급매 물건을 잡았습니다 #3.(완결) [바다고래 2호기]

안녕하세요,

경제적 자유를 향해

헤엄쳐 가는 바다고래 입니다.

급매물건을 잡은 2호기 후기

1,2편에 이어 3편 바로 공유드리겠습니다.

1편 : https://cafe.naver.com/wecando7/11325186

급매 물건을 잡았습니다 #1. [바다고래 2호기]

2편 : https://cafe.naver.com/wecando7/11342092

급매 물건을 잡았습니다 #2. [바다고래 2호기]

그렇게 한 번의 실갱이 끝에

매매5억 가계약 문자 문구를

작성하던 와중,

다시 한 번 청.천.벽.력같은

소식이 듣게됩니다.

사장님 : 아우 정말!!!! 다른 부동산이

매도자한테 5.1억으로 높여서 콜했대!!

감정이 아닌 이성적으로 판단할 것

한껏 5억에 계약한다고 들떠있었는데

5억에서 갑자기 5.1억으로

호가를 높였다고하니 짜게 식었습니다.

그리고 부동산에서 분명 독점적으로(?)

확보한 물건이라고 생각했는데

다른 부동산이 집주인에게 호가를

높여 제안했다하니 멘붕이 오기도 하였습니다.

강의장에서나 5억이나 5억1천이나

그 물건을 왜 안사? 싶지만

현장에서 당장 1천만원을 더 주고나

사야한다는 상황에 놓이게되니

무엇이 맞을지 판단이 되지 않았습니다.

부동산 : 고래씨 이거 할거야?

5.1억에 한다하면

내가 이거 잡아올게.

고래 : 잠시만요. 저 생각을 좀 해봐야할 것 같아요.

5억이랑 5억 1천은 달라서요

수리비도 고려를 해야하는 부분이라서.

부사님 : 아니면, 그 세입자 그 집에

더 살고 싶어했잖아.

차라리 수리하지 말고 세안고

신규 계약 써서 사는게 어때?

고래씨 입장에서도

손 별로 안가고 편하잖아~

나중에 살만큼 살다 세입자 바꿀때나

그 때 수리해도되지!!

순간적으로는 그렇게 되면 당장에

기존 투자금과 비슷하게 혹은 더 적게

투자가 가능한 상황이라 그럼 그렇게

매수를 하겠다고 말씀드렸습니다.

현세입자에게도 0억에 신규 계약을

할 생각이 있느냐고까지 물어보게됩니다.

그에 맞춰 가계약금 문구를 작성하는 와중.....

이 거래 방향이

진짜 내가 원하는 방향이 맞나?

다시 한 번 생각해보았습니다.

그 자리에서 곰곰이 생각해보니

세입자 리스크가 크다고 판단하였던 부분을

'매수하는 것'에만 몰입하여

리스크를 간과하고 있다는 생각이 들었습니다.

쓰레기 집처럼 사는 세입자라면

나중에 내가 세를 빼거나

매도를 할때도 분명 애먹겠다 싶었거든요.

고래님 : 사장님... 저 잠시 밖에서

생각 정리좀 하고 올게요.

남편하고도 통화를 해봐야할 것 같아요.

부사님 : 그 전화 안하면 안될까? (ㅋㅋ)

나갔다오면 왠지 고래씨 안산다고 할거같아~~

대신 빨리 결정해야돼.

다른사람 대기하고 있잖아.

그러곤 부동산을 잠깐 나왔습니다.

잠시 쿨다운하고 생각을 정리할

필요가 있었습니다.

다른 가격으로 콜을하는 매수자가 있고

1천 높여 부른 매수자가 있는 마당에

네고는 어림도 없을 것이고,

투자금 1천을 더 들여

이 가격에 살 것이냐 말 것이냐를

빠르게 판단했어야 했는데요.

부동산에 있다보니

부사님이 원하는 방향으로 자꾸

휘말리게 되는 것 같아

혼사 생각을 정리하고 프메퍼 튜터님께도

얼른 상의를 드려야겠다 싶었습니다.

고래 : 튜터님~ 통화가능하실까요?

업무 중이실텐데 죄송합니다ㅠㅠ

다른 매수가 1천 높여 제안을 한 상황입니다.

사실 5억 1천이라고 하더라도

싸긴 여전히 싼거같은데....좀 그러네요....

부사님은 5.1억에 수리하지말고

현 세입자랑 신규계약해서 사라고하는데

저는 세입자를 퇴거시키는 요건은

무조건 가져가야할 것 같아요.

