그때 '영끌' 해서라도 '상급지'를 샀더라면: 후회하지 않는 3가지 분석법

안녕하세요 

40대 시작해서 2년만에 노후준비를 마치고,  여러분들의 내집마련과 투자를   함께 고민하고 도와드리는 7년차 직장인 투자자 밥잘사주는 부자마눌입니다.

🏦영끌 해서라도  상급지를 샀어야 했나?

상급지 아파트의 

우주선 같은 그래프를 보다 보면,  
가끔은 ‘ 그때 그냥 영끌 할 껄’ 

하는 분들도 계시는 것 같습니다.

그래서 오늘은  저의 아파트들을  정리를 하다가  
그 시절, 그 선택을 되돌아보게 되었습니다.

(우와..그래프가 발사~~.)

오늘 저는 제가 가진 아파트를 정리하다가 

문득 이런 생각을 해봤어요

만약 그때 ( 2019년) 내가 투자를 안하고  

내집 마련을 했다면 어땠을까?

🚀상상 : 감당 가능한 청약 VS  영끌해서 상급지VS 그냥 아무거나?

세가지 케이스를 상상해봤어요 

만약에 그때 내가  감당 가능한 정도의 청약을 했다면?

또는 영끌해서 상급지를 샀다면?

또는 뭣 모르고 가까운 아파트를 샀다면,,

.

.

CASE1. 감당 가능한 청약

2019년 우리 부부가 가지고 있었던 

작고 소중한 종잣돈으로 

재개발 분양을 앞둔 아파트가 청약이 되었다면?

24평이  분양가+옵션 등  6억으로  분양 받을 수 있었는데요 

우리돈 1.5억  +대출 4.5억 이 필요했을테지만
현재는 10억까지 거래 되고 있으니  

내 명의의 신축 아파트에서 살면서 
자산상승  +4억이 되는  행복한 기분을 

느낄 것 같아요 

CASE2. 영끌해서 상급지

완전한 상상으로 

2019년에  내가 영끌해서  [잠실리센츠 33평을 샀다면?]
을 가정해보았는데요 

(상상인데도 살짝 들뜨네요?)

우리 돈 1.5억  +대출 16.5억 이 필요했을테지만

(당시 LTV 규정으로는 이대출은 나오지 않습니다. 그저 가정이에요 )

현재 집값은  33억이니

교통 좋고, 인프라 좋고, 학군까지 좋고

사람들이 부러워하는  [잠실리센트]에 실거주하면서 

자산이 +14억 상승했으니 

이 정도면   "인생 성공했네'  라며  행복했을 것 같아요

결론 :   내 집 마련은 하는 게 할 수 있을 때 해야 하며 입지가 좋고 사람들이 좋아하는 아파트는 상상할 수 없는 정도로 가치가 상승한다 

.

.

CASE3. 그냥 아무거나 샀다면? ( 상상하기 시르다 ) 

만약 진짜, 대출은 무섭고,  돈은 없고, 집은 사고 싶어서,   되는 대로 아무거나 샀다면?

자산은 오르지 않고 팔기도 힘든 집을 갖고 무천 속상했을 것  같아요 

결론 : .. (이건 상상하지 말자)

🚀그런데  집을 잘 사면 내 삶은 정말 좋아질까?

그런데 말이죠! 👩👨

맞벌이하는 평범한 직장인(고소득자 아니고) 부부의 소득을 고려해서  다시 한번 생각 해보았어요

이번에는

계산기를 제대로 두드려 보았어요 (대출은  40년 상환 4%이율, 원리금균등상환을 가정해서요)

부부가 맞벌이하면서 700만원 ~800 만원 정도 실수령 한다고 생각 했을 때  ( 이 정도도  중위 소득보다 높은 편인데요-2025년 3인가족 중위소득  502만원)

*감당가능한 청약을 받았다면
순자산  7.3억으로 주택 가격 외에도  (지출 통제를 잘한다면 ) 저축도 조금 할 수 있었어요

*영끌해서 상급지 샀다면

순자산은  17.5억으로 진짜 폭발적으로 증가했는데

저축은. 커녕 . 원리금 내고 생활비 쓰면  [현금 흐름은 마이너스] 가 되는 것이었어요..

물론 상급지 영끌 집을 매도하고 나면 현금이 아주 많이 생기겠지만. .

