성현동 동아 아파트 /남가좌 현대아파트수익률 분석 보고서 비교 [열반스쿨 기초반 82기 84조 물처럼]

✅성현동 동아아파트

      2000년 1261세대 26평(262세대), 33평(644세대), 43평(355세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

   B(관악구 종사자 수:106,159)

2. 교통

  강남28분/여의도33 /시청40분

3.학군

 구암중(82.6%), 국사봉중(77.6%), 봉원중(77.4%), 상도중(83.6%), 상현중(84.9%)

4. 환경

언덕 위에 있는 단지로 드나드는데 경사가 꽤 있어 그에 따른 불편함은 감수해야 함.

뒷편에 상도근린공원이 있어 아침운동이나 산책하기에 좋음.

대로에서 버스를 이용하여 2호선 서울대 입구역, 7호선 숭실대입구역으로 바로 연결되므로 2호선과 7호선을 이용하기 좋음.

버스 1~2정거장 거리에 현대시장, 봉천중앙시장 등 재래시장이 발달함.

현대시장 근처에 킴스클럽 봉천점이 있음.

가장 가까운 종합병원은 신림역 근처의 양지병원, 보라매공원 옆의 보라매 공원이 있어 자동차로 접근하기에 그리 먼 거리는 아님

5. 공급

  24.12~27.12에 공급예정은 총 43,444세대로 해마다 평균 40,000호 정도 공급했던 것을 비추어 볼 때 평소 공급량의 ⅓에 미친다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*현재 성현 동아 43평 아파트 시세 10.5억 전세 6.5억

과거 5년 내 고점 매입시: (2021년 9월 매매 12.145억 전세 6.75억)순수익은 -2.445억 수익률은 -45%

과거 5년 내 저점 매입시(2023년 5월 매매 7.8억 전세 3.1억) 순수익은 2.15억 수익률은 66%

현재 매수시 투자금은 4.0억 100%의 수익을 보게 되는 싯점은 가격이 14.5억이 되는 때이고 수익율 80%에 해당하는 싯점은 13.7억이다. 

시세가보다 호가는 꽤 높아졌다. 가격 조정은 어떻게 되는걸까? 아직 판단할만한 통찰력은 갖추지못해 투자 여부는 결정하기 어렵다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 5년내 고점 대비 1.88억이 저렴하다.

2) 환금성 :  2000년에 입주한 1261세대 단지로서 26평(262세대), 33평(644세대), 43평(355세대)로 다양한 평형이 고루 구성되어 있어 환금성은 좋을 것으로 생각된다.

3) 수익률 : 현재 매수시 투자금은 4.0억 100%의 수익을 보게 되는 싯점은 가격이 14.5억이 되는 때이다.

4) 원금보존 : 매매가에 대한 전세가의 비율이 41.76% 이므로 서울 기준 전셋가 적정 비율 50%에는 못 미친다.

5) 리스크 대비: 전셋가의 비율이 낮아 역전세의 리스크는 비교적 적어보이나 투자 자본의 비율이 그만큼 커 지는 것이 또한 어려움이 되겠다. 공급량은 25년부터 현저히 적으므로 비교적 안전할 것으로 전망된다.

나의 투자 결론 : 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

비교 평가를 위해 알아보아야 할 점들을 강의 내용에 따라 그대로 해 보는 과정이 참 의미있었다.

강의를 들을 땐 물 흐르듯 자연스럽게 이해한 듯 했으나 평가 항목 하나하나를 검토하고 수익률을 알아보는 것은 또 다른 일처럼 여겨지고 헷갈리기도 했는데 하나하나 해 보면서 차츰 이해가 되는 듯 했다.

투자를 하기전 이런식으로 꼼꼼히 따져보면 투자하는데 보다 분명한 그림을 보며 접근할 수 있겠다는 생각이 들었다.  

✅북가좌동 삼호아파트

      1996년 616세대 93제곱미터(102세대), 103제곱미터(318세대), 134제곱미터(196세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

   B(서대문구 종사자 수:118,256/ 사업체수:28,552)

2. 교통

 B( 강남67분/ 여의도36분 /시청32분)

3.학군

 B 가재울중(86%), 연희중(74%)

가재울 학원가는 밀집 경향은 없어 보인다.

4. 환경

*백화점, 대형마트:1km 반경 안에는 백화점 대형마트가 없다.