그 세입자가 집을 너무 더럽게 쓰고

집 보여주는데도 협조적이지 않으신 스타일이라

나중에 리스크가 오히려 큰 것 같아서요.

우선은 5억 5백에 세입자 퇴거 요건으로

다시 요구 드려보고

아니면 이 물건 하지 않겠습니다.

프메퍼 튜터님 : 그래요 고래님.

그렇게 본인 기준을 가져가는건

좋은거 같아요.

한 번 이야기해보세요.

진행상황 업데이트 주시구요.

그러곤 다시 휘둘리지 않겠다는

마음을 다잡고 부동산에 들어갔습니다.

고래 : 사장님~

저 생각을 해봤는데요.

5억 5백에 세입자 퇴거하는 요건 아니면

이 거래 진행하지 않을래요.

지난 번에도 말씀드렸듯이 세입자분이

집을 너무 지저분하게 쓰시고

나중에 세 빼거나 매도할때도

애먹을거 같아요.

부사님 : 그래 그래~!

내가 세입자 빼는건 만들어줄 수 있어.

걱정하지마. 내가 다시 이야기 해볼게.

근데 가격은.....

5억 1천에 콜이 들어왔는데

매도자가 5억 5백에 해주겠어? (한숨)

나 진짜 중개 수수료 안빼주는데

내가 100깎아 줄게 그럼. 어때?

잠시 생각했습니다.

당장 기분이 썩 내키는 상황은 아니었지만,

이성적으로 다시 생각해볼 필요가 있었습니다.

돌이켜 봤을때 5.1억도 저층보다

2500 싼 금액이고 여전히 싸다.

고래 : 알겠어요 사장님.

그러면 그렇게 할게요.

5.1억에 사겠다고 말씀해주세요.

복비는 100깎아서 거래 하겠습니다.

만약 그 상황에서

1천 만원 오른 가격이라고

안산다고 감정적으로 대응하였다면

저는 물건을 놓치고

후회했을 수도 있었을 겁니다.

내가 원하는 조건을 명확히 말씀드리고,

아니면 하지 않겠다는 강단 있는 모습이

(부사님 스스로)복비도 깎고

내가 원하는 현 세입자 퇴거요건을

만들어 갈 수 있었던 것 같습니다.

봐둔 물건이 500만원 1000만원

올랐다고 매수하지 않으면 안됩니다.

싸게 사는 것이라면 사야죠.

그리고 수익은 팔고나봐야

알 수 있는 거에요.

감정적으로 말고 이성적으로

본인 투자에 도움이 되는 선택을 하세요.

- 프메퍼 튜터님-

CEO의 마인드를 가진다는 것

다행히 부사님께서

다른 자신의 물건을 놓치지 않는

집요하신 성격이라 매도자와도

그 자리에서 직접 통화해

저와 거래하실 수 있도록

만들어 주셨습니다.

저는 중도금을 세입자에게

보증금으로 일부 돌려주고

나머지 잔금의 0천 만원이 부족한 것은

현세입자 퇴거 후 인테리어를 진행하여

신규 세입자 계약금 0천만원으로

잔금 치고 등기를 받아오는 조건으로

생각하고 있었는데요.

해당 특약 조건을 넣어달라 요구드렸는데

(매도인은 0월 0일(현 세입자 퇴거일)부터

매수인에게 수리 기간을 주며,

0년 0월 0부터 발생하는 공과금 및 관리비는

매수인이 부담한다.)

부사님이 매도자와 얼라인하기 위해

통화를 하였는데 매도자가 나이가 많아

이렇고 저렇고 복잡한 것이 싫어서

잔금을 치기 전 인테리어 공사를

하는 것을 용납하실 수 없다는 입장이었습니다.

부사님 : 아니~~ 요새 다 그렇게해요.

잔금 치기전에 공사 싹하고

세입자 구하면 바로 잔금 드린다니까?

매도자 : 아니 나는 그렇게 복잡한거래는 안할래

부사님 : 어쩌지... 매도자가 복잡한거 싫어서

거래 안할거 같애.

고래씨, 그냥 잔금 치고 수리하면 안될까?

고래 : 사장님...제가 오늘 오전부터 대출상담사랑

통화하며 알아보고 했지만

잔금 치기에는 0천만원이 부족해요.

그리고 대출이라는 것도 그때 실행이

되어봐야 아는 부분인데 리스크도 있고,

잔금을 다 쳐야하는 거면,

저 이 투자 못합니다.

부사님 : ......

