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부동산 트렌드 2024
월벗
ONE MESSAGE 정리 : (내용)
저자 : 김경민
1. 요약
(이것만 보면 책을 다시 읽는 느낌)
(이 챕터에서 중요한 핵심 내용 기재 [당일 읽은 부분은 당일 요약])
1장 - 2023년 부동산 시장 다시 보기
현재 부동산 시장에서 주의 깊게 봐야 하는 부분은 기준금리보다는 '주택담보대출 금리'의 흐름이며, 이는 또한 주택담보대출 금리와 연관되는 '대한민국 국고채 10년물 금리'를 지켜봐야 한다는 의미도 된다.
기준금리와 국고채 10년물 금리, 주택담보대출 금리는 일정한 스프레드를 두고 거의 동일한 방향으로 움직이는 경향이 있다. 그런데 2022년 4분기부터 현재까지, 통상 같은 흐름을 보이는 기준금리와 국고채 10년물 금리간에 괴리가 발생하는 아주 예외적인 상황이 벌어졌다.
2024년 총선 이후로 PF 대출이 연장된 상황이다. 즉, 부동산 시장 내부에 폭탄이 제거되지 않고 존재하는 형국이다.
위기와 기회는 세 가지 차원에서 나타난다.
1. 빌라포비아의 여파 2. PF대출 연장의 여파 3. 최악의 수준이 예상되는 2025~2026년 이후의 서울시 아파트 입주 물량
모든 유형의 주택 인허가 물량은 역대 최저 수준.
대개 인허가 시점부터 3~4년 후 입주 물량이 시장에 나온다는 것.
2장 - 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
전국 아파트 수는 1,111만 세대, 그중 절반인 550만 세대가 수도권.
경기도 324만 세대, 서울 160만 세대, 인천 66만 세대.
광역시와 세종특별자치시의 아파트 물량을 모두 더하면 250만 세대. 이는 경기도 물량 324만 세대에 못 미침.
서울 아파트의 경우 경기도권의 대기 수요가 존재하기 때문에 정체기인 상황에서도 최소한 인플레이션만큼 혹은 그 이상으로 상승할 수 있다는 것이다.
시장의 본질 가격이 지표상 하락했음에도 사람들은 하락이 진행 중인 것을 인지하지 못했다.
사람들은 부동산 가격이 계속해서 오르고 있다 착각하고 있었고, 나중이 되어서야 가격이 이미 반전했음을 인지했다.
서울의 경우 2021년 11월부터 가격이 하락했고 2023년 1월부터 반등하기 시작.
먼저 시장 흐름을 이해하는 자가 승자가 된다.
2010년대 전혀 다르게 움직인 광역시의 가격 패턴은 광역시 자체의 변수들이 해당 지역 가격에 큰 영향을 미쳤기 때문이다.
서울시 가격이 폭등하던 2016~2019년, 부산과 울산 지역 아파트 가격은 심각하게 하락했는데 이는 울산 지역경제(조선업)가 급격히 쇠퇴하면서 아파트 시장에 부정적인 영향을 미친 탓이 크다.
- 2010년대에는 광역시별 요인이 더 크게 작용해 수도권과 비수도권의 가격 패턴이 다르게 움직였다.
- 2020년 이후 전국에 동일하게 영향을 주는 유동성(국고채10년물금리 등)이 더 큰 역할을 하고 있다.
그러나 향후에는 광역시별 변수(특히 지역경제와 입주 물량)가 더 큰 영향이 줄 가능성을 무시해서는 안 된다.
2024년과 2025년 물량은 과거 평균의 절반 수준에 불과하며, 2026년 이후는 더 처참할 수 있다.
입주 물량이 이 정도로 부족한 경우, 2025년 이후 전세가격이 상승 압력을 받을 수 있으며 이는 매매가격으로 전가될 수 있다.
따라서 서울 부동산 시장의 미래는 대폭락의 2022년 상황과 정반대가 될 가능성이 매우 크다.
서울시 아파트 시장의 경우, 부동산은 단기 투자가 아니라 장기 투자라는 관점에서 접근해야 한다.
인구가 줄고 대기 수용가 없는 지방 도시에는 적용되지 않는다.
강남구와 서초구 모두 2021년 10월이 역대 가장 고점이었으며, 이는 2010년내 최저점이었던 2013년 1월 대비 각각 209%, 185% 상승한 것이다. 이후 2022년 12월까지 2021년 10월 고점 대비 강남구는 26%, 서초구는 14% 하락해 서초구의 하락 폭이 강남구보다 작았다.
