 하며 연락을 드립니다. 

그런데 튜터님의 정곡을 찌르는 말씀

“정말 그 단지 맘에 들어요? 지금 너무 상황에 맞춰서 찾은 단지 같은데~

마지막에 이렇게 해치우듯 하면 어떡해요...

다시 한 번 찾아봐요..지금 잘하고 있어요….조금만 더 마지막 힘을 내봐요!!” 

라는 말에 지하철에서 눈물 또르르르….

사실 너무 힘들었거든요….진짜 그냥 아무거나 해버리고 싶다는 생각이 컸던 저를…간파하시고 다시 용기를 북돋워주셨습니다. 잘하고 있다는 그말이 그렇게 위로가 되고 눈물이 나더라구요.

그래서 저는 4급지 준구축 단지는 머릿속에서 지우고 다시 집으로 돌아와 기운 내서 단지들을 찾습니다.

그리고 튜터님의 소개로 같은 지역에 살고 계신 월부 선배님을 만나게 됩니다.

다음날 카페에서 만나 많은 이야기를 듣게 되었고 저의 제일 부족한 점을 찾게 되었습니다. 

전 늘 협상이 어려웠는데 그 이유는 스스로 초짜라는 생각과 함께 위축되어 있었고 적극적이지 못했던 것 같아요.

월부 선배님의 조언으로 저번 주 매임 갔던 단지 부동산에 제 맘 속 깊은 곳에 자리 잡던 목표매수가를 입밖으로 지르게 됩니다.

하.지.만.

대차게 까이고~주변 부동산들을 워크인하며 목표매수가로 살 수 있는 매물 갖고 계신지 물어보았고 역시나 다들 안된다는 분위기에 깔끔히 마음을 포기하게 됩니다. 역시 신축은 어렵구만 ㅎㅎㅎㅎ

그리고 3급지 90년식 구축 34평 매물 예약을 하고 갑니다. 

주인분이 2주택이라 비과세 받으려고 파는 것이고, 12월중순까지 팔아야한다. (급하다…) 

나가라면 나갈꺼고 1년정도는 전세 살수도 있다.(오?? 나를 위한 물건인가?) 상황은 좋았고,

집을 보러 갔는데 최근 올수리는 아니었지만 샷시까지 집주인분이 사셔서 깔끔하고 괜찮다는 느낌이 드는 집이었습니다. 

하지만 호가가 싸지 않았고, 90년식이라 조금 걱정은 되었습니다. 

00년식만 되었어도 걱정 안했을텐데 90년식 괜찮을까?/ 괜찮을까?? 

또 자꾸 고민이 되며 이리쟤고 저리쟤고 있는 제 자신을 발견합니다.

지금 현재에 집중하기….3급지 구축이라도 가질 수 있을 때 갖는 게 좋을 거라는 생각이 들었습니다. 

그렇게 남편과 이야기 나눠보고 연락드리겠다고 하며 집으로 와서!! 다시 한 번 더블 체크를 합니다.

비슷한 매매가 대비 최선인가? 집상태, 리스크가 없는 것으로 최선이라는 생각이 듭니다.

비슷한 투자금 대비 최선인가? 더 좋은 단지들이 같은 투자금으로 할 수 있었지만 그 단지는 지금 싼 수준은 아니기에 오히려 깍이면 전고대비 18% 수준이니 더 나은 선택이다란 생각이 듭니다.

그렇게 남편과 이야기를 나누고 저녁 부사님께 전화해서 5000만원 네고를 지릅니다. 

(너무 조급함이 묻어났던 것 같아요..다음날 할껄…막상 하려고 맘먹으니 빨리 마무리 짓고 싶다는 생각이 들었습니다. 이부분은 점차 고쳐나가야 할 것 같아요..고질병 조.급.함.)

한참 뒤 부사님이 가격 조정 됐다고 할꺼냐고 하십니다. 생각보다 쉽게 깍여…더 깎을 걸 그랬나?? 하는 아쉬움도 생겼지만 그래도 리스크 없이 내 투자금 내에서 할 수 있는 최선이라는 생각에 가계약금을 보냅니다~

세번째 투자로 얻게 된 점??

신축이 너무 하고 싶어 월부에서 절대로 하지 말라는 대 to the 출….약간만 받으면 신축 할 수 있는데..받을까? 2년만 버텨볼까? 란 생각을 하게 되었습니다. 무리한 투자~~~2년뒤 전세가가 많이 오를꺼라는 희망회로…..

하지만 정신 차리고 다시 대출 없이 내가 할 수 있는 투자를 찾아보고 지금 내가 할 수 있는 최선의 투자를 하게 되었습니다. 물론 미래를 알 수 없어 불안하지만 90년식 구축 투자 10년뒤 어떻게 될지….모르지만 충분히 땅의 가치가 있는 곳이기에 잃지 않는 투자라고 생각합니다. 잠깐 4급지 구축을 할 뻔 했지만 그것보다는 확실히 나은 선택이기에 시간이 흘러 어떻게 될지 지켜보려고 합니다.