            현대백화점 신촌점(대중교통 30분) 홈플러스 메가푸드마켓 월드컵점(대중교통 25분)

           이마트 수색점(대중교통15분)

 가재울 뉴타운의 중앙공원 및 상가에 바로 인접해 있어 뉴타운의 환경을 그대로 활용할 수 있음. 

 홍제천 불광천 안산의 자연을 누리며 산책하기에 좋은 환경

*의료시설:대학병원은 연세세브란스 병원(자동차로 23분)이 있음.

                서대문구 가좌보건지소가 도보 12분 거리에 있음.

5. 공급

  24.12~28.12에 공급예정은 25년 가재울뉴타운에 283세대 예정이 있을 뿐이다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*현재 북가좌 삼호아파트(41평)의 시세:9.5~10.0억

과거 5년 내 고점 매입시(2021년 9월 매매 12.0억 전세 6.4억 추정) 순수익은 -2.3억 수익률은 -41%

과거 5년 내 저점 매입시(2024년 6월 매매 8.9억 전세 4.6억 추정) 순수익은 0.8억 수익률은 19%

현재 매수시 고점에 이를 때의 가상 순이익은 2.3억으로 가상 수익률은 34%에 이른다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 5년내 고점 대비 2.5억이 저렴하다.

2) 환금성 :  2000년에 입주한 1261세대 단지로서 26평(262세대), 33평(644세대), 43평(355세대)로 다양한 평형이 고루 구성되어 있어 환금성은 좋을 것으로 생각된다.

3) 수익률 : 현재 매수시 100%의 수익률을 이루었을 경우 12.5억이다.

4) 원금보존 : 매매가에 대한 전세가의 비율이 68% 이므로 서울 기준 전세가 적정 비율 50%보다 웃도는 상황이므로 역전세에 대비해야 한다.

5) 리스크 대비: 역전세에 대비해야 한다.

나의 투자 결론 : 

교통이 아주 좋은 편도 아니고, 학군이나 편의 시설 등의 환경이 썩 좋지도 않다.

신도시같이 정비 된 환경, 가까이에 불광천, 홍제천을 비롯한 안산 등의 자연적인 운동공간 및 휴식 공간이 매력적이란 말에 내 마음이 너무 빨리 간건 아닐까를 생각하게 되었다.

✅ 작성하면서 느낀점

 수익률 보고서 작성하는 요령을 좀 더 배워서 감정적인 투기꾼, 실패하고 후회하는 어리석은 사람이 되지 않도록 해야겠다.

✅남가좌동 현대아파트(1999년 1155세대 43평형)

✅위치

✅입지평가

1. 직장

   B(서대문구 종사자 수:118,256/ 사업체수:28,552)

2. 교통

 B( 강남64분/ 여의도30분 /시청33분)

3. 학군

북가좌 삼호 아파트와 같음.

4. 환경

 북가좌 삼호 아파트와 비슷함.

현대백화점 신촌점(대중교통 20분) 홈플러스 메가푸드마켓 월드컵점(자동차 15분)

이마트 수색점(자동차 15분)

5. 공급

북가좌 삼호 아파트와 같음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*현재 남가좌 현대아파트(43평)의 시세:10.8~12.0억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 5년내 고점 대비 1.0억 저렴하다.

2) 환금성 : 1999년에 입주한 1155세대 단지로서 26평(262세대), 33평(644세대), 43평(355세대)로 다양한 평형이 고루 구성되어 있어 환금성은 좋을 것으로 생각된다.

3) 수익률 : 현재 매수시 전세가 6.4억(58%) 실 투자금 4.6억으로 저점 구입시보다 투자율이 커졌다.

4) 원금보존 : 매매가에 대한 전세가의 비율이 58% 이므로 서울 기준 전세가 적정 비율 50%를 넘어섰다.

5) 리스크 대비: 역전세에 대비 필요하다.

나의 투자 결론 : 전세가율이 낮아져 투자가 더욱 어려워진 듯 하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

삼호와 현대를 비교해 본 후 현대가 우선 우위라고 느껴졌다. 그래서 성현 동아와 남가좌 현대를 비교해 보고자 한다.

고점 시 성현 동아가 0.145억 비싼데 비해 투자금은 0.5395억이 적었던 적이 있다. 

현재 투자금을 비교해 볼 때 성현 동아의 투자금이 남가좌 현대에 비해 0.6억 덜 들어 간다.

그러나 강남으로의 접근성은 성현 동아가 훨씬 빠르다는 걸 생각할 때 성현 동아에 투자하는 것이 더 나을 듯 하다.