그러나 2021년까지의 강남구 누적 상승률이 서초구보다 높았기에, 상대적으로 더 많이 올랐던 강남구의 가격이 하락기에 더 많이 떨어진 것이라 볼 수 있다.
두 지역 모두 2023년 1월 바닥을 치고 다시 상승하는 모습을 보여주고 있다.
2023년 거래량 최복의 3가지 원인
특례보금자리론 - 2023년 1월에 나온 기존의 일반형 안심전환대출, 적격대출, 보금자리론 상품을 통합해 한시적으로 운영하는 대출 상품. 대출 가능 한도와 주택 금액을 완화하여 적용한 것.
역마진이 발생하는 특혜 금리였고 정부가 집값 하방을 막겠다는 의지를 보여줬던 것.
9억 원 이하 주택에 제공된 대출 상품인 만큼, 서울시 전체에서 9억 원 이하 주택의 거래량이 빠르게 증가.
신규 주담대 금리가 2022년 10월부터 급격하게 낮아지면서 주택 수요 자극 - 2022년 내내 빠르게 인상된 기준금리와 달리 주담대 금리는 2022년 11월을 기점으로 하락 반전하기 시작.
하락한 주담대 금리는 주택 수요를 충분히 자극하며 2023년 상반기에 거래량 상승을 빠르게 견인.
갈아타기 수요 등장 - 9억 원 미만 아파트의 거래량은 증가하는데, 9억 원 이상 아파트 거래량이 정체 혹은 감소한다면 이는 오롯이 특례보금자리론 정책 효과만이 존재했다고 주장 할 수 있을 것이지만 실제로는 9억 원 이상의 아파트 거래량도 빠르게 증가.
고가 주택 참여자들이 시장을 바라보는 인식이 바뀌었음을 의미.
부동산 시장에서 국고채 10년물 금리가 중요한 이유는 이것이 주담대 금리와 매우 긴밀하게 연동되기 때문.
국고채 10년물 금리가 상승하면 주담대 금리가 상승하게 되어 주택 구매 시 이자 부담이 커지게 되고 자연적으로 부동산 매수세를 감소시킴.
대개의 경우 국고채 10년물 금리는 기준금리보다 높다.
2. 느낀 점
(이 책을 비춰서 봤을 때 내가 잘 했던 점.)(이 책을 비춰서 봤을 때 내가 못했던 점. 더 잘하고 싶은 것.)(내가 생각지도 못했던 부분, 새로운 인사이트)
01. 지표상 하락했음에도 사람들은 가격이 반전 되었음을 인지하지 못했다는 내용을 보고 “아. 이래서 현장에서 보고 느끼는 것들이 중요하다”는 것을 조금 더 느끼게 되었던 것 같다.
4강 쟈니 튜터님 말씀 중에서도 실제 지표는 이렇지만 현장에서는 정말 다른 분위기였다는 걸 말씀해주셨었는데 이와 비슷한 맥락인 것 같고 다시금 현장의 중요성을 깨닫게 되었던 것 같다.
02. 과거 시장의 흐름은 어땠는지 지역별로 조금 더 딥하게 알게 되었고, 어떤 흐름을 보였는지도 책을 통해 보니 조금 더 자세하게 알게 된 것 같다.
3. 적용할 점
(이 부분만 나에게 남는 것.)
(느낀 점 2번에서 연결 됨)
(포함 되어야 할 내용 : 기한[언제부터 언제까지 할 것인지], 이걸 했다는 걸 내가 어떻게 측정할 것인지, 구체적인 계획)
01. 지수 같은 후행지표에 의존하지 말고 필요하다면 일단 현장으로 직접 가서 확인해야겠다.
4. 논의하고 싶은 내용
(납득이나 이해가 안 가는 것.[읽으면서 부대끼는 것])
(다른 사람의 생각이 궁금한 것)
(페이지, 나의 생각, 질문을 세트로 적기)
(이걸 같이 논의해보면 우리 팀이 다같이 업그레이드 될 수 있을만한 질문)
4장
4장이 통째로 이해가 되지 않습니다.
과거 시장의 흐름을 대장 단지 별 평형별로 비교하는 건데 어떤 의미로 읽어야 하는지..
어떤 관점에서 읽어야 하는지에 대해 모르고 읽다보니 그냥 글만 읽는 기분이었습니다.
다들 해당 내용에 대해서 어떻게 읽었고 어떤 것들을 얻었는지에 대해 함께 이야기 해보면 좋을 것 같습니다.
