영등포구 신길동 신길 래미안에스티움 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 82기 84조 유자림]

✅아파트명

신길래미안에스티움

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

S

영등포구 종사자수 : 435,017명(S)

2. 교통

A

네이버지도 길찾기

강남구청역 35분(지하철) / 여의도역 20분(버스) / 시청역 40분(지하철)

3.학군

신길중학교(개교한지 얼마 안되어 자료가 없는듯 함)

대영중 59%

대영중 : 특목고 진학률 3.0%, 특성화고 11.1%

신길중 : 특목고 진학률 5.6%, 특성화고11.9%

당산서중 : 특목조 진학률 3.8%, 특성화고 5.6%

신길중은 대영중보다는 학군이 좋아보이나, 당산서중보다는 안좋을 것으로 보임

4. 환경

1KM 반경에는 대형마트, 백화점 없음

같은 영등포구 내에

백화점 : 롯데백화점 영등포점, 신세계뱍화점 영등포점, 타임스퀘어, 더현대서울

대형마트 : 이마트 영등포점 

5. 공급

S 

2026년 3월

영등포자이디그니티

총 세대수 539세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 매수시 투자금 회수까지 상당히 긴 시간이 소요될 것으로 보임

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교평가를 통해 확인 가능/ 신길뉴타운 내 아파트 모두 비슷한 가격대(매매가,전세가) 형성하고 있음

              마포구 아현뉴타운에 비해서 교통(강남 접근성 좋음, 여의도 접근성 비슷) 이 편리하다 더 저렴한 편이다. 

2) 환금성 : O (300세대 이상)

3) 수익률 : 5년 이내 고점 매수시 -22%, 저점 매수시 66%

4) 원금보존 : 투자금이 전세금과 비슷하므로 전세가만 하락하지 않는다면 원금보존은 가능함. 장기적으로 전세가가 등락은 하겠지만 우상향한다면 장기보유시 원금 보존은 가능해보임

• 고점 매수시점 전세가율 69%
• 저점 매수시점 전세가율 47%
• 현재 전세가율 50%

5) 리스크 대비: 주변 공급은 없어 역전세 우려는 없어보임

나의 투자 결론 : 현재 시점 투자금 대비 수익률은 낮아보임

✅ 작성하면서 느낀점 : 비교평가를 통해서 저평가인지 확인이 가능할텐데, 입지가 비슷한 다양한 지역의 부동산을 골라서 비교해보고 싶어도, 입지가 비슷한 지를 모르겠습니다.

더 많은 공부가 필요한 것 같네요.