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결국엔 오르는 집값의 비밀
2024.12.3. 행복한노부부😊
저자 : 김준영
- 저자는 최신의 데이터를 기초로 집값이 어떻게 오르고 내리는지 규명했다. 특히 전세가를 중심으로 시장 사이클이 형성되는 과정을 상세히 소개했다..
- 주택의 공급부족과 공급과잉이 반복되는 과정에서 전세수급과 전세가율이 변하며 사람들도 움직이게 된다는 것이 저자의 핵심 논리이다.
1. 내용 정리
프롤로그 : 혼란의 시기일수록 본질을 봐야 한다
서장 : 인구감소보다 큰 공급감소 충격이 온다
1장. 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해
1. 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유
- 사용가치인 전세가격의 상승과 하락, 월세가격의 상승과 하락이 주택의 현재 가치와 가격으로 연결된다.
2. 부동산의 성장은 전세 상승률에 달려 있다
- 수도권과 지방 광역시의 현재 주택가격 차이를 보면 지역 간 발전 정도와 성장의 차이를 체감할 수 있듯이, 임대료를 통해서도 성장이 높은 지역과 낮은 지역 간 차이를 알 수 있다. 이러한 임대료의 상승률이 그 지역의 주택가치로 이어지는 것이다.
3. 서울은 왜 전세가율이 낮을까
- 전세 상승율이 낮은 도시와 높은 도시는 미래의 기대수익 차이에 의해서 전세가율이 다르게 만들어지며, 서울은 평균 전세가율이 가장 낮은 지역이다. 전세가격 상승률이 높고, 이것이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나 있기 때문이다.
4. 주택가치 변화의 두 가지 경로, 전세와 금리
- 첫 번째로 자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝다고 할 수 있고, 두 번째로 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝다.
5. 매매가격과 전세가격에 숨은 의미들
- 매매가격은 미래가치이고, 전세가격은 우리 주택시장의 근간이고 주택의 가치를 평가하는 근본이다. 실현되지 않은 미래가치가 반영되었다면 가격은 떨어지게 되고, 사용가치가 올라가면 매가가 상승한다.
6. 현재의 부동산 가치는 무엇으로 평가할까
- 전세가격은 부동산시장을 둘러싼 환경, 즉 수급 환경, 지역의 특성, 상품의 특징, 금리 등 가격에 영향을 주는 여러 요인이 반영된 결과이며, 주택의 사용가치를 기초로 매매가격이 형성된다.
- 전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화이다.
2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라
1. 부동산시장, 단기 전망과 장기 전망의 차이
- 소득이라는 통계는 장기적으로 우리 주택시장에서 구매력을 판단하는 기준이 된다. 소득을 기반으로 하는 대표적통계가 소득 대비 주택가격 비율(PIR).
2. 자산가치의 변화는 요구수익률의 변화
- 주택시장에서 요구수익률은 전월세 전환율로 구할 수 있으며, 요구수익률에 가장 영향을 많이 끼치는 것은 금리.
3. 금리로 시장을 예측하기 이유
- 자산가치의 평가와 변동성 그리고 변화에 가장 중요한 것은 임대료(전월세). 금리가 자산가치의 변화와 변동성을 만들기는 하지만, 금리의 방향과 속도 등을 모두 예측한다는 것은 불가능하다.
4. 전세 부족, 집값 상승으로 이어질까
- 전세수급 불안으로 인해 전세가격 상승이 이어지면 이는 매매가격이 상승하는 방향으로 흘러가게 된다. 수도권 뿐 아니라 전국 대부분 도시들이 2023년 1월을 기점으로 전세수급지수가 상승하고 있다.
3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까
1. 3년 누적 공급량에 주목하라
- 당해 연도로만 분석하면 공급량이 많았다 적었다 하면서 분석이 어려워지지만 3년 누적 공급량을 보면 수요가 축적되어 움직이는 공급시장이기 때문에 조금 더 쉽게 분석할 수 있음. 특히 지방의 시장은 예측이 맞을 확률이 높다.
