✅아파트명 : 광교자이더클래스
✅위치(지도) :
✅입지평가
1. 직장
수지구 종사자수 : 8.7만명(용인시 전체: 41.4만명)
2. 교통
강남 39분 / 여의도 45분 / 시청 32분
3.학군
상현중 : 89%
4. 환경
갤러리아백화점 광교점, 롯데아울렛 광교점, 롯데몰 수지점, 롯데마트 광교점
5. 공급
e편한세상죽전프리미어포레 2024.12 / 430 세대 등
→ 처인구 제외한 용인시 전체적으로 공급 부족
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍).
광교자이더클래스 (2011년/1035세대/25평형) | |||
고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
시기 | 2021년 10월 | 2019년 11월 | 2024년 12월 |
매매가 | 115,000 | 69,800 | 99,000 |
전세가 | 48,500 | 40,000 | 54,000 |
투자금 (전세가율) | 66500 (42%) | 29800 (57%) | 45000 (55%) |
고점에 매수 시 수익률 | -24% | ||
고점 매수 시 순수익 | -16,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 98% | ||
저점 매수시 순수익 | 29,200 |
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 매매가 전고대비 14% 정도 밖에 하락하지 않아 저평가 구간이 아님
2) 환금성 : 상현역 초역세권에 역주변 편의시설/상권 이용 가능하며, 초중고가 모두 인접한 상현동 대장단지로
환금성이 높을 것으로 예상
3) 수익률 : 수익율 20% 감안시 매도가는 11억, 50% 감안시 약 12.5억, 100% 감안시 약 15.5억
→ 과거 전고가 12.5억까지 도달했으므로 최소 수익률 50% 이상은 달성할 것으로 보임
4) 원금보존 : 호가기준 전세가율 54%로 원금보전이 불가함(25평-9.9억/5.4억)
5) 리스크 대비: 주변 공급은 없으나 단지내 동일평형 전세물량이 8개로 많은 편이며, 잔금대비가 불가함
나의 투자 결론 :
상현동 대장단지로 신분당선 초역세권에 강남까지 40분만에 도달할 수 있는 환금성이 높은 단지이지만
전고대비 14% 하락으로 저렴한 구간이 아니며, 현재 전세가율도 54%로 낮은 편이고, 투자금 5억 이상에 매매가 10억이면 서울 2~3급지를 우선 보고 투자를 결정할 것으로 보임.
✅ 작성하면서 느낀점 :
단순히 수익률 분석 보고서 작성이 아닌 실제 지금 내가 투자를 한다면 그리고 전세입자 입장에서도 선호도가 높은 단지일까, 그리고 지금 가격이 합당한 가격일까를 생각하면서 정리를 해 보았음. 향후 투자 의사결정시에도 너바나님이 2강에서 알려주신데로 입지결정요소를 기반으로 명확한 투자판단을 통해 잃지 않고 장기보유 할 수 있는 투자를 지속해야 겠다는 생각이 들었음
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