군포시 산본동 래미안하이어스 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 34조 소이밀크]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

래미안하이어스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

지역:경기 군포시

종사자수:115,375

사업체수:26,843

등급:B

2. 교통

 강남:52분

여의도:51분

시청:56분

3.학군

곡란중:80%

산본중:89%

4. 환경

이마트, 원광대병원, AK플라자

5. 공급

 경기 안양 동안구 호계동 - e편한세상평촌어반밸리/2026년10월/458세대

 경기 안양 만안구 - 안양자이더포레스트/2026년5월/483세대

 경기 안양 동안구 호계동 - 평촌두산위브더프라임/2025년6월/456세대

 경기 군포 금정동 - 금정역개성로니엘(주상복합)/2025년5월/80세대

 경기 안양 만안구 안양동 - 안양어반포레자연앤e편한세상/2025년1월/2329세대

 경기 안양 동안구 평촌동 - 힐스테이트인덕원역베르텍스/2024년12월/472세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 -20프로라서 가격자체는 싸다고 보나, 투자금이 4억2000이므로 가치에 비해 싼지 안싼지는 비교평가가 필요함.

2) 환금성 : 힐스테이트금정역 입주전까지는 래미안하이어스가 군포내 대장아파트였음. 세대수 좋고 주변 환경도 좋으며 1호선,4호선을 이용할 수 있는 금정역까지 도보 10분내 거리이므로 환금성 좋다고 봄.

3) 수익률 : 고점까지 26500 남았으므로, 고점까지 회복한다면 63% 수익률 있음(26500/42000*100), 연수익률 10%로 잡는다면, 6년 내 고점 회복하면 연수익율 10%라서 괜찮다고 봄. 

4) 원금보존 : 고점대비 약-20%이므로 원금보존 ok

5) 리스크 대비: 안양어반포레자연앤e편한세상(2025년1월/2329세대)을 제외하면 큰 공급은 없으므로, 현재 전세가보다 떨어질 위험도 낮음.

나의 투자 결론 : 래미안하이어스와 비슷한 입지를 가진 아파트 3~4군데를 찾아 비교평가하여 가치에 비해 싼 가격이 맞으면 매수하는 것도 나쁘지 않음.

✅ 작성하면서 느낀점 :

1) 래미안하이어스는 저환수원리에서 ‘환수원리’는 적정하다고 판단되나, ‘저평가’여부는 아파트 한 곳만 봐서는 할 수가 없으므로 여러 지역을 비교할 필요가 있고 저환수원리의 기준 모두를 충족하는 아파트를 찾기 위해 더 많은 지역, 아파트를 알아야겠음.

2) 래미안하이어스는 금정역힐스테이트가 입주하기 전, 군포 지역에서 제일 비싼 아파트였는데, 현재는 금정역힐스테이트에 밀림. 초역세권+신축 그 자체가 가격 형성에 큰 영향을 주는 것 같았음. 그런데 금정역힐스테이트는 주변 학교나 공원 등이 없어, 아이 키우기에는 별로라고 판단되는데, 시간이 지나서 시장이 어떻게 평가하는지 기대됨.