2. 인구수는 같은데, 공급량은 왜 다를까
- 인구의 증가나 가구수 증가에 따른 수요 / 시장의 구조 / 환경
3. 수요 많은 지역, 어떻게 찾아낼까
- 수요가 많은 곳은 인구수 대비 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳
4. 최대 수요를 찾아라
- 3년 누적 공급량이 넘는 공급량에서도 하락의 위험이 크지만, 가장 큰 범위의 수요인 전체 거래량을 초과해서 공급이 되면 대부분의 시장은 하락하게 된다.
4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유
1. 수도권과 지방의 가장 큰 차이
- 공간의 크기 차이는 수요 측면에서는 공급의 부족과 과잉을 느끼는 시간의 차이이며, 수익률의 측면에서는 공급이 채워지는 시간의 차이에서 비롯되는 상승과 하락의 환경을 만드는 차이.
2. 서울 · 수도권 시장을 해석하는 법
- 공간의 크기 차이는 수요 측면에서 공급의 부족과 과잉을 느끼는 시간의 차이이며, 수익률 측면에서는 공급이 채워지는 시간의 차이에서 비롯된 상승과 하락의 환경을 만드는 차이이다. 이로 인해 수도권과 지방은 크게 다르며, 공급의 해석도 달라져야 하고 상승과 하락의 시점도 다른 것이다.
3. 지방은 3년 누적 공급량이 가장 중요하다
- 신규주택에 입주하기까지 3년이라는 공백 기간 동안 시장에 머무르게 되는, 늘어난 수요만큼 공급이 되어야 하기 때문이다.
- 3년 누적 공급량과 매매가격 사이에 상관관계가 높은 곳의 조건은 타 도시와 단절된 도시 구조입니다. 해당 도시 내에서 수요와 공급이 움직이기 때문에 통계와 예측이 가장 잘 맞다.
4. 중소형 도시는 어떻게 해석해야 할까
- 작은 도시로 갈수록 외부환경의 영향을 많이 받기 때문에 시장 예측이 어렵습니다.
- 변수를 제외한다면 3년 누적 공급량은 시장의 상승과 하락 환경을 만드는 강력한 힘을 가지고 있다.
5. 공급이 먼저냐, 가격이 먼저냐
- 지방은 3년 누적 공급량이 선행해서 시장에 영향을 미치고, 서울·수도권은 입주가 된 이후에 지속적으로 재고주택이 누적되어 시장환경을 만든 다음 상승 혹은 하락하게 되는 것입니다. 이런 이유로 지방은 공급이 선행하는 시장, 서울·수도권은 공급이 후행하는 시장이라고 한다.
6. 부동산 사이클, 공급이 만든다
- 가격이 하락하면 공급이 줄어들고, 줄어든 공급으로 가격이 상승하며, 상승한 가격이 다시 공급을 불러오고, 늘어난 공급 때문에 가격에 하락하기를 반복하는 사이클을 가지고 있다.
7. 입주물량과 매도물량, 무엇이 진짜 공급일까
- 매도물량은 매도와 함께 주거수요도 같이 이동하기 때문에 지역 내에서 전체 주거수요의 수급의 변화가 없다.
- 실제 시장에서 거래되는 건수를 기준으로 입주물량의 영향력을 판단하는 것이 더 현실성이 있다.
8. 입주물량의 파워는 과연 어느 정도일까
5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다
1. 수도권과 지방의 차이는 수익률과 리스크 차이
- 성장하는 도시에서 그렇지 않은 도시로 갈수록 그리고 큰 도시에서 작은 도시로 갈수록 수익률이 높아지지만 그만큼 리스크도 커집니다. 반대로 큰 도시로 갈수록 수익률이 낮으나 리스크도 작아진다는 점을 알아야 할 것입니다.
=> 이런식의 접근은 위험할 수 있겠다는 생각이 든다. 중요한 건 가격인데 물론 장기적으로 우상향할 수 있지만, 오히려 초보자들에게는 전세가(안전마진)이 받쳐주는 단지가 ‘싸다’면 잃지 않는 투자가 될 수 있다.
