안녕하세요.
매일 나아가고 싶은 나아가다입니다 ^^
지역 분석은 이렇게!
신투기 2강에서는, 제주바다님께서 수도권 1기 신도시 중 하나인 A지역에 대해 분석해주셨습니다. 해당 지역은 예~전에 임장을 다녀오고, 이후에 일부 단지들 매임을 했던 곳이라 친숙함을 갖고 강의를 들었는데요. 강의를 들으면서 제주바다님과 제 생각의 싱크를 맞춰보면서, 제가 이 지역의 각 생활권에 대한 대략적인 선호도와 파워는 알고 있지만, 생활권 내 단지들의 세세한 상황과 선호도 차이에 대해서는 제대로 모르고 있다는 생각이 들었습니다.
그도 그럴 것이, 임보를 예~전에 써서 다 똑같이 생긴 단지들의 나래비도 세우기 어려웠을 뿐 아니라, 학군이나 선호도에 영향을 주는 요소들을 제대로 구별하기 어려웠던 것 같습니다. 그래도 해당 지역 특강도 듣고 거주민인 지인들의 이야기를 들으면서 각 동네 선호 요소를 어느 정도 이해는 하고 있어서, 이 부족한 부분을 간단하게 나마 정리하고 매임을 통해 보완해야겠구나 하는 생각이 들었습니다.
학군지에서는 10평대도 힘을 발휘한다는 것을, 입지 가치를 가진 지역은 끄트머리 저~ 안쪽도 4억 이상 오르는 힘을 가지고 있다는 것을 보면서, 사람들이 정말 좋아하는 지역은 이 정도의 힘을 가진다는 게 놀랍기도 했습니다. 현재는 매매가 대비 전세가가 높지 않아 투자금이 많이 드는 상황이지만, 이처럼 좋은 입지를 가진 곳이 싸다고 판단이 된다면 꾸준히 시세를 체크하고 있다가 전세가가 올라와 투자금이 좁혀진다면, 그 때가 타이밍이므로 선입견을 갖고 투자 단지를 선별하지 말고, A구 내에 있는 단지들을 면밀히 살피며 지켜볼 것을 당부해주셨습니다.
선도 지구 지정으로 인해, A구 해당 단지들은 호재를 업고 가격이 뛰고 있는데요. 안 그래도 저 멀리 보이는 듯 했던 단지들이 날아가는 듯만 하고, 해당 단지 거주민인 지인이 부럽기만 하고 ㅋ 그럼 A지역이 아닌 다른 지역들에서 기회를 더 찾기 위해 집중해야 하는 걸까 하고만 생각했는데, 선도 지구 지정이 되지 않은 단지들에서는 이에 대한 실망감에 3천 정도 가격을 내려 내놓은 매물들도 있기에, 이런 단지들을 잘 지켜보고 있다가 가격이 더 어그러졌을 때 기회가 될 수 있다고도 해주셨습니다. 더불어, 10평대 매물이나 생활권이 나뉘는데 선호 학교를 배정받는 단지라든지 메인이 아닌 단지들도 투자가 가능하기에, 이런 단지들이 가격이 눌릴 가능성이 더 크고 기회를 줄 수 있다고도 해주셨습니다.
전수 조사는 이렇게!
트레킹을 하다보면, 마음에 두고 있던 단지가 가격이 휙 뛰는 것을 보면서 속상하기도 하고, 제 마음에는 후순위라고 생각했던 단지가 가격을 치고 나가기도 하고, 또 우선순위라고 생각했던 단지가 의외로 가격이 주춤하는 것을 보면서, 제 판단을 의심하게도 됩니다. 입지 기준(교통, 직장, 학군, 환경)에 따라 가치를 비교하고, 저환수원리에 따라 투자해야 한다는 것을 머리로는 알고 있지만, 시장이 확 뜨거워지는 게 느껴지면 어쩔 수 없이 마음이 조급해지게 되는 것 같습니다.
이렇게 시간을 들이고 노력을 기울이는 것이 당장 눈 앞에 큰 성과로 나타나질 않았기에, 감정에 더 휘둘리게 되는 나를 발견하게 되는데요. 꾸준한 트레킹과 전수 조사를 통해 가치 대비 가격에 대한 이성적인 판단이 더 꼼꼼히 이루어져야, 이런 휘둘림도 덜 하지 않을까 하는 생각이 듭니다.
이렇게 미리 앞마당을 만들어 두고, 앞마당 내 단지들의 선호도를 상, 중, 하로 판단 해보고, 이런 가치에 가격을 붙여 보고, 또 트레킹을 통해 가격이 올랐는 지, 내리는 지, 전세가가 올라 투자금이 줄고 있는 지 등을 체크해나가며, 매수를 위해서는 단지 전체의 물건을 전수 조사를 통해 면밀히 따져 보고 투자 의사 결정을 내려야 한다고 해주셨습니다. 실제 기회를 주는 것은 불과 2-3주 내외인 경우가 많으므로, 미리 앞마당을 만들고 또 단지 선호도를 면밀히 살펴두지 않으면, 기회를 주는 그 시기에 제대로 된 판단을 하기 어려우므로 지금의 노력이 결실을 잘 맺기 위해 이왕 하는 것 제대로 해두어야겠다는 생각이 들었습니다.
강의를 들으면서, 제가 앞마당과 단지 가치는 알고 있지만 이에 비해 가격을 제대로 알지 못해 가치와 가격을 비교하는데 제대로 된 비교가 잘 되지 않는다는 것을 느꼈습니다. 전수 조사를 하기 위해서도 일단은 해당 지역의 시세를 알고, 앞마당별 5~10개 정도의 단지들을 지속적으로 보는 것이 우선이라는 생각이 다시금 들었습니다. 앞마당이 늘어날수록 단지들을 챙기는데 무리가 되지만, 그래도 이후 전수 조사와 투자 의사 결정에 확신을 갖기 위해서는 기본이 되는 작업이니 잘 챙겨보도록 하겠습니다.
투자자의 멘탈 지키기
감정에 휘둘릴 것이 아니라, 이성적으로 판단하는 것이 중요하다는 것을 알면서도, 감정 다루는 것이 참 쉽지 않습니다. 제주바다님께서도 일상의 이슈들로 인해 어떤 감정들을 느끼셨는 지, 또 어떻게 헤쳐나가셨는 지 덤덤하게 풀어내주셔서, 저 역시 다시금 다짐해보게 되었습니다. 매일 우당탕탕 엉망진창인 하루하루지만;;; 해야할 일들을 차곡차곡 해나가고 있는 스스로를 토닥여주며, 서로를 함께 응원하면서 나아가는 하루하루가 되면 좋겠습니다. 좋은 강의 감사합니다!
TODO
-앞마당 내 단지들 입지 기준에 따라 서로 가치 비교 해보기
-앞마당 내 단지들 가격 머리에 긁기
-A지역 단지별 요소들 점검 해보기
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