흑석동 아크로리버하임 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 74조 Dasbeef]

 흑석동 아크로리버하임 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 74조 Dasbeef]

✅아파트명

흑석동 아크로리버하임

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동작구-B등급-종사자수:106,159-사업체수:19,793

2. 교통

  강남역 32분 / 여의도역 15분 / 시청역 29분

3.학군

평균학업성취도

중앙대학교사범대학부속중학교: 81%

동양중학교: 80%

4. 환경

병원: 중앙대학교 병원 - 대중교통 12분

대형마트: 없음

공원: 한강 산책로 - 도보 7분

5. 공급

  입주 물량 없음!!

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 흑석동 아크로리버하임 34평 현재 매매 23.4억, 전세 10.3억

5년 내 고점 매입시: 2022년 2월 매매 25.4억 전세 11.5억 - 수익률 -14%

5년 내 저점 매입시: 2023년 11월 매매 16.7억 전세 8.3억 - 수익률 80%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X - 바로 옆 흑석한강센트레빌2차와 비교했을 때 (34평 기준) 본아파트가 6년 더 신축이긴 하나 가격이 1.4배 (매매 아크로 23.4억,센트레빌 16.8억)으로 저평가로 보긴 어려움 // 현재 전고점 대비 8% 하락 상태

2) 환금성 :  좋음 - 34평 - 2024년 8,9월 두달간에 매매 거래량 9개

3) 수익률 : 전고점 대비 -14%, 전저점 대비 +80%

4) 원금보존 : 현 가격 전세가율 44%…. 서울 기준 60%에 못미침

5) 리스크 대비: 역전세-무리해서 대출 안하면 됨//대량공급-입주물량은 없어서 좋으나 입지독점성 없음. 바로 옆 동일 조건 900+ 세대 아파트 있음. 게다 가격은 훨씬 더 싼. 요즘 얼죽신이라고 하지만 개인적으로 6년 신축으로 그정도 경쟁력이 있는지 모르겠다// 상승시기-경제/정치적 상황상 장기적으로 오르는게 맞지만 전고점에 너무 가까운 상태. 차트상 오히려 벌써 상승장 무릎 이상으로 해석도 가능.

나의 투자 결론 : 

지금 투자하기엔 확실성이 부족하다. 게다 투자비용을 고려하면 이득의 확실성과 Risk 규모를 보면 현 시점 투자는 hold가 맞는것 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

한 아파트만 조사하면서도 꽤나 많은 시간과 노력이 들어간다. 아직 미숙해서 그런것도 있겠지만 더 알면 알 수록 고려할 요소도 늘어날테니… 이 실력과 지식도 누적됨을 기대하며 부동산 투자 지식 습득에도 ‘투자’하는 수 밖에… 어려우면서 재밌다가도 재밌으려고 하는게 아니라는 생각이 들면서 미소가 사라진다.