신도시 투자 기초반을 들으면서, 또 지방을 보는 방법과는 달랐고 아직 수도권이 어색하여, 강의를 다시 듣고 더 익숙해져야 겠다는 생각.
이번 강의에서 내가 새롭게 배웠고,적용 할 점이 무엇이 있을까
1.군포의 상황
현재 임장지가 군포 산본이기에 좀 더 상황을 파악 해 보자면, 현재 군포는 전세가가 정말 안 받친다. 옆에 상급지 안양의 공급이 많기에 영향을 받고 있으므로, 산본이 공급이 없어서 투자금이 많이 들어간다고 한다.
부천과 산본의 가치가 비슷하기에 산본에 투자를 하고 싶다면 부천과 비교를 해봐야 한다. 현재 부천은 오르고 산본은 가격이 머물러 있어서 산본이 저평가 상태이다.
산본은 기본적으로 베드타운이며 주민들은 안양으로 올라타고 싶어 한다. 산본이 부천보다 덜 오른 매매가는 맞지만, 전세가가 안 받쳐줘서 투자로는 애매한 상황이다. 이러한 점을 알고 산본을 앞마당으로 넓혀가자.
군포는 연식 우선으로 보아야 한다. 산본이 4호선이 있어 강남 접근 한시간 15분 동도 걸리며, 구축도 투자가 가능한 곳이다. 부천과 비교하자.
2. 저환수원리 장표
지난 임보에서 결론을 낼 때 투자 대상 단지 탑3에서 줄글로 내 의견을 적었었다. 강의에서 배운대로 한 것이긴 했지만, 자모님 말씀대로 저환수원리 장표를 넣어서 기준에 부합하는지 재점검할 필요가 있다고 보인다. 망하기 않기 위해 기준을 지켰는지 보자.
3.투자 범위 정하기
경기 수도권이라도 각 지역이 지니는 강점과 위상이 다르다. 예로 분당은 직장 강남 접근성 학군과 환경이 다 갖추어서 상위권이고 입지적 가치가 있어서 구축도 투자가 충분히 가능하다. 하지만 인천의 검단신도시 경우는 철저한 베드타운의 기능을 하기에 매도를 염두에 두고 신축부터 보아야 한다. 경기권을 임장하면서 내가 어디까지 투자 할 것인지를 치열하게 고민하고 설정하자.
4.지방과의 비교
수도권에는 상승의 파워력이 있다. 지방은 지난 2,3년간 하락하면서 최선호 단지들이 저평가 된 상태이다. 수도권과 지방을 비교하는 기회를 가지자. 현재 지방에서 1억 넣을거면 자모님 말씀은 단지 선호도가 엄청 좋아야 한다고 한다. 앞마당 넓힐 때 너무 지방만 파지 말고 지방 서울수도권 지방 서울수도권 퐁당퐁당 앞마당을 넓히라고 하셔서, 이번에 투자를 하고 나서는 더욱 그렇게 할 계획이다.
지방 상승장은 각 지역의 사이클이 있어서, 사이클에 의해서 단지의 가격이 오를수도 있다. 같은 가격의 수원영통황골마을 주공과 대구 중구 극동스타클래스남산의 가격이 같다면, 수원을 투자해야한다고 한다. 수도권에 하는 게 낫다
“나라고 왜안돼?나는 일등이야. 될거야! 니가 뭔데 날평가해 난 할거야. 목표는 항상 3개월안에, 6개월안에 투자하겠다! 내 실력에 상관없이 투자하겠다”
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