2. 서울 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수가 중요
- 수도권의 경우 낮은 전세가율에서 높은 전세가율로 변화하는 것은 긴 시간에 걸쳐 만들어놓은 공급 현상이며, 전세가율의 변화는 수익률 환경의 변화로, 투자자들의 유입에 결정적인 역할을 하게 된다. 또한 주거부족을 가장 잘 보여주는 것이 전세수급지수의 상승이며, 이 두 가지 조건이 함께 만나면 주거부족에 의해 실수요자가 움직이고 나아진 투자환경에 의해 투자수요가 움직이며 지속적인 상승이 일어나게 된다
- 지방의 경우는 이미 높은 전세가율이 형성되어 있기 때문에 공급이 감소하면 전세물량 부족이라는 한 가지 이유만으로 매매가격 상승이 일어나게 됩니다. 이처럼 지방은 전세수급지수와 전세가율이 동반해서 움직이며 매매가격에 바로 영향을 미친다.
3. 성장하는 도시와 소멸하는 도시의 명확한 차이
- 전세가격 상승률은 해당 도시 혹은 해당 주택이 생산하는 수익이고 성장입니다. 수익이 높다는 것은 여전히 성장하는 도시라는 뜻
- 서울의 강남, 부산의 해운대, 대구의 수성구와 같이 새롭게 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가 보유율이 낮은데, 새로운 수요가 들어오면서 임대료 상승을 만들고, 임대료 상승이 높은 수익률과 기대수익으로 작용하여 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대물량을 만들기 때문.
4. 지방 소도시, 여전히 기회는 있다
- 경쟁력을 갖춘 곳이라면 인구가 감소하는 곳이라도 여전히 기회가 있는 것입니다.
5. 신축 아파트에 주목하라
- 지역의 특성에 따라서 성장하는 아파트를 선택하면 되는 것입니다. 성장하는 아파트의 중심은 신축아파트가 될 가능성이 매우 높을 것으로 판단되고, 더불어 위치가 좋은 곳이라면 더욱 좋은 평가를 받을 것이다
6. 인구가 감소해도 가구수는 증가한다
7. 수요감소, 걱정할 이유 없다
- 수요가 감소해도 더 빠르게 공급이 감소하기 때문에 우리가 생각하는 주택시장의 암담한 미래는 현실화되지 않을 수 있다.
8. 금리는 집값에 얼마나 영향을 미칠까
- 금리가 부동산시장에 영향을 미치기는 하지만 금리 하나만으로 매매와 전세, 월세 모두를 해석하고 판단하는 것은 어려운 일.
6장 월세시대, 무엇이 달라질까
1. 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실
- 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 어느 시점에서는 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아질 것이며 이러한 월세 상품들이 시장에 남아 주요 임대 형태로 자리를 잡게 되는 것이다.
=> 화폐가 풀리며, 물가가 오르는데 과연 매매가격이 상승 될 수 있을까. 물가상승률보다 높을 수밖에 없는 것.
2. 월세가 오를 수밖에 없는 이유
- 자산가치 상승에 대한 기대가 낮을수록 리스크가 증가하기 때문에 그만큼 월세가격이 올라갈 가능성이 높아집니다. 전세가 사라지면 주택가격의 변동성은 낮아지고 주택임대시장은 높은 가격의 월세로 자리를 잡아가게 될 것.
3. 월세가 늘면 공급이 감소한다
- 시세차익과 월세를 통한 기대수익의 차이에 의해서 공급량이 달라지게 될 가능성이 매우 높습니다. 만약 월세화가 빠르게 진행된다며 그 속도에 맞게 공급도 필연적으로 감소할 것으로 생각합니다.
4. 매매, 전세, 월세, 앞으로 이렇게 바뀐다
7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까
1. 가격 변동성만 키우는 임대차 3법
- 가격상승의 근본이 되는 것은 임대료 상승이다. 전세수급지수에 가장 크게 영향을 미치는 것이 신규공급임.
