안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에, 성공할 수밖에 없는 투자자 웨클입니다.
자모님의 1주차 강의를 관통하는 핵심 키워드는 ‘선호도’ 였습니다.
신도시 투자든, 서울이든, 지방이든 투자의 본질은 ‘가치 대비 싸게 사는 것.’입니다.
여기서 가치를 알아야 싼지 비싼지를 알 텐데, 그 가치 파악의 핵심이
선호도인 것입니다. 직접 발품 팔아서 내가 밟고, 듣고, 보고, 맡은(?) 지역과 단지의 선호도,
그리고 손품으로 알아낸 입지 가치와 선호도를 제대로 알아야 투자의 본질을 지킬 수 있다는 것을
다시금 상기하게 되었습니다.
[강의 요약 정리]
경기도 실전투자를 위해 해야할 일 : 1) 투자금 확정, 2) 지역 투자 범위 확정(서울? 경기도? 지방?), 3) 지역 내 투자범위 확정(1. 입지 → 상위 입지 평균 : 평촌 / 하위 : 부천, 수원), (2.선호도 : 지역 내 단지 파악) 4) 지역 간 투자후보 비교평가
2. 지금 시점이 2012년~14년 시장 상황과 비슷하다. 전세가율이 최고점에 이른 2016~17년 시기는 다시 언제 올지 모른다. 현재 전세가율이 오르고 있다는 건 팩트. 투자하기 좋은 시기 도래함. 최근 정부가 대출규제를 강화했는데, 그럼에도 가격이 멈춰 있는 단지들은 더 이상 내려갈 게 없는, 잃을 수 없는 저평가 단지라는 얘기임.
3. 지역에서 땅의 가치가 어느 정도인지 파악해야 연식(상품성)의 비중을 따져볼 수 있다. 어느 지역은 구축까지 봐야하는지, 아니면 신축만 봐야 하는지 등
4. 선호도 파악 방법 : 1) 전고점 2) 매매 상승 시점 3) 전저점(2014~15년)에서 전고점까지의 수익 크기
5. 중요한 것은 우리가 지금 경기도 핵심지역으로 보는 지역들은 순서의 차이가 있을 뿐 가치가 있는 지역이라서, 지금 오르지 않은 지역들이 오히려 싼 지역들 = 기회 라고 생각해야 함.
6. 안양(동안구)은 입지 좋은 구축 vs 입지 안 좋은 신축 투자 결정이 필요함. 투자금이 적다면,(연 저축액 5천 이하) 신축 투자가 유리하다. 신축이 전세가가 빨리 오름.(투자금 회수)
7. 우리가 하는 최악의 선택은 선호도가 덜한 단지를 고르는 것이 아니라 이렇게까지 하는데 투자를 하지 않는 것.
8. 평형이 작더라도 입지가 더 좋다면, 입지가 우선이다. 도덕파크타운2단지 22평(복도식) > 당동주공3단지 33평(계단식)
9. 수도권 외곽부터 전세가가 붙어온다. 그래서 인천 계양구가 가장 전세가가 높다. 전세가가 붙어서 전세에서 매매로 수요가 옮겨가는 것 때문에 매매거래량이 늘어나는 현상이 벌어짐.
10. 지금 2024년말은 가격이 싸면서, 전세가율이 높은 시기(2014~16년 시장의 모습과 비슷함.)
11. 학급당 학생수를 항상 투자적 관점에서 살피는 연습을 할 것. 학생수가 15~16명이라면 사람들이 떠나고 있다는 뜻.
12. 신도시는 지하철 교통이 대부분 불편하기 때문에 지하철 접근성이 아니라 중심상권 접근성이 선호도에 영향을 미침. 중심상권에서 멀어질수록 가격이 싸짐.
13. 3기 신도시 투자로서는 위치를 봐야하는데, 교산신도시밖에 좋은 곳이 없음.
14. 신도시 중에서 직장+교통(분당)이라는 입지독점성, 또는 학군+환경(평촌)이라는 입지 장점을 가진 곳이 투자 우선순위가 된다.
15. 그렇지 못한 경우에는 즉, 입지독점성이 없다면 연식이 중요하다. 신축을 우선순위로 보아야 한다.
16. 판교신도시(직장+교통) - 부동의 1등 신도시,
동탄1,2신도시(직장+환경) - 직장이 인근에 있어서, 자급자족이 가능한 곳. 동탄맘으로 대표되는 지역의 커뮤니티. 그들만의 리그가 있는 곳
17. 강남접근성(역에서 역 기준으로)이 1시간이 넘어가면 ‘지방’처럼 보아야 한다. 즉, 연식을 우선적으로 봐야 한다.
18. 500인 이상 일자리가 많을수록 자체 수요가 있다. 지역 내 수요가 탄탄하다.(수원, 분당)
19. 인천은 자체 수요가 있는 곳.(직장) + 인구가 계속 늘고 있다.(인구수 300만 이상)
20. 투자 우선순위의 기준은 입지 가치(땅의 가치)가 먼저다. 땅의 가치가 있으면 연식을 까다롭게 보지 않아도 되고, 구축까지 투자범위를 넓힐 수 있는데, 땅의 가치가 없으면, 입지독점성이 없으면, 연식을 까다롭게 봐야 한다. 구축투자 어려움.
