✅아파트명 열매마을8단지새미래아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (A등급)
종사자수 204,522명 / 업체 37,275개
2. 교통 (S)
-지하철 노은역과 월드컵경기장역 사이 위치
-차로 5분 거리에 유성IC
3.학군 (A)
- 도보로 굉장히 가까운 거리에 노은초, 노은중, 노은고 있어 통학 가능
- 노은중 같은 경우에는 특목고 진학률 지역구 내 상위권
4. 환경
-아이를 키우는 젊은 부부들이 많은 단지
-유성선병원(종합병원)이 가까움
-노은역 주변 가장 큰 상권(작은 마트, 식당 등등) 및 학원가가 제일 가까운 단지
-But 백화점X, 대형마트X, 농수산물시장이 근처에 있으나 도보로는 가지 않게 되는 거리
-은구비공원, 영화관, 월드컵경기장 등 문화생활, 여가를 즐길 거리가 꽤나 갖춰져있는 편
5. 공급
-26년부터 공급물량이 많아져 전세가와 매매가가 하락하게 될 것 같음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점에서 약 30%정도 빠져있는 상태
2) 환금성 : 세대수 814세대로 매물이 많아 환금성 있음
3) 수익률 : 전고점에서 많이 내려간 상태라 앞으로 올라갈 가능성도 충분히 있는 입지이지만(교육교통환경good), 지역이 과다공급상태이고 27년까지 입주물량이 충분하여 다소 오르거나 유지될 것 같기도 함
4) 원금보존 : 지방은 전세가율 80%(현재 73%)는 되어야하기에 보존확률이 낮을 것으로 보임
5) 리스크 대비: 전세가가 3억까지도 빠질 수 있음 이에 대비한 현금 보유 필요할 것
나의 투자 결론 : 전고점에서부터 가격은 많이 빠졌지만, 입주물량이 앞으로 넉넉하고, 같은 투자금으로 다른 지역을 더 알아보는게 나을 것 같다는 결론.
✅ 작성하면서 느낀점 :
이건 비록 임장보고서의 반의 반도 안되겠지만, 아파트 하나를 각잡고 분석해보니 새롭게 배우는 면들이 있었다.
다양한 부동산 사이트를 이렇게도 저렇게도 활용해볼 수 있구나 하는 점, 우리 지역의 대장은 여기구나 알게 된 점 등 한발자국 더 나아간 것 같아 뿌듯하다.
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