- 시장의 변동성을 높이는 것은 수요와 공급의 불균형이다. 임대차 3법에 의해 계약갱신청구권이 시작되고 전세물건이 급감하며 매매가도 급감함.
2. 가격 거품을 일으키는 전세자금대출
- 월세에서 시작하는 임차인도 전세자금대출을 이용하여 전세로 진입하게 만든다. 결국 전세자금대출은 전세수요를 늘려 전세가격 상승에 일조하며 미래의 가치가 선반영되는 매매가격을 더욱 상승시킴
3. 역전세는 구조적인 문제
4. 정책은 시장을 장기간 움직이지 못한다
- 지방은 외부 요인보다는 그 도시의 공급에 영향을 받는다. 정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘들고, 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않음
8장 통계를 과신하면 안 되는 이유
1. 해석하기 나름인 통계
2. 미분양으로 시장을 판단하지 마라
- 미분양이 줄어들면 가격이 상승하고 미분양이 늘어나면 가격이 하락한다고 하지만 그렇지 않은 경우도 있다. 오히려 가격이 상승하면 미분양이 줄고 가격이 하락하면 미분양이 늘어나는 경우가 더 많다.
3. 거래량, 어떻게 봐야 할까
- 매매가격 하락 후에 첫 번째 거래량이 평균 이상 늘어났을 때, 여기에 덧붙여서 신규공급이 부족한 시장환경에서 기존주택을 매수하면서 늘어난 거래량이 변곡점의 의미가 있는 것이다. 이렇게 늘어난 거래량이 공급량과 함께 움직일 때 가장 큰 의미를 가지게 된다.
4. 선행지수, 동행지수, 후행지수
- 우리가 보고 있는 거의 모든 통계는 선행해서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하고 있거나 그 결과인 것입니다. 또 가장 잘 맞는 통계가 가장 큰 오판을 내리게 만드는 통계가 될지도 모른다.
9장 어디에 투자해야 할까
1. 성장하는 지역과 상품에 투자하라
2. 도시의 경쟁력이 약할수록 개별 주택에 집중하라
- 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 합니다. 이런 도시에서는 위치나 상품에서 경쟁력이 있는 등 그 도시의 평균 상승률보다 높아질 곳을 선택하여야 합니다.
3. 점점 힘이 떨어질 지방 기축 아파트
4. 미분양은 언제나 기회의 상품
- 미분양이 급증하고 매매가격이 상승하면 대부분 미분양은 빠르게 감소하는 것을 볼 수 있다. 미분양 된 물량이 상승기와 함께 신축 아파트로서 더 크게 상승하는 것이다.
- 최근 인플레이션의 영향으로 인건비와 자재가격이 상승하면서 분양가가 계속 오르고 있다. 땅값이 떨어지지 않는 한 낮은 분양가로 신규 아파트를 새로 공급하기는 어려운 환경일 것이다.
5. 강남 불패보다 불편한 강남 월세의 고공행진
- 성장이 둔화되고 월세로 가는 과정에서 월세가격은 필연적으로 상승하게 됩니다.
10장 지역별 부동산 분석
1. 수도권 부동산 분석
- 수도권의 가장 큰 특징은 한 번의 사이클이 긴 상승과 긴 하락으로 이루어진다는 것이다.
2. 부산 부동산 분석
- 서울·수도권의 가장 중요한 차이는, 지방은 공급이 영향을 미치는 시간에 의해 짧은 사이클을 만든다는 것입니다. 이 사이클을 만드는 과정에서 가장 큰 힘을 발휘하는 것이 3년 누적 공급량(입주물량)이다.
3. 대구 부동산 분석
- 2024년 하반기부터 줄어드는 공급량에 의해서 특별한 변수가 없는 한 매매 거래가 살아날 것으로 기대해 볼 수 있다.
