성남 단대동 푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 39조 1030 이런]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

단대동 푸르지오아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

강남구: 801,419 /송파(잠실역):400,781/분당(판교):345,459

2. 교통

네이버 길찾기

강남 48분 / 잠실 36분 / 판교 41분 

3.학군

상원여자중학교: 상위 6%,

숭신여자중학교: 상위 10%

금광중학교: 상위13%

4. 환경

남한산성입구역 도보 303m/5분내외, 8호선 단대오거리 555m /8분

롯데시네마 성남중앙 자차 8분

세이브존 자차 5분, 도보 15분, 이마트(성남점) 자차 7분

희망대공원, 성남제1공단근린공원 도보 9분

성남중앙병원 531m, 2분거리

성남시의료원 1.7km 6분거리

5. 공급

 수정구 성남복정A-2,3 2025년 12월 702세대 입주

 수정구 성남복정1A-2  2025년 12월 615세대 입주

 수정구 위례A2-7신혼 의망타운 2026년 12월 1309세대 입주 

수정구 엘리프남위례역에듀포레 2027년 6월 510세대 입주

수정구 산성역 헤리스톤 2027년 12월 3,478세대 입주

중원구 해링턴스퀘어 신흥역 2027년 12월 1,972세대 입주

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 단대동 푸르지오 33평 현재 매매 9.25억, 전세 5.9억

5년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 11.95억 전세 5.25억

5년 내 저점 매입시: 2019년 2월 매매 6.83억 전세 4.85억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O

전고점 대비 -29% 가격조정이 있으며, 비슷한 시기에 입주한 아파트보다 쌈

2) 환금성 : O

1,000세대가 넘는 단지며, 아파트 안에서 단차가 있긴 하지만 성남에서는 드문 평지에 위치한 아파트로 거래가 활발한 아파트입니다.

3) 수익률 : 전고점 11.9억까지 상승시2.7억원의 수익, 투자금 3.4억원으로 투자시 45% 수익률을 보인다. 사람들이 선호하는 대단지로 회전율이 66%임,  단지내 편차가 있긴 하나 원도심에서 보기 힘든 평지에 위치하고 있다.  성남 원도심은 27년까지 입주 물량이 있으나 재개발 및 재건축이 이뤄지고 있어 전세수요는 계속 있을 것으로 예상된다.

4) 원금보존 : 매매가 9.25억, 전세가 5.9억으로 전세가율 63.7%이다.  이 단지의 평균 전세가율은 66.1%로 이와 비슷하다. 경기도권 전세가율 70%에는 미달이다.

5) 리스크 대비: 역전세에 대비가 되면 투자가 가능하나 30년도까지는 이주계획이 있어 전세가는 보합이나 상승이 되지 않을까 합니다.

나의 투자 결론 : 

-저평가: 단대동 푸르지오는 천세대가 넘는 단지로 500세대인 롯데캐슬과 비교평가해보면 가격은 싸다고 보여진다.

-환금성: 입주한지 10여년 지난 아파트로 아파트 가격이 안정적으로 유지되고 있으며, 전세거래가 잘 일어나 중개소에서도 추천하는 아파트 단지이다. 

-수익율: 비슷한 시기에 입주한 아파트(롯데캐슬)와 비교해 보면 단대동푸르지오는 전고점대비 현재가 -29%, 롯데캐슬아파는 전고점대비 -25%이다. 전고점과의 차이가 롯데캐슬은 13,000만원인데 비해 6,600만원 이여서 차이가 많지 않아 전고점까지 오르는 시기가 길지 않을 것으로 보인다. 

-원금보존: 경기도권 전세가율 70%에는 못미치나 가격조정이 20%이상으로 하락하였고, 성남 구시가지의 재개발, 재건축으로 전세수요는 향후 4~5년 정도는 꾸준히 있을것으로 예상된다. 

-리스크: 성남은 25년도 부터 꾸준히 입주장이 있으며 성남(중원구,수정구)의 적정공급량보다 1배~2배사이의 입주가 이뤄지므로 전세가가 상승하기보다는 유지될 경우가 있을것으로 보인다. 

그러나 투자금이 기본 3억4천 정도 들어가 소액으로 투자하기 어려운 아파트이다. 투자금 3억정도로 투자할 수 있는 다른 지역을 더 찾아 봐야 할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

그냥 보고 지나다니면서 알던 아파트를 분석하여 수치화 되는 것에 감탄이 나옵니다.

아직 실력이 없고, 부동산에 대한 공부 수준이 낮아서 스스로 항목별 평가를 못하고 있지만 이런 작업으로 내가 관심 있는 아파트를 수치화하여 분석하면 나만의 투자가 가능하지 않을까 하는 생각이 듭니다.

이런 방법을 알려주고 수익률 파일 같은 정보를 제공해주는 월부에게 감사하네요^^

생각보다 수익률 분석이 어렵네요.. 스스로 계산하고 입력하는 과정을 거치니 아파트 단지에대한 평가가 들어옵니다. 추가로  더 비슷한 시기에 입주한 아파트랑 비교평가도 해봐야 할 것 같습니다.