힐스테이트 위례아파트 수익률 분석 보고서 [열기 82기 42좋게 20억 달성하조 행복은행]

✅아파트

힐스테이트 위례아파트(성남시 수정구 창곡동)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

아파트 주소지인 수정구 종사자수 86,853명으로 c등급이지만 인근에 s등급 다수 분포

2. 교통

  평일 출근시간기준 강남 42분 / 여의도 60분 / 시청 66분

3.학군

위례한빛중학교 배정 학군지로 위례한빛중 학업성취도 94.4%

4. 환경

대형마트 - 스타필드. 트레이더스(도보로 이용가능)

병원 - 인근 도보 가능한 병원.약국 많음. 3차의료기관인 삼성서울병원(30분)

5. 공급

산성역 헤리스톤 (2027년 12월 3,487세대 외)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 5년내 저점대비 저평가 되어 있는 것 같지는 않음.

2) 환금성 : 꾸준히 거래량이 있었던 것으로 보아 환금성은 괜찮을 것으로 보여짐. 

3) 수익률 : 실 투자금 7억 6천으로  현재가가 5년내 고점보다 높아서 수익률 실현이 희박함. 

4) 원금보존 : 장기보유(10년이상) 하면 상승하겠지만 여유가 없는 경우 원금보존이 어려울 수도 있을 것 같다.

                      저점매수 수익률을 보면 손실율이 55%가 난다고 볼 수도 있어서 비관적. 

5) 리스크 대비: 현재 매수 한다면 매매가와 전세가도 하락할 여지가 있어 그에 대한 대비가 필요하다. 

나의 투자 결론 : 현재 가격으로 매수는 잠정 보류.  근처 다른 단지(위례 래미안등) 들과 비교하면서 매물을 지켜볼 것임. 실 투자금이 적지 않아  서울과 이보다 적은 투자금으로 가능한 다른 신도시나 경기권(지방)을 더 많이 찾아볼 예정이다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

막연히 비싸네. 싸네 로만 부동산 매물 싸이트를 들락 거렸는데 이렇게 보고서를 쓰면서 보니 생각보다 많은 시간과 발품을 팔아서 제대로 조사하고 비교해야 하는 고난이도 작업이라는게 새삼 느껴졌습니다. 그동안 부동산 투자는 운이 좋아서, 혹은 관계자로부터 정보를 들은 특별한(?) 사람들이 하는 거라고 생각했는데 ㅎㅎㅎ

 열심히 분석하고 비교하고 발품을 팔아서 준비된 사람들이 수익을 실현할 수 있는 대비할 수 있는 시장이라는 것에 큰 매력이 느껴졌습니다. 

아직은 제대로 수익률을 계산할 수도 임장보고서도 작성할 줄 모르지만 계속 공부하고 배워보고 싶다는 욕심이 생겼습니다.