21. 연식을 우선적으로 보라는 뜻은? 90년대보다는 00년대, 00년대보다는 10년대식을 우선으로 볼 것. 20년대식만을 신축으로 보면 안됨.
22. 수도권은 연식보다는 입지가 더 우선한다는 기준!!! 중요함.
23. 서울 4급지와 전고점이 비슷한 단지인데, 현재 전고점 대비 20% 이상 빠졌다면(서울을 올랐는데, 경기도는 덜 올랐다면), + 투자금이 적게 들어가는 것에 투자할 것.
19. 1기 신도시에서 선도지구로 선정되어서 가격이 폭등한다? 투자자는 경계해야 한다. 반대로, 선도지구로 지정이 안되어서 가격이 떨어졌다? 투자자에겐 호재다. 반대로 생각해야 한다.
20. 선도지구는 +a의 개념일 뿐. 입지를 볼 것. + 지역 안에서의 단지 선호도를 볼 것.
<지역 간 비교평가>
비교평가의 기준
위치 그 자체
배후 업무지구가 어디인지?
지역의 입지 평가 이후에 생활권 내에서 단지 선호도 평가가 필요함. 여기서 단지 선호도는 “어떤 이유로 이 단지를 선택하는지?”를 알아야 함.
지역 내 단지 레벨(위상)을 직관적으로 알 수 있는 방법은? 전고점!!
구축을 투자한다면 그 지역 안에서 사람들이 더 좋아하는 위치로 인해 선호도가 더 좋은 단지가 어디인지를 고려하여 투자해야 하고, 연식을 고려한다면 세대수가 많고, 연식이 더 좋을수록 투자 우선순위다.
입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축 = 전세가가 더 빨리 올라와 투자금을 빨리 회수할 수 있는 전략이라면 신축에 투자하는 게 맞음.
전고점이 비슷한 단지 중에서 현재 덜 오른 단지(하락률이 더 큰 단지)에 투자할 것.
투자 후보 추리는 법? 전고점 순으로 단지를 나열할 것. 전고점 비슷한 단지들을 묶어서 현재 가격이 더 싼 것을 선택하면 됨. 전고점 레벨로 비교해볼 것.
지역 안에서 선호도가 매우 좋은 단지를 고르는 것은 정말 큰 의미가 있다. 매매가가 빨리 오르고, 전세를 놔도 가장 먼저 나가기 때문에.
전고점이 더 높다 = 선호도가 더 높다. 그런 단지 중에서 상승흐름이 오지 않은 단지(전고점 하락률이 20% 이상)에 투자한다.
전고점이 비슷하다는 전제하에, 같은 구축이라면, 투자금이 비슷하다면, 소액투자라면, 지방광역시보다 수도권 투자가 낫다.
하지만, 투자금은 비슷한데, 지방광역시는 신축, 수도권은 구축이라면 지방 투자가 낫다. 지방은 신축의 힘이 더 강하다는 얘기. 또한 지방이 더 빨리 상승 흐름이 올 수 있다.(사이클이 짧기 때문에)
전고점 7억대인데, 1억 정도의 투자금으로 투자할 수 있으면, 아주 잘한 투자가 됨.
수도권과 지방 투자처를 비교하여 1억 내외의 투자를 진행해나갈 때 가장 중요한 것은 ‘그 지역 내의 선호도’다.
전고점 20% 이상 떨어지는 단지들 중에서 지역 내 선호도가 있는 단지는 전고점과 현재 매매가 하락분은 안전마진을 확보하는 것이다.
[투자하기 위해 앞으로 해야 할 것]
신도시 대규모 입주가 하급지에 있다면 상급지는 전세가가 떨어지지는 않지만, 보합하는 정도의 영향을 받는다. 위치에 따라 가까울수록 영향을 더 받는 것은 당연함.
구축투자를 할 때, 매물임장을 해서, 실거주용 올수리된 집이 있는지 본다. 집을 매수해서 올수리 해서 들어간다는 것은 그 단지에 선호도가 높다는 것을 반영함.
오래된 구축인데, 전세가 흐름이 어떻게 되는지 볼 것. 오래된 구축이더라도 땅의 가치가 있으면 전세가가 등락은 있지만, 꾸준히 올라올 것이고, 땅의 가치가 없다면 전세가가 오르지 않는다. 전세가가 오르지 않으면 저가치 물건임.
1억5천 이상 있으면 수도권 4급지(광명, 평촌, 수지, 하남, 의왕...)을 우선적으로 본다. 지역광역시보다 수도권 4급지가 더 ‘급’이 높다. 대신 1억 정도라면 두 지역을 같이 보라.
힘들지라도, 매수-보유-매도의 과정에서 스스로 망하지 않는 선택을 할 수 있는 것. 그 과정을 통해 자산을 쌓아갈 수 있다는 것 = 가치 있는 일
독강임투를 끊임없이 이어나가야 한다. 언제까지? 될 때까지.
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