0천만원? 그럼 그거 내가 잔금 쳐줄게.

어짜피 세입자 들어오면 다시 돌려주면 되잖아.

그렇게 해. 마침 그 때 나 목돈이 들어올게 있었어.

이거 지금 아침부터 우리가 하겠다고 다 만들어 놨는데

(아침 11시부터 저녁 5시 까지 죽치고 있었음..)

나 이거 다른데 뺏기면 며칠 잠 못자~

어떻게 아까워서 남을 줘.

고래 : 진짠가요??

그렇게 해주시면 저야 감사하죠.

그럼 잔금 치는 조건으로

매수 하겠습니다.

이게 말로만 듣던 부사님이 융통해주시는

상황이구나 이걸 내가 겪다니.

들뜬 마음도 있었고,

혹여나 하는 불안감도 있었습니다.

하지만, 이 급매 물건을 내가 잡는구나 라는

기쁨이 더 컸던 것 같습니다.

나중에 번외편으로 공유드리겠지만

이 조건으로 인해 제가 골머리를 겪게 되는데요.

복기해보면 유사한 상황이 발생 시에는

아래와 같이 해야겠다는 생각이 들었습니다.

1) 남의 돈을 융통하지 않는 방법이 최선

내게 필요한 조건을 타협 말고,

관철하여 특약에 넣고자

더 밀어부쳤어야 했다.

잔금 치기 전 매도자와 합의하여

공실 인테리어 수리 후,

신규 전세입자 계약금으로 잔금을 치겠다는 조건

2) 불가피하게 융통 시 구두가 아닌,

계약서 특약사항이나 차용증 등 따위

서면으로 남기고 이율까지 명확히 합의하여 남겨둔다.

혹은, 그 자리에서 아예 미리 돈을 받아 두는 것이 Best

3) 부사님은 믿을 것이 못된다.

언제나 최악의 상황을 대비하고

스스로 CEO의 마인드로 리스크를 대비하고

있어야 한다.

부사님과의 약속만 철썩같이 믿고

손을 놓고 있다간 나에게 큰 부메랑이 되어

날아오게 된다.

여러분들 월부학교까지 왔으면요,

투자자로서 끝장을 보겠다 해서 온 자리거든요.

월부안에서도 0.001%에 해당하는 여러분들은

투자자라는 새로운 제 2의 직업을 본업으로

생각하면서까지 해나가고,

그 안에서 프로의 자세로

자영업자라는 생각으로 해나가야 해요.

그 마음을 갖고 있느냐 마느냐 따라

결과값이 상당히 달라집니다.

그게 CEO마인드 입니다.

내가 투자하는 물건이 제 가치를 찾을 때까지

기다릴 줄 알고 리스크를 대응할 줄 알고

꾸준히 새로운 사업체 파트너(투자물건)을 찾고

거기에 자산을 투여하는 과정이

쉽지만은 않을 거에요.

- 프메퍼 튜터님 -

여러분 제가 전에 말한적이 있죠?

내가 지금 하는 행동이 월급쟁이 마인드인지

CEO마인드인지 확인해보라고.

이제 학교의 반이 지났거든요.

아직까지 뭔가 해주길 바라면 안됩니다.

운영진에게 튜터에게도요.

기초반에서처럼

'그래서 나 이제 뭐해야돼요?'가 아니라

스스로 생각해보고 뭐가 필요한 지를 알고

행동으로 옮겨야 되거든요.

- 프메퍼 튜터님-

월부학교 목표는

1. 독립된 투자자가 되는겁니다.

전화로 동료들과만 이야기하지 말고요.

동료들이랑 고민할게 아니라

더 잘아는 사람한테 물어봐야죠.

그리고 다른 동료가 그 부분에 대해서

더 잘 알고 있을 수도 있는 거구요.

학교라는 환경을 잘 이용해보세요.

CEO는 필요하면 내가 먼저 나서서 합니다.

물어봐주길 기다리면 기회가 지나쳐가요.

- 프메퍼 튜터님 -

모든 것이 계획대로

되지 않는 것이 투자다.

이렇게 길고 긴 여정 끝에

2호기의 물건을 투자하게 됩니다.

돌이켜보면 정말 뜻대로 되는 것이

없었던 투자인데요.

그렇기 때문에 현장에서 이루어지는 실전투자가

또 다이나믹하고 재밌는 것 같기도 합니다.

많은 분들이 현 시장에서

실전 투자를 앞두고 계실텐데

한 마디 드리고 싶은 것은

모든 것들이 계획대로 되지 않는

것이 실전투자라는 점입니다.

