저 투자실패 한 것 같습니다 도와주세요ㅠㅠ

첫 투자로 지방을 보다가 모델하우스 통해서 경기도 걸포북변 우미린 분양권을 샀습니다.

 선택한 이유는 구축밭에 신축,8분거리 5호선 확정,주변구축보다 비싸지만 신축중에서 저렴하고 2년 보유할 수 있다면 무조건 오를것 같다는 느낌,내가 살기에 나쁘진 않고 골병라인이지만 5호선 생기면 괜찮을것 같다는 생각입니다.

 4.7억에 매수해 현재 실거래가는 4.9억정도입니다

여기서 제가 궁금한건

1. 선택한 이유에서 틀린점이나 보완할 점, 특히 오를것 같다는 느낌으로 가도 되는지 아니면 느낌이 아니라 이것도 제대로 근거를 설명할 수 있어야 되는지 궁금합니다.
2. 예를 들어 4.9억에 실제 매매가 되면 내 통장에 4.9억이 입금되는건지?
3. 학자금대출과 카드론 천만원 대출로 중도금 대출이 안 나와 부동산에 분양권 내놨는데 제건 저층에 고층 피가 3000이라 양도세 피하려면 다운계약서밖에 방법이 없는건지
4. 저는 자금계획 불충분,영끌이 문제였나 생각하는데 투자 실패 원인이 무엇일까요

투자고수님들 고견 부탁드립니다..ㅠ