저 집을 팔고 무주택자가 되어 임차 주거를 한다거나,  조금더 싼 컨디션으로 옮기는 것 역시  선택하기 힘들겠다는 생각도 들었습니다. 은퇴도 많이 미루어야 겠네요? ( 잔여대출연수 33년)

*모르고 아무거나….

자산은 정체되고, 팔리지도 않고… 스트레스 받고.. 최악

🍭저는 이렇게 생각해요  (그래서 뭐 어쩌라구?)

최근에  내집마련이나  투자를 고민하는 많은 분들을 만나 보면요 

1. 지금 살고 있거나 아는 동네에서   금액 맞는 것을 찾거나
2. 나만 못 갖은 것 같은 가장 많이 오를 아파트를 찾거나 

 둘 중의 하나로 치우치고 있는 것을 알게 되었어요

그런데요

여러분들이 집을 사는 이유는 

🏠  [우리 가족의 행복하고 편한 거주]  + 📈[ 자산의 증식]  두 가지를 충족을 위해서 인데요. 그 중에서 한쪽으로 너무 치우치는 결정은  ‘행복과 오히려 멀어지는’  결정이 될 수 도 있다는 것을 꼭 기억해주세요.

🍧7년간 (상급지 부럽지 않은)  소액 투자결과를 낼 수 있었던 이유

제가 월급모아 작은 돈으로  부동산 투자를  7년간 하면서 상급지 수익을 부러워할 필요 없을 만큼 괜찮은 결과를 내며  안전하게 자산을 쌓아 갈 수 있는 이유는

1.우리 가족 뿐 아니라 다른 사람들도  좋아하는 안전하고 좋은 거주지 

2.자산의 증식을 기대할 수 있지만 망하거나 힘들어지지 않는 선택 

이 두 가지를 모두  충족시키는 아파트를 샀기 때문이에요. 그리고 그런 아파트를 사기 위해  저만의 기준을 갖고 꾸준히 실천해 나아갔습니다. 

만약에 이 글을 읽는 여러분이 

이 두 가지를 모두 충족하는 아파트를 모르거나 , 이 두 가지를 모두 충족하는지  판단하기 어렵다면 지금 당장 집을 사지 않아도 괜찮아요.  아니, 반드시 준비가 필요해요.

[사람들이 좋아하는 지역과 단지] ,[안전한 가격과 지킬수 있는 기준] 이것을 먼저 공부해보세요.  3-6개월 정도 공부한다면 보이지 않던 것이 보이고,  선명한 기준으로 집을 선택 하실 수 있을 거에요 

꼭 영끌해서,  꼭 상급지를 사지 않아도 평범한 직장인도  1주택. 2주택으로  안전하게 자산을 늘리는 방법을  반드시 배우고  원하는 비전 보드를 , 모두 달성하기를 응원 드립니다 .

🍉 번외 : 밥쌤, 자꾸 부동산 공부를 하라는 데 뭘 하라는 거죠?

이 제막 부동산에 관심을 두는 분이라면 "자꾸 공부를 먼저 하라고 하는데 도대체 무엇을 공부하라는 거지? ' 라며 막연하고 답답한 마음이 들 수 있는데요 

부동산 공부를 한다는 것은 심플해요 많은 사람들이 좋아하는  동네인지 ? 많은 사람들이 살고 싶어 하는 아파트인지 ?   너어무 비싸거나 위험한건 아닌지?를  판단할 수 있는 공부입니다 

후회하지 않는  3가지 분석법

• 입지 분석법 → 사람들이 선호하는 지역인가?
• 단지 분석법 → 사람들이 살고 싶어하는 단지인가?

• 시세 분석법 → 지금 가격은 과도하거나 위험하지 않은가?

   

이 세 가지를 공부하는 것입니다. 

그리고,  유튜브 등 단편적인 정보로는 이것을 제대로 알아보기가 어렵습니다 .  책을 읽어보고, 강의를 들으며, 스스로 분석까지 해내는 것을 꼭 실천하시면 됩니다. 

 집은 단지 사는 곳이 아니라,

 나와 가족의 삶을 바꾸는 중요한 선택지입니다.

 후회 없는 선택은, 감정이 아니라 ‘기준’과 프로세스로 해낼 수 있습니다. 

그리고 이것은  누구나  시간과 노력을 들여

차근 차근 배우고 적용할 수 있습니다. 

여러분들의 내집 마련과 노후준비를 꼭 돕겠습니다.