4. 광주 부동산 분석
- 지역 내의 수요 집중도가 가장 높은 곳
5. 대전 부동산 분석
6. 울산 부동산 분석
7. 중소도시 부동산 분석
2. 생각 및 느낀점
- 이 책은 데이터를 기반으로 집값이 어떻게 움직이는 지 풀어주는 책으로 특히 전세가를 중심으로 시장의 방향을 상세하게 설명했다는 점이 흥미로웠다. 처음에 데이터적으로만 풀다 보니, 이해하기 조금 어려웠는데 집값이 어떻게 만들어지는지부터 시장의 변동성과 공급, 월세와 정책까지 폭넓게 다뤄 그동안 의문이었던 부분을 정리 할 수 있었다.
- 전세가가 상승하면 매매가가 상승하는 방향으로 흘러가게 된다고 것, 3년 누적 공급량과 거래량을 보고 수요를 파악하는 것, 수도권과 지방의 규모별로 파악하는 방법을 적어준 것도 인상깊었다. 특히 지방은 공급이 선행하고 수도권은 공급이 후행하며, 공급과 연결되어 사이클을 만든다는 점과 공급을 일률적으로 정의하지 않고 지역의 규모별로 서술한 점이 좋았다.
- 공급에 대한 통계로 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수를 보는 것인데, 책에서는 전세수급지수라는 말을 많이 사용했다. 전세수급지수는 전세의 공급과 수요 비율을 지수화한 지표이다. 100기준으로 낮으면 전세 공급이 우세하고 높으면 공급이 부족하다는 것을 의미하는데, 이 계산을 어떻게 해야 하는지 궁금해서 찾아봤다. 부동산 사장님의 주관이 들어가는 거라 100% 신뢰할 순 없겠지만, 추이를 지켜보기에 좋을 거 같다.
출처 : 네이버블로그
- 전세수급지수를 내가 매일 보는 kb시세에서 볼 수 있는데, 지방의 대표 광역시인 부산을 살펴봤다.
- 2024년까지 공급이 많았고 실제 ‘23년 부산의 평균 전세수급지수는 73.2였고 전세가 오르고 있는 올해 평균은106으로 유의미하게 상승했다. 실제로 올해 초 전세가격보다 3천 정도 이상 반등한 모습을 보여주고 있다.
- 그럼 최근 전세가가 눈에 띄게 반등한 울산을 살펴보니, ‘23년 평균 전세수급지수는 87.3이었으며 올해 144.6으로 거의 2배 가깝게 상승했다. 심지어 공급도 없는 상황에서 전세수급지수는 계속해서 오르고 있는데, 저자에 말에 의하면 앞으로 울산은 여전히 안정적으로 흘러갈 것으로 기대된다.
# 의문점
- 이 책을 읽으면서 의문이 들었던 점은, 과연 전세가 소멸될까?에 대한 내용이다. 내가 현재 하는 투자는 전세 레버리지 투자인데, 저자는 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀐다고 말한다. 하지만 자본주의에서 물가의 상승은 피할 수 없고, 새우깡 조차 몇배나 오르는 시장에서 건축비, 자재비가 올랐는데 가치가 있는 단지라면 매매가격이 둔화된다는 게 의문이었다.
3. 논의하고 싶은 발제문
1.121p #전세수급지수
서울·수도권과 지방 사이의 공급 특성을 가장 잘 보여주는 통계가 서울·수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수입니다.
→ 전세수급지수를 확인해보기 위해 대표 광역시인 부산과, 현재 전세가 많이 오른 울산을 찾아보니 전세가격과 유의미함을 확인할 수 있었습니다. 하지만 그럼에도 전세수급지수는 주관적인 부분이 있는데요. 미래를 예측할 순 없지만, 그럼에도 앞으로의 가격을 생각해보기 위해 참고하는 지표가 있는지 얘기 나눠 보고 싶습니다.
2.224p #월세화
임대시장에서 월세의 비율이 높을수록 시장이 성숙했다는 의미이거나 매매가격의 성장이 둔화되는 도시라고 판단할 수 있습니다. ~ 우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수밖에 없습니다. 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다.
→ 저자는 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실이라고 얘기합니다. 월세화가 된다는게 시장의 성숙하는 단계라고 얘기하는데 이 부분에서 각자 어떻게 생각하는지 얘기 나눠보고 싶습니다.
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