특히나 매수 1호기 매수 경험이 없으신 분들은

아래와 같은 상황에 처해 있을 지도 모릅니다.

- 매매 3.5억에 전세 3억 큰 수리가 필요없는

세낀 물건을 찾아서 투자를 할 거야.

-A단지 물건을 투자금 2억이지만 3천을 깎아

투자금 1.7억을 만들어 투자할거야.

-지금 전세 손님이 많이 없는 거같은데 세팅하고

안나가면 어쩌지?

분위기를 지켜보다 나중에 투자할까 등

어느 리스크도 지지 않고 정답지처럼

나와있는 물건을 매수하길 기대합니다.

본인이 두려워하고 있는 리스크가

기정사실화된 리스크인지,

어쩌다보면 발생할 수 있는 리스크의 두려움으로

투자를 못하고 있는 것인지 잘 생각해 봐야합니다.

혹은 1호기를 투자하신 분들도 아래와 같은

생각들을 하실겁니다.

-2호기 보다는 더 많은 매물을 털어서

멋진 투자를 해내야지.

-전수조사를 통해서 반드시 급매 물건을 잡아내야지

- 조건이 맞지 않지만 나에게 맞는 조건을

만들어 내서 투자해봐야지 등

하지만 현장에서는 애초부터

계획된 대로 흘러가는 것이 없습니다ㅎㅎ

1호기 때도 그렇고, 2호기 때도 저는 그랬습니다.

이번 2호기의 경우,

1) 투자처 앞마당 매물 100개를 보려 했지만

100개를 채 보지 못한채로

급매 물건을 만나 투자를 하였습니다.

2) 수도권 물건 잔금이라는 것은 칠 생각도 없었는데

주담대를 일으켜 투자를 하였습니다.

3) 1호기 물건은 인테리어 1,000만원을 들여

투자를 했기 때문에 2호기는 연식이 좋거나

수리가 다 되어있는 물건을 매수하고 싶었지만

수리비 3,000만원 올수리를 해야합니다.

4) 현장에서 집요하게 네고를 하여

깎아서 매수하는 투자자가 되보고 싶었지만

오히려 현장에서 1천만원 높아진 가격으로

매수하였습니다.

이 모든 것들이 다 핏하진 않았지만

2호기 투자를 하였습니다.

여러가지 기술적이나 상황적으로

원안대로 된 것은 없지만

이보다 더 중요한 것은 가치 대비 물건을 싸게 사는 것이고

지금 이 시기에 씨앗을 심어두는 행동이라는

생각이 듭니다.

내가 바라는 방향대로

100%를 만들어가면 좋겠지만,

80%라도 만족하며 한 채 한 채 쌓아가는 것이

어쩌면 투자가 아닐까,

그리고 그 20%에 부족했던 부분을

복기하며 조금씩 채워나가면

그만이 아닐까 하는 생각이 드는

2호기 투자경험 이었습니다.

1,2,3편에 걸쳐 긴 글 읽어 주셔서 감사드리며

대출관련, 인테리어, 전세세팅 등

힘 닿는데까지 추가 나눔글을

작성해볼 수 있도록 하겠습니다.

실전 투자 현장의 과정에서 필요한 조언을 해주시고

큰 의지가 됐던 프메퍼 튜터님,

실전투자 최적의 환경인 월부학교에 올 수 있도록

도와주신 시소입니다 튜터님,

2호기 여정의 방향을 투코를 통해

잡아주신 잔쟈니 튜터님,

학교 들어오기 전 유리공과의 관계에 대해

진심으로 걱정하고 응원해주신 험블 튜터님,

투자 직전 스스로 검토하기 위한 질문지 및

세입자 퇴거 특약조건의 사항을

교안내용을 통해 공유해주신

김다랭 튜터님, 식빵파파 튜터님

감사합니다💚

월부학교 올 수있도록 MVP만들어준

실전27기 시소조원분들,

2호기 투자를 진심으로 축하하고 응원해준

럭키7 험블이조원분들,

2호기 진행과정 고민되는 부분들을

함께 고민해주고 나눔해주신 빅쟈니 반원분들,

실전 투자를 누구보다 염원하고

가열차게 함께 달려가는 멋진 성장을 이루어 내고 있는

우리 프메퍼x스나이퍼 13반 반원분들

모두 감사합니다💚

여러분들의 실전 투자를

진심으로 응원합니다.

긴 글 읽어